Mis à jour le 05/09/2026
Vendre un bien loué en LMNP au régime réel coûte plus cher qu’avant : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location sont retranchés du prix d’acquisition pour calculer la plus-value imposable. La facture fiscale de sortie peut donc doubler, alors que le prix de vente, lui, ne bouge pas. Avant de mettre votre studio ou votre T2 meublé en vente à Marseille, il faut donc raisonner en net vendeur après impôt, pas en prix affiché.
Qu’est-ce qui a changé pour la vente d’un bien en LMNP ?
Jusqu’au 14 février 2025, le loueur en meublé non professionnel cumulait deux avantages : l’amortissement du bien effaçait comptablement les loyers imposables pendant la détention, et la revente relevait du régime des plus-values des particuliers, sans que ces amortissements soient repris. C’est cette double faveur que la loi de finances pour 2025 a supprimée.
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction. Autrement dit, plus vous avez amorti longtemps, plus votre plus-value taxable est élevée, même si le bien n’a pas pris un euro de valeur. La règle vise les biens détenus au régime réel, y compris ceux acquis bien avant la réforme. Certaines résidences services et les cas d’exonération classiques (résidence principale notamment) suivent des règles particulières : c’est un point à faire trancher par votre notaire ou votre expert-comptable, dossier en main, et non par un article.
Comment se calcule la plus-value en 2026 ?
Le calcul reste celui des plus-values immobilières des particuliers, avec une correction en amont. Vous partez du prix de cession, vous retranchez le prix d’acquisition majoré des frais (forfait de 7,5 %) et des travaux (forfait de 15 % après cinq ans de détention, ou frais réels justifiés), puis vous diminuez ce prix d’acquisition du cumul des amortissements pratiqués.
Sur la plus-value obtenue s’appliquent ensuite les abattements pour durée de détention, inchangés : pour l’impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e, soit une exonération à 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e puis 9 % par an jusqu’à la 30e, soit une exonération à 30 ans. Le taux global avant abattement est de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), auquel s’ajoute une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Un exemple d’ordre de grandeur, purement hypothétique, montre l’effet du changement. Prenez un studio acquis 165 000 € frais compris, loué en meublé au réel pendant une dizaine d’années, avec environ 65 000 € d’amortissements cumulés, revendu 245 000 €. Sous l’ancien régime, la plus-value brute était de 80 000 €. Avec la réintégration, le prix d’acquisition retenu tombe autour de 100 000 € et la plus-value brute passe à environ 145 000 €. Après abattements de détention encore faibles à ce stade, l’impôt de sortie change d’échelle, et la surtaxe se déclenche alors qu’elle ne s’appliquait pas avant. Ces chiffres ne sont qu’une illustration : seule une simulation faite sur vos liasses fiscales réelles a une valeur.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : présentez-nous votre bien meublé via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Nous achetons en direct, sans commission ni condition suspensive de prêt.
Faut-il vendre maintenant ou attendre ?
Attendre a un intérêt mécanique : chaque année de détention supplémentaire fait grimper les abattements. Mais l’arithmétique n’est favorable que si vous êtes déjà proche des seuils de 22 ou 30 ans. Entre la 10e et la 15e année, gagner douze mois d’abattement rapporte peu, et le bien continue de s’amortir : la base taxable augmente pendant que vous attendez.
À cela s’ajoute le contexte marseillais. Le marché s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026 : la moyenne tourne autour de 3 350 à 3 500 €/m² toutes surfaces, environ 3 300 €/m² pour les appartements (données DVF et estimations portails, 1er septembre 2026). Selon les secteurs où se concentrent les meublés, on relève environ 3 220 €/m² dans le 1er arrondissement, 3 490 €/m² dans le 5e et 3 870 €/m² dans le 6e pour les appartements. Les volumes de ventes, eux, ont reculé : environ 12 600 transactions en 2023, 10 850 en 2024, la base DVF 2025 étant encore partielle. Traduction concrète : un bien correctement situé se vend, mais moins vite qu’il y a trois ans, et l’acheteur négocie.
Il faut aussi regarder le sous-jacent locatif. Un studio meublé loué au mois à un étudiant reste liquide. Un lot en résidence services se revend sur un marché secondaire étroit, avec peu d’acquéreurs et des décotes significatives. Un meublé de tourisme, lui, dépend directement des règles d’autorisation de changement d’usage devenues plus strictes : nous détaillons ce point dans notre article sur la vente d’un bien loué en meublé touristique.
Quelles erreurs coûtent le plus cher aux vendeurs en LMNP ?
- Fixer le prix sans avoir simulé l’impôt. Un prix « correct » peut donner un net vendeur médiocre une fois la réintégration passée. La simulation doit précéder la mise en vente, pas la suivre.
- Oublier de reconstituer le cumul des amortissements. S’il manque des exercices, si le mobilier et le bâti ont été mal ventilés, ou si le terrain n’a pas été isolé, le calcul devient contestable. Ressortez les liasses depuis l’origine.
- Improviser un montage de dernière minute. Donation avant vente, apport en société, arrêt de l’activité meublée : ce sont des opérations aux conséquences lourdes, parfois requalifiables, qui ne s’inventent pas quelques semaines avant un compromis. Elles relèvent du notaire et d’un fiscaliste, pas d’un forum.
