Depuis le 1er juillet 2021, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a basculé d’un simple document informatif à un véritable outil juridique opposable. À partir de 2025-2026, l’interdiction progressive de location des passoires thermiques (G puis F puis E) recompose en profondeur le marché. À Marseille, où près d’un logement privé sur quatre est classé F ou G, l’impact est massif. Chez GNE Immobilier, nous accompagnons chaque semaine des propriétaires confrontés à ces nouvelles règles. Voici tout ce qu’il faut savoir en 2026.
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Le DPE, mode d’emploi 2026
Définition et portée juridique
Le DPE classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore) sur deux critères cumulatifs :
Pour un bien vétuste ou classé F ou G, lisez comment vendre un immeuble à rénover à Marseille.
- Consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an)
- Émissions de gaz à effet de serre (kgCO₂/m²/an)
La pire des deux notes l’emporte. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104), le DPE est opposable : un acquéreur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou bailleur en cas d’erreur manifeste.
Validité
Un DPE est valable 10 ans. Mais attention : les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025 (transition vers la nouvelle méthode 3CL-2021).
Calendrier 2025-2034 : les interdictions de location
C’est la mesure phare de la loi Climat. Aucun bail ne peut désormais être conclu pour un logement « indécent énergétiquement » :
| Date | Logements interdits à la location | Nombre estimé en France |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation > 450 kWh/m²/an (G+) | 90 000 |
| 1er janvier 2025 | Classe G (toutes étiquettes G) | 600 000 |
| 1er janvier 2028 | Classe F | 1,2 million |
| 1er janvier 2034 | Classe E | 2,6 millions |
À l’échéance, ces logements ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Le bail en cours n’est pas rompu mais le bailleur ne peut plus, par exemple, augmenter le loyer ni le réviser à l’IRL.
Cas particulier des DROM
Les départements d’outre-mer ont un calendrier décalé : interdiction G au 1er janvier 2028, F au 1er janvier 2031.
L’audit énergétique obligatoire pour la vente
Depuis le 1er avril 2023, la mise en vente d’un logement en monopropriété classé F ou G déclenche l’obligation de fournir un audit énergétique réglementaire au futur acquéreur. Le calendrier s’étend :
- Depuis avril 2023 : maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G
- 1er janvier 2025 : extension aux classes E
- 1er janvier 2034 : extension aux classes D
Que contient l’audit ?
Réalisé par un auditeur qualifié (architecte HMONP, bureau d’études RGE, diagnostiqueur certifié) :
- État des lieux énergétique détaillé du bâtiment
- Deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre la classe B (ou C minimum)
- Estimation des coûts, des aides mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE) et des économies d’énergie
Coût moyen : 600 à 1 400 € pour une maison, 800 à 1 800 € pour un immeuble.
Sanctions en cas de non-respect
Pour la location
- Logement non décent : le locataire peut saisir le juge pour exiger la mise en conformité ou la diminution du loyer (art. L. 173-1-1 CCH)
- Refus du bailleur : injonction sous astreinte (jusqu’à 150 €/jour de retard)
- Bail nul : risque de remboursement des loyers perçus
Pour la vente
- Absence de DPE valide : amende administrative jusqu’à 3 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une entreprise
- DPE erroné : action en réduction du prix ou en résolution de la vente (art. L. 271-4 CCH)
Sanctions pénales en cas de fraude
Un faux DPE engage la responsabilité pénale du diagnostiqueur (jusqu’à 75 000 € d’amende et 5 ans de prison pour faux et usage de faux, art. 441-1 du Code pénal).
Impact du DPE sur la valeur d’un bien
La décote « valeur verte » à Marseille
Les Notaires de France suivent depuis 2020 l’écart de prix selon l’étiquette DPE. À Marseille, les données T1 2026 sont édifiantes :
| Classe DPE | Décote/surcote vs classe D |
|---|---|
| A-B | +9 % |
| C | +4 % |
| D | référence |
| E | -5 % |
| F | -12 % |
| G | -17 % |
Exemple chiffré : un T3 de 65 m² classé D dans le 5e se vend en moyenne 228 000 €. Le même bien classé G ne dépasse pas 189 000 €, soit une perte de 39 000 €.
Délais de vente allongés
Un logement F-G met en moyenne 128 jours à se vendre à Marseille en 2026, contre 78 jours pour la moyenne globale et 52 jours pour un C-D.
Que faire si votre bien est F ou G ?
Option 1 : rénover avant de vendre/louer
Travaux types : isolation toiture/murs, changement de menuiseries, remplacement chaudière fioul/gaz, ventilation. Budget moyen pour passer de G à D dans un T3 marseillais : 35 000 à 65 000 € (avant aides).
Aides mobilisables 2026 :
- MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné : jusqu’à 70 % du coût pour les ménages très modestes
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : 1 500 à 5 000 €
- Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € sans intérêts
- TVA à 5,5 % sur les travaux éligibles
- Exonération de taxe foncière sur 3 à 5 ans (Marseille a voté le dispositif)
Option 2 : vendre en l’état avec décote
Solution rapide mais coûteuse. À privilégier si vous ne disposez ni du temps ni de la trésorerie pour rénover.
Option 3 : vendre à un marchand de biens (pré-cession)
C’est la solution que nous proposons chez GNE pour de nombreux propriétaires marseillais. Avantages :
- Vente rapide (3-6 semaines en moyenne)
- Pas de visite
- Prix négocié de gré à gré
- Aucun travaux à votre charge
Pour comprendre ce schéma, consultez notre guide comment vendre une passoire thermique.
DPE et copropriété : le PPPT et le DPE collectif
La loi Climat impose progressivement :
- DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2024 (50+ lots), 1er janvier 2025 (50 à 200 lots), 1er janvier 2026 (< 50 lots)
- Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) : obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, échelonné selon la taille
Ces documents impactent directement la valorisation du bien individuel : un acquéreur regarde désormais autant le DPE de l’appartement que celui de l’immeuble.
Le cas marseillais : un parc particulièrement exposé
À Marseille, environ 24 % du parc privé est classé F ou G, contre 17 % au niveau national. Les arrondissements les plus impactés :
- 13001-13002 : 31 à 38 % de F-G (immeubles anciens, faible isolation)
- 13005-13006 : 24 à 28 %
- 13007-13008 : 18 à 22 % (bâti plus récent, meilleurs équipements)
Pour anticiper l’évolution arrondissement par arrondissement, voir notre analyse des tendances Marseille 2026 et le calendrier complet d’interdiction DPE.
L’expertise GNE Immobilier face au défi DPE
Notre approche combine diagnostic technique, analyse fiscale, plan de rénovation chiffré et option de pré-cession quand c’est la meilleure solution.
Conclusion
Le DPE 2026 n’est plus un simple papier annexé à un compromis : c’est un paramètre central de la valeur, de la louabilité et de la liquidité d’un bien. Anticiper, c’est éviter la décote subie et transformer une contrainte en opportunité de valorisation.
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