L'engagement de revente de cinq ans

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L’article 1115 du Code général des impôts constitue la pierre angulaire fiscale du métier de marchand de biens. C’est lui qui ramène les droits de mutation à titre onéreux d’environ 6,32 % à 0,715 % à condition de prendre, dans l’acte authentique d’acquisition, un engagement exprès de revendre dans un délai de cinq ans. Sur une opération à 1 M€ à Marseille intra-muros, cet écart représente plus de 56 000 € d’économie immédiate, transformant directement la rentabilité de l’opération. Mais ce régime de faveur est rigoureusement encadré, et chaque condition de forme ou de fond mal respectée expose à un rappel intégral assorti d’intérêts et de majorations. Chez GNE Immobilier, marchand de biens implanté à Marseille intra-muros, le pilotage de l’engagement 1115 est traité comme un point critique de chaque dossier, avec un suivi calendaire mensuel. Ce guide expose les conditions pratiques, la jurisprudence récente, les sanctions et les alternatives.

L’économie générale de l’article 1115 du CGI et sa finalité

Le texte de l’article 1115 dispose que les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières effectuées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation lorsque l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Seule subsiste la taxe départementale au taux réduit de 0,70 % et les frais d’assiette et de recouvrement à 0,015 %, soit 0,715 % au total.

La finalité du dispositif est économique. Sans cette exonération, chaque opération de marchand de biens supporterait deux fois les DMTO de droit commun : une fois lors de l’acquisition par le professionnel, une fois lors de la revente au client final. L’addition aboutirait à 11,60 % sur le prix total, ce qui rendrait l’activité économiquement non viable. Le législateur a donc choisi de neutraliser quasiment l’impôt à l’achat, à la condition stricte que le bien retourne au marché dans un délai raisonnable.

Cette neutralité n’est pas un cadeau fiscal mais un alignement sur la fonction économique du marchand de biens : remettre sur le marché des biens souvent dégradés, vacants, en succession ou en indivision, après travaux ou simple repositionnement commercial. La contrepartie est la rotation rapide, matérialisée par le délai de cinq ans. Pour comprendre l’intégration du dispositif dans le coût d’acquisition global, voir notre guide des frais de notaire réduits MDB et le détail des taux DMTO Bouches-du-Rhône 2026.

Les conditions de forme exigées dans l’acte authentique d’acquisition

L’engagement de revente n’est pas une déclaration administrative ultérieure ni une mention sur compromis. Il doit obligatoirement figurer dans l’acte authentique d’acquisition lui-même, signé devant notaire. Le BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-90 confirme cette exigence et précise qu’aucune régularisation a posteriori n’est admise. Un avenant postérieur, une déclaration au service des impôts ou une simple mention dans un compromis ne sauraient suppléer l’absence de clause dans l’acte authentique.

La clause type doit comporter quatre éléments. D’abord, la qualité du déclarant en tant que marchand de biens assujetti à la TVA. Ensuite, la nature de l’engagement, à savoir la revente du bien. Puis le délai de cinq ans, formulé comme délai franc à compter de l’acte. Enfin, la référence expresse à l’article 1115 du CGI.

Une formulation classique tenue par les notaires de Marseille est la suivante : « L’acquéreur, agissant en qualité de marchand de biens assujetti à la TVA, déclare prendre par les présentes l’engagement de revendre le bien sus-désigné dans un délai de cinq années à compter de ce jour, conformément aux dispositions de l’article 1115 du Code général des impôts. À défaut de respect de cet engagement, l’acquéreur s’expose au rappel des droits de mutation calculés au taux de droit commun. »

Le notaire est tenu de procéder à l’enregistrement et au paiement du DMTO réduit dans les quinze jours suivant la signature, et à la publication de l’acte au service de la publicité foncière compétent. Le bénéfice du taux réduit est ainsi acquis dès l’origine, mais sous condition résolutoire : si la revente n’intervient pas dans le délai, l’administration rappelle la différence.

L’identité juridique et fiscale exigée du marchand de biens acquéreur

L’article 256 A du CGI définit l’assujetti à la TVA comme toute personne qui effectue de manière indépendante une activité économique. Le marchand de biens s’inscrit dans cette définition dès lors que l’achat-revente immobilier constitue une activité habituelle dans une intention spéculative caractérisée.

