Axe nord-sud structurant reliant la place Castellane au Vieux-Port, la rue de Rome est l’une des colonnes vertébrales du centre marseillais. Son tracé rectiligne, ses immeubles XIXe et son tramway de surface en font un terrain d’opération à la fois lisible et exigeant. Pour le marchand de biens, c’est une rue à double visage : commerciale et passante au sud, plus résidentielle et apaisée à mesure que l’on se rapproche du port. GNE Immobilier décrypte le marché 2026.
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Une percée XIXe entre Castellane et le Vieux-Port
La rue de Rome a été élargie et redessinée dans la seconde moitié du XIXe siècle pour répondre au besoin de fluidifier la circulation entre le sud bourgeois en expansion (autour de Castellane) et le cœur portuaire historique. Son bâti reflète cette époque : immeubles de rapport de 5 à 7 étages, façades enduites avec corniches travaillées, balcons en fonte ouvragée, et entrées souvent dotées de mosaïques d’origine.
Le passage du tramway, rétabli en 2007, a profondément modifié la perception de la rue. Devenu axe de transport doux, il a contribué à une revalorisation modérée mais constante des biens, en particulier sur les portions situées à proximité immédiate des arrêts.
Prix au m² rue de Rome en 2026 : une lecture en gradient
Le marché de la rue de Rome se lit comme un gradient nord-sud :
- Tronçon Vieux-Port à rue Saint-Ferréol (13001) : 4 200 à 4 700 €/m². Immeubles plus anciens, parfois en demi-pension d’entretien, copropriétés modestes. Demande locative étudiante et jeunes actifs forte.
- Tronçon Saint-Ferréol à Estrangin : 4 500 à 5 000 €/m². Cœur de marché, bâti homogène, présence de bureaux et de professions libérales.
- Tronçon Estrangin à Castellane (13006) : 4 800 à 5 500 €/m². Le segment le plus valorisé, copropriétés mieux tenues, demande acquéreurs primo-accédants soutenue.
Une caractéristique majeure : la décote liée à la proximité du tramway est presque nulle pour les étages élevés (à partir du 3e), alors qu’elle peut atteindre 5 à 8 % aux deux premiers étages, où le bruit et les vibrations sont plus sensibles.
Typologie des biens à vendre rue de Rome
Le parc immobilier rue de Rome se compose majoritairement de :
- T2 et T3 de 45 à 75 m², format dominant, héritage de l’urbanisme bourgeois de la fin du XIXe.
- T4 et T5 traversants de 95 à 130 m² aux étages nobles, plus rares mais très demandés à la revente.
- Anciens locaux professionnels convertibles en logement, généralement aux 1er et 2e étages, fréquemment proposés à la cession lors du départ à la retraite des praticiens.
Le potentiel de division existe sur les très grands appartements, mais reste contraint par la configuration des paliers et l’accord en assemblée générale.
Commerces et accessibilité : un axe vivant et bien desservi
La rue de Rome n’est pas piétonne, mais sa cohabitation avec le tramway en fait un axe convivial pour les piétons. Le pied d’immeuble accueille un mix de petites enseignes, commerces de bouche, banques, agences immobilières et professions médicales. La densité commerciale est plus marquée au nord (13001) et tend à laisser place à un tissu plus résidentiel au sud (13006).
L’accessibilité est excellente :
Trois stations de métro à proximité immédiate (Vieux-Port, Estrangin-Préfecture, Castellane)
Tramway T2 et T3 longeant l’axe
Bus de nuit traversant l’axe pour la clientèle étudiante
Pour un investisseur locatif, cette desserte garantit un taux d’occupation très élevé, particulièrement sur les studios et T2.
Exemple type : T2 à Castellane
Prenons un T2 de 52 m² situé au troisième étage d’un immeuble XIXe à proximité immédiate de Castellane. Prix d’acquisition : 235 000 € (4 519 €/m²), bien acquis sur une vente rapide pour mutation professionnelle. État : électricité hors normes, salle d’eau d’origine, cuisine non équipée, parquet à reprendre.
Budget travaux engagé : 38 000 €. Restitution : T2 contemporain avec cuisine ouverte, salle d’eau intégrale italienne, parquet poncé et vitrifié, peintures complètes. Revente à 285 000 € (5 480 €/m²) en 6 semaines. Marge brute : environ 12 000 € après frais d’acquisition et de portage. Opération modeste en valeur absolue, mais représentative d’un cycle court et reproductible.
Points de vigilance techniques
Trois axes d’audit que nous traitons systématiquement :
- Vibrations du tramway : pour les biens en pied d’immeuble et aux premiers étages, une mesure acoustique préalable peut être pertinente.
- Toitures terrasses et zinguerie : nombreux immeubles ont des couvertures vieillissantes ; les votes de ravalement et de réfection peuvent grever significativement la rentabilité d’une opération.
- Mise en conformité électrique des parties communes : régulièrement votée en AG, à anticiper dans le calcul de la marge.
L’expertise GNE Immobilier rue de Rome
Nous opérons régulièrement sur la rue de Rome, tant sur des opérations de rachat-revente que sur de l’accompagnement de vendeurs pressés. Notre offre de rachat sous 48 heures s’adresse particulièrement aux successions, divorces et mutations professionnelles.
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Conclusion : un axe à approcher par tronçon et par étage
La rue de Rome est un marché dense, lisible, mais où la marge se construit sur la précision du sourcing : tronçon, étage, exposition et état d’entretien de la copropriété font toute la différence. C’est cette granularité que notre équipe applique sur chaque consultation.
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