- Négliger la chronologie administrative. Cessation d’activité, dernière déclaration de résultats, déclaration de plus-value : la date de l’acte commande tout. Caler ce calendrier avant de signer évite des régularisations.
- Vendre meublé sans inventaire. Le mobilier amorti doit être identifié et, le cas échéant, valorisé distinctement dans l’acte. Un notaire vous dira comment le formuler.
Que se passe-t-il si le bien est encore loué ?
Un bail meublé en cours n’empêche pas la vente : le contrat se poursuit avec l’acquéreur. Cela réduit simplement le nombre d’acheteurs particuliers, qui cherchent souvent à occuper le logement. Un investisseur ou un professionnel, lui, achète un bien occupé sans difficulté. Les mêmes logiques que pour le locatif nu s’appliquent en grande partie : nous les avons réunies dans le guide de la vente d’un bien loué à Marseille.
Côté documents, la vente reste soumise au dossier de diagnostics habituel : DPE, amiante si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, plomb pour le bâti d’avant 1949, électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans, termites (les Bouches-du-Rhône sont concernées par arrêté préfectoral), état des risques et pollutions, surface Carrez en copropriété. Ces diagnostics sont à la charge du vendeur, tout comme le pré-état daté et l’état daté du syndic.
Pourquoi vendre à un marchand de biens dans cette situation ?
GNE Immobilier achète pour son compte, rénove et revend. Concrètement, cela veut dire une offre ferme sous 48 h après visite, un acte signé chez le notaire en trois à six semaines quand le dossier est prêt, aucune commission à votre charge, aucune condition suspensive de prêt, et un achat en l’état : ni home staging, ni travaux préalables, ni visites à répétition.
La contrepartie, nous l’annonçons sans détour : le prix proposé est décoté par rapport au prix d’un bien rénové vendu à un particulier après plusieurs mois de commercialisation. Généralement 10 à 25 % selon l’état, les contraintes et le délai souhaité. Cette décote couvre les travaux, le portage, la fiscalité de l’opération et la marge. À vous de comparer ce que vous encaissez réellement et quand : c’est exactement l’arbitrage que nous détaillons dans vendre rapidement ou au meilleur prix. Pour la mécanique fiscale de sortie, notre article dédié à la réforme de la fiscalité LMNP 2026 complète celui-ci.
Nous n’intervenons pas sur votre comptabilité et nous ne remplaçons ni votre expert-comptable ni votre notaire. Nous vous donnons un prix ferme et une date, ce qui vous permet de faire chiffrer votre net après impôt sur une base certaine plutôt que sur une estimation théorique.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : décrivez votre bien meublé sur notre page « Vendre un bien » ou via le formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Réponse claire, sans engagement.
Questions fréquentes
Les amortissements sont-ils réintégrés même pour un bien acheté avant 2025 ?
Oui. La règle s’applique à la date de la cession, pas à celle de l’achat. Un bien acquis en 2012 et loué au réel depuis, vendu aujourd’hui, voit son prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués depuis l’origine. Les exonérations générales et certaines résidences services suivent des règles propres : faites valider votre situation par votre notaire.
Le micro-BIC échappe-t-il à la réintégration ?
Au micro-BIC, vous n’avez pas déduit d’amortissements : il n’y a donc rien à réintégrer, vous relevez du calcul classique de la plus-value des particuliers. C’est le régime réel qui est visé. En revanche, l’abattement du micro-BIC est nettement moins avantageux pendant la détention. Le point est à arbitrer avec votre expert-comptable.
Puis-je vendre avant d’avoir clôturé mon exercice LMNP ?
Oui, la vente et la cessation d’activité sont deux formalités distinctes, mais leur enchaînement compte : la date de l’acte détermine l’exercice de rattachement et la déclaration de plus-value. Fixez ce calendrier avec votre expert-comptable avant de signer un compromis, pas après.
Combien de temps faut-il pour vendre un studio meublé à Marseille ?
Par la voie classique, comptez plusieurs mois entre la mise en vente, les visites, l’obtention du prêt de l’acquéreur et l’acte. Avec un marchand de biens qui achète pour son compte, l’offre ferme arrive sous 48 h après visite et l’acte se signe en trois à six semaines lorsque les diagnostics et les documents de copropriété sont disponibles.
Le mobilier doit-il être valorisé séparément dans l’acte ?
Il peut l’être, et c’est fréquent lorsqu’un mobilier réel a de la valeur. La ventilation doit rester justifiable, inventaire à l’appui, car elle influe sur l’assiette des droits de mutation. La rédaction exacte de cette clause relève du notaire.
Que faire si le bien est en résidence services ?
Vérifiez d’abord le régime exact applicable à votre exploitation et le bail commercial qui vous lie au gestionnaire, car il conditionne la revente. Le marché secondaire de ces lots est étroit et les acquéreurs peu nombreux, ce qui pèse sur le prix. Une cession directe à un acheteur professionnel peut être la sortie la plus simple.
Pour vérifier les règles générales de la plus-value immobilière, consultez la fiche officielle sur service-public.fr ; pour les questions d’acte et de rédaction, les notaires de France publient des ressources fiables.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