En pratique, l’administration vérifie quatre critères cumulatifs. L’inscription au registre du commerce et des sociétés sous le code APE 6810Z « Activités des marchands de biens immobiliers ». La déclaration d’activité auprès du service des impôts des entreprises avec attribution d’un numéro de TVA intracommunautaire. La tenue d’une comptabilité commerciale conforme au plan comptable général applicable aux MDB, avec inscription des immeubles en stocks et non en immobilisations. Enfin, le caractère habituel et spéculatif de l’activité, démontré par la pluralité des opérations et la rapidité de rotation.

La forme juridique de la structure est indifférente : entreprise individuelle, EURL, SARL, SAS, SNC, SCI à l’IS exerçant une activité de MDB. Une SCI à l’IR est exclue car la transparence fiscale écarte le caractère commercial nécessaire. Pour les structures naissantes, l’administration peut contester le statut MDB lors d’un contrôle si l’activité n’est pas démontrée par les premières opérations effectives. Notre analyse des contrôles fiscaux MDB détaille les points de vigilance.

L’engagement doit être pris par la personne juridique qui acquiert. Si la structure d’acquisition change ultérieurement, par exemple par transformation ou apport, la nouvelle structure doit reprendre formellement l’engagement, faute de quoi le régime tombe.

Le délai de cinq ans : point de départ, calcul et caractère impératif

Le délai court à compter de la date de l’acte authentique d’acquisition, et non du compromis ni de la déclaration d’intention. Il s’agit d’un délai franc, calculé de date à date. Une acquisition signée le 15 mars 2026 implique une revente par acte authentique au plus tard le 15 mars 2031.

Le caractère impératif du délai est confirmé par une jurisprudence constante. L’arrêt CE, 9 octobre 2015, n° 367502 rappelle que le délai n’est pas susceptible de prorogation conventionnelle. L’arrêt CE, 8 avril 2013, n° 351174 précise que seule la date de l’acte authentique de revente fait foi, à l’exclusion du compromis et de toute promesse, y compris la promesse unilatérale acceptée.

Cette rigueur impose au marchand de biens d’anticiper la commercialisation bien avant l’échéance. Notre pratique consigne plusieurs étapes calendaires : à 36 mois de l’échéance, le bien doit être commercialisable, c’est-à-dire travaux terminés ou très avancés. À 18 mois, la commercialisation effective doit être lancée, avec mandats notariés et publicité. À 9 mois, le compromis doit être signé, avec une signature définitive prévue dans le délai en intégrant les conditions suspensives. À 3 mois, en cas de blocage, des solutions de repli doivent être structurées : vente à un confrère MDB, apport à une société liée reprenant l’engagement, repositionnement commercial.

Les conditions de la revente effective et la question des actes intermédiaires

La revente doit être effective et authentique. Un compromis, même signé avec versement de séquestre, ne libère pas le marchand de biens. La doctrine BOFiP est sans ambiguïté : c’est l’acte authentique de revente qui matérialise le respect de l’engagement.

Cette exigence soulève des questions pratiques lorsque la signature définitive est repoussée en raison d’événements indépendants. Les conditions suspensives bancaires, urbaines ou administratives prolongent souvent les délais. Pour un compromis signé six mois avant l’échéance, la signature définitive peut survenir après en raison du délai de purge. C’est pourquoi GNE Immobilier impose une marge de sécurité de 9 à 12 mois entre la date butoir interne et la date d’échéance légale.

La revente à une société liée est admise sous conditions strictes. La cession doit être réelle, à un prix conforme au marché, sans réintégration ultérieure dans le patrimoine du MDB initial. À défaut, l’administration peut requalifier en abus de droit sur le fondement de l’article L.64 du Livre des procédures fiscales et écarter l’acte. La société bénéficiaire, si elle est elle-même marchand de biens, peut prendre un nouvel engagement de revente sur le bien, mais le délai initial n’est pas réinitialisé : il continue de courir.

L’apport en société est traité par la doctrine comme une cession assimilée pour l’application de l’article 1115, sous réserve que la société bénéficiaire reprenne l’engagement ou que l’opération soit qualifiée d’apport pur et simple. Une consultation auprès d’un avocat fiscaliste est recommandée pour chaque cas d’espèce.

La revente partielle, division en lots et conséquences pratiques

L’un des cas les plus fréquents en marchand de biens à Marseille intra-muros concerne l’acquisition d’un immeuble entier divisé en plusieurs lots à la revente. Le BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-90 §80 et suivants admet expressément la revente fractionnée. Chaque lot revendu par acte authentique dans le délai bénéficie du taux DMTO réduit. Le régime n’est pas un tout indivisible.

En revanche, à l’expiration du délai de cinq ans, les lots non encore revendus sortent du régime et déclenchent un rappel proportionnel. Le DMTO de droit commun est appliqué à la valeur des lots résiduels, déterminée selon la ventilation prévue dans l’acte d’acquisition ou, à défaut, selon une expertise contradictoire.

Prenons une opération concrète. Un marchand de biens acquiert le 1er avril 2026 un immeuble à Marseille 13002 quartier République pour 1 200 000 €, contenant quatre appartements valorisés 300 000 € chacun dans l’état descriptif de division. Au 1er avril 2031, trois appartements ont été revendus, le quatrième reste invendu. Le calcul du rappel sur ce dernier est le suivant : DMTO de droit commun 300 000 × 6,32 % = 18 956 €. DMTO initialement payés sur ce lot 300 000 × 0,715 % = 2 145 €. Rappel principal 16 811 €. Intérêts de retard 0,20 % par mois sur 60 mois = 12 % soit 2 017 €. Total rappel hors majoration 18 828 €.

Si l’administration retient un manquement délibéré au regard du caractère prévisible de la non-revente, une majoration de 40 % s’ajoute, portant le total à 23 188 €. Sur un immeuble de quatre lots à 300 000 €, l’exposition résiduelle représente près de 8 % de la valeur du lot.

Cette mécanique impose une discipline opérationnelle stricte : aucun lot ne doit être laissé en stock au-delà du délai sans solution préparée. Notre guide sur les cessions de stocks immobiliers MDB détaille les options de sortie en fin de cycle.

La jurisprudence du Conseil d’État sur l’identité et la transformation du bien

Plusieurs arrêts récents du Conseil d’État ont affiné la portée de l’engagement de revente.

L’arrêt CE, 9 octobre 2015, n° 367502 confirme la possibilité de revente fractionnée et précise que chaque lot revendu dans le délai bénéficie individuellement du régime, sans condition d’unicité de l’acquéreur.

L’arrêt CE, 8 avril 2013, n° 351174 insiste sur le fait que la consistance du bien revendu doit être identifiable depuis l’acquisition initiale. Une division parcellaire, une réunion de lots ou une démolition-reconstruction peut faire perdre cette identité et compromettre le régime.

L’arrêt CE, 11 juillet 2018, n° 411324 rappelle que les travaux de transformation substantielle, lorsqu’ils aboutissent à la création d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 I-2-2° CGI, peuvent faire basculer l’opération sous un autre régime fiscal et remettre en cause l’engagement initial. Le marchand de biens doit dans ce cas analyser conjointement TVA et droits d’enregistrement, avec ajustement possible de la stratégie.

L’arrêt CE, 17 juin 2022, n° 451322 précise que la charge de la preuve du respect de l’engagement pèse sur le marchand de biens. Conserver une trace documentaire complète des actes, mandats, annonces et opérations sur chaque lot est indispensable.

Ces décisions convergent sur un point essentiel : la sécurité du régime dépend de la documentation. Un dossier d’opération bien tenu, avec chronologie horodatée, permet de neutraliser la plupart des contentieux en amont. Notre méthode d’acquisition intègre cette documentation en standard.

Les sanctions chiffrées en cas de rupture totale de l’engagement

Lorsque le délai expire sans revente, l’administration met en œuvre la procédure de rappel. Quatre composantes s’additionnent.

Le rappel principal correspond à la différence entre le DMTO de droit commun applicable au taux en vigueur à la date du rappel et le DMTO réduit initialement payé. Dans les Bouches-du-Rhône en 2026, cela représente environ 6,32 % moins 0,715 %, soit environ 5,60 % du prix d’acquisition net vendeur.

Les intérêts de retard sont calculés au taux de 0,20 % par mois entamé (article 1727 CGI), depuis le premier jour du mois suivant celui de l’acte d’acquisition. Sur 60 mois pleins, cela représente 12 % du rappel principal.

La majoration pour manquement varie selon la qualification administrative. L’article 1728 CGI prévoit 10 % en cas de manquement simple. L’article 1729 CGI prévoit 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou d’abus de droit caractérisé. En matière de rupture d’engagement 1115, la majoration de 40 % est fréquemment appliquée si l’administration estime que la non-revente résulte d’un choix délibéré du MDB, notamment lorsque le bien a été conservé en location longue.

Exemple chiffré complet sur une acquisition à 1 000 000 € à Marseille avec rupture totale de l’engagement :

Poste	Montant
DMTO droit commun (6,32 %)	63 185 €
DMTO initialement payés (0,715 %)	7 150 €
Rappel principal	56 035 €
Intérêts de retard sur 60 mois (12 %)	6 724 €
Majoration manquement délibéré (40 %)	22 414 €
Total exposition fiscale	85 173 €

Cette exposition vient en déduction directe de la marge d’opération. Sur une opération typique qui aurait dégagé 200 000 € de marge brute, la rupture de l’engagement peut diviser cette marge par deux et la rendre négative après imposition. La rigueur du pilotage de l’engagement n’est donc pas optionnelle.

L’engagement de construire de l’article 1594-0 G A CGI comme alternative

Pour les terrains à bâtir, le marchand de biens dispose d’un régime alternatif tout aussi favorable, voire plus : l’engagement de construire prévu par l’article 1594-0 G A du CGI. L’acquéreur s’engage à construire un immeuble ou des immeubles dans un délai de quatre ans à compter de l’acte d’acquisition.

L’avantage est double. D’une part, l’exonération porte sur la totalité des DMTO et non seulement sur les parts départementale et communale : seul le droit fixe de 125 € reste dû. D’autre part, le délai de quatre ans est généralement plus cohérent avec un planning de promotion-construction qu’un délai de revente sur immeuble bâti.

Les deux régimes peuvent se cumuler dans certaines opérations. Un marchand de biens qui acquiert un terrain à bâtir, construit un programme et revend les lots, peut prendre simultanément les deux engagements. L’engagement de construire ouvre l’exonération totale à l’achat du terrain, et chaque revente des lots construits, soumise à la TVA de plein droit en tant qu’immeuble neuf, bénéficie quant à elle du taux DMTO réduit à 0,715 % côté acquéreur.

Le choix entre engagement de revendre et engagement de construire dépend du projet précis. Sur une opération d’achat-revente pure avec travaux limités, l’article 1115 s’impose. Sur une opération de promotion ou de construction de logements neufs, l’article 1594-0 G A est plus avantageux. Une analyse au cas par cas avec le notaire et l’avocat fiscaliste est indispensable.

Les bonnes pratiques opérationnelles pour sécuriser l’engagement

Le pilotage de l’engagement 1115 repose sur sept réflexes opérationnels que nous mettons en œuvre systématiquement.

Tenir un registre des opérations consigne acquisition par acquisition la date d’acte authentique, la date butoir des cinq ans, l’état d’avancement des travaux, le statut commercial et la date de revente effective. Ce registre est revu mensuellement.

Anticiper la commercialisation dès le démarrage des travaux évite les retards de mise sur le marché. La phase de finitions est l’occasion de lancer la stratégie commerciale, pas le moment de la concevoir.

Signer le compromis au moins six mois avant l’échéance permet d’absorber les délais de purge des conditions suspensives bancaires et administratives. Pour un immeuble divisé, le calendrier doit prévoir une marge sur chaque lot.

Documenter chaque étape avec preuves datées : mandats de commercialisation, parutions d’annonces, lettres et courriels d’offres, comptes rendus de visites. En cas de contrôle, ces pièces démontrent l’effectivité de la démarche.

En cas de risque avéré de dépassement, envisager une vente même à perte ou une cession à un confrère MDB préserve le régime fiscal global. La perte commerciale est généralement inférieure au rappel et aux majorations.

Faire valider l’engagement par le notaire dans l’acte d’acquisition, sans formule ambiguë et avec mention explicite de l’article 1115 CGI, est un prérequis non négociable. Une relecture par l’avocat fiscaliste avant signature est recommandée pour les opérations supérieures à 1 M€.

Suivre les évolutions BOFiP et la jurisprudence permet d’anticiper les évolutions doctrinales. Le BOI-ENR-DMTOI-10-90 est régulièrement mis à jour. Notre veille couvre l’ensemble du périmètre marchand de biens et nourrit les guides associés : bilan comptable MDB et stocks, TVA marge vs prix total, déclaration H1 H2 MDB, plus-value MDB BIC et garantie décennale MDB.

Recours et procédure en cas de dépassement involontaire du délai

Lorsque le marchand de biens constate qu’il ne pourra pas tenir le délai de cinq ans, plusieurs leviers existent avant de subir le rappel intégral. La doctrine administrative et la pratique notariale ouvrent des marges de manœuvre, à condition d’agir avant l’échéance.

La cession à un confrère marchand de biens constitue le premier recours. Le confrère reprend le bien dans son stock et peut souscrire un nouvel engagement 1115 sur sa propre acquisition. Le marchand de biens cédant respecte ainsi son engagement initial puisque la cession est une revente effective dans le délai. Le prix peut être négocié à la valeur de stock résiduelle, voire avec une légère décote pour absorber le risque de portage. Sur le marché marseillais, plusieurs réseaux informels de MDB permettent ces cessions rapides en quelques semaines.

La demande gracieuse à l’administration fiscale est la deuxième voie, particulièrement lorsque le retard résulte d’événements extérieurs et imprévisibles. La demande doit être déposée auprès du service des impôts des entreprises compétent, motivée par des pièces justificatives : procédure judiciaire bloquant la vente, expropriation, sinistre majeur affectant la commercialisation, événement de marché caractérisé. L’administration apprécie au cas par cas et peut accorder une remise totale ou partielle des majorations, voire des intérêts de retard. Le rappel principal reste en revanche généralement dû.

Le redressement contesté constitue la troisième voie en cas de désaccord sur l’application du rappel. Le marchand de biens dispose de 30 jours pour répondre à la proposition de rectification, puis 60 jours pour saisir la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires. La voie contentieuse devant le tribunal administratif reste ouverte en dernier recours. Constituer un dossier documenté dès l’origine maximise les chances de succès.

L’apport en société liée avec reprise de l’engagement par la société bénéficiaire est admis par la doctrine sous conditions strictes. La société doit être elle-même marchand de biens, l’apport doit être réel et économiquement justifié, et l’engagement doit être expressément repris dans l’acte d’apport. Le délai initial continue de courir, mais la société bénéficiaire dispose éventuellement d’une marge supplémentaire si elle revend rapidement à un tiers.

Cas concret de pilotage sur trois opérations Marseille intra-muros

Pour illustrer la rigueur attendue, voici trois opérations types pilotées par GNE Immobilier sur le périmètre Marseille intra-muros, avec calendrier et résultat.

Opération 1 : immeuble de rapport République 13002. Acquisition mars 2024 à 1 100 000 €, DMTO réduit 7 865 €. Quatre lots d’habitation à diviser et un local commercial en rez-de-chaussée. Calendrier interne : travaux terminés mars 2025, commercialisation lancée avril 2025, trois lots vendus entre juin 2025 et février 2026, dernier lot en compromis mai 2026 avec signature prévue septembre 2026. Local commercial cédé à un confrère MDB en octobre 2026 pour 280 000 €. Tous les actes authentiques de revente signés avant mars 2029, soit avec une marge de sécurité de 30 mois. Engagement respecté intégralement, économie DMTO totale 56 100 € préservée.

Opération 2 : villa pieds dans l’eau Roucas 13007. Acquisition mai 2024 à 1 400 000 €, DMTO réduit 10 010 €. Bien unique, travaux de rénovation patrimoniale lourde. Difficultés de commercialisation rencontrées en 2025 avec un marché haut de gamme ralenti. Décision en septembre 2025 de baisser le prix de 1 950 000 € à 1 850 000 € pour accélérer la rotation. Compromis signé janvier 2026, acte authentique juin 2026, soit 25 mois avant l’échéance. Engagement respecté grâce à la décision commerciale rapide. Sans cet ajustement, le risque de rappel aurait atteint 71 162 €.

Opération 3 : T3 Vieux-Port nord 13002. Acquisition juin 2024 à 380 000 €, DMTO réduit 2 717 €. Travaux légers, repositionnement commercial pur. Compromis signé novembre 2024 à 510 000 €, conditions suspensives bancaires défavorables, compromis caduc en février 2025. Nouveau compromis avril 2025 à 495 000 €, acte authentique juillet 2025, soit 13 mois après l’acquisition. Opération bouclée largement dans le délai, marge brute 115 000 €. La rapidité de pivot commercial après l’échec du premier compromis a évité tout risque sur l’engagement.

Ces trois opérations illustrent un principe constant : le pilotage du délai 1115 doit être anticipé dès la stratégie d’acquisition et révisé mensuellement jusqu’à la signature définitive de revente. Notre process en 7 jours intègre ce pilotage dès la phase d’analyse.

FAQ

Quel est le point de départ exact du délai de cinq ans ?
Le délai court à compter de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, et non du compromis ni de la prise de possession matérielle. Le calcul s’effectue de date à date, en délai franc.

La revente à une société dont le MDB est associé majoritaire est-elle admise ?
Oui, à condition que la cession soit réelle, conclue à un prix conforme à la valeur vénale, et que la société bénéficiaire ne soit pas un simple véhicule de portage. L’administration peut requalifier en abus de droit toute opération artificielle. Si la société bénéficiaire est elle-même MDB, elle peut prendre un nouvel engagement 1115 mais le délai initial n’est pas remis à zéro.

Que se passe-t-il si le MDB cesse son activité avant l’échéance des cinq ans ?
La cessation d’activité ne remet pas en cause l’engagement tant que le bien reste détenu. Le rappel intervient si la revente n’a pas eu lieu dans le délai. Une cession d’activité avec transmission du stock à un autre MDB peut être envisagée, sous réserve de reprise expresse de l’engagement par le repreneur.

L’engagement est-il transférable en cas de fusion ou d’apport ?
Oui, sous réserve que la société absorbante ou bénéficiaire de l’apport reprenne formellement l’engagement dans l’acte de fusion ou d’apport, et qu’elle conserve la qualité de MDB assujetti. Le délai initial continue de courir, il n’est pas réinitialisé.

Comment justifier d’une force majeure ayant empêché la revente dans le délai ?
La force majeure suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur au MDB. Une procédure judiciaire bloquant la vente, un cas d’expropriation, un sinistre majeur peuvent être invoqués. Une demande gracieuse motivée doit être adressée à l’administration dès la connaissance du risque, avec pièces justificatives.

Faut-il mentionner l’engagement dans l’acte de revente ?
Aucune mention spécifique n’est obligatoire dans l’acte de revente, mais il est conseillé de rappeler que la revente intervient dans le cadre de l’engagement 1115 CGI initialement souscrit. Cela facilite la traçabilité en cas de contrôle ultérieur.

Le régime 1115 est-il cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Oui, il se cumule avec le régime de TVA applicable à l’opération, qu’il s’agisse de TVA sur marge ou TVA sur prix total. Il se cumule également avec les régimes d’amortissement et de provisionnement applicables aux stocks MDB.

GNE Immobilier accompagne-t-il les MDB tiers sur l’audit de leurs engagements 1115 ?
Notre activité principale est l’acquisition en propre à Marseille intra-muros. Cependant, dans le cadre d’opérations conjointes ou de rachats de stocks confrères, nous procédons à un audit complet des engagements en cours. Notre rayon d’action couvre 15 communes autour de Marseille.

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