C’est la question qui revient le plus souvent dans nos rendez-vous avec les propriétaires bailleurs marseillais : « À partir de quand je ne pourrai plus louer mon bien classé F ou G ? ». La réponse n’est pas binaire : il existe un calendrier précis, des exceptions territoriales, des exceptions patrimoniales et des sanctions graduées. Chez GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, nous traitons des centaines de dossiers concernés. Voici le calendrier officiel et à jour de l’interdiction de location selon le DPE, avec toutes les nuances pratiques.
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Le principe : ce que dit la loi Climat 2021-1104
Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104), un logement n’est plus considéré comme « décent » s’il dépasse un certain seuil de consommation énergétique. L’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation fixe les seuils progressifs.
Diagnostics, DPE F ou G et clause de non-garantie sont expliqués sur notre page pour vendre un immeuble à rénover à Marseille.
Concrètement, dès qu’un logement franchit la date butoir applicable à sa classe DPE, il devient inlouable dans le cadre :
- d’un nouveau bail
- d’un renouvellement de bail
- d’une reconduction tacite
Les baux en cours ne sont pas rompus, mais le bailleur ne peut plus :
- réviser le loyer à l’IRL (depuis le 24 août 2022 pour les F-G)
- augmenter le loyer entre deux locataires
Calendrier officiel : les dates clés
| Date d’effet | Logements interdits à la location | Estimation France | Estimation Marseille |
|---|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers F-G (interdiction IRL et hausse) | 4,2 M | 88 000 |
| 1er janvier 2023 | Consommation > 450 kWh/m²/an (G+) | 90 000 | 2 200 |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G | 600 000 | 20 500 |
| 1er janvier 2028 | Tous les logements classés F | 1,2 million | 38 000 |
| 1er janvier 2034 | Tous les logements classés E | 2,6 millions | 65 000 |
Source : Direction Habitat, Urbanisme et Paysages (DHUP) ; estimations marseillaises ADIL 13.
Qui est concerné ?
Les baux soumis à l’interdiction
- Baux d’habitation régis par la loi de 1989 (résidence principale)
- Bail meublé classique (depuis 2025)
- Bail mobilité (1 à 10 mois pour étudiants, mobilité professionnelle)
- Colocation
Les baux NON soumis
- Locations saisonnières / touristiques (< 90 jours par locataire, < 4 mois cumulés par an)
- Baux ruraux
- Baux commerciaux et professionnels
- Résidences services étudiantes/seniors (régies par leurs propres règles)
Les exceptions au calendrier
Exception territoriale : les DROM
Les départements d’outre-mer ont un calendrier décalé de 3 ans :
| Date | DROM |
|---|---|
| 1er janvier 2028 | Interdiction G |
| 1er janvier 2031 | Interdiction F |
| 1er janvier 2037 | Interdiction E |
Exception patrimoniale : les Monuments Historiques
Les biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, ainsi que ceux situés dans des sites patrimoniaux remarquables peuvent bénéficier d’une exemption s’il est démontré que les travaux nécessaires altèreraient l’architecture protégée (décret n° 2023-796 du 18 août 2023).
Procédure : dépôt d’un dossier argumenté auprès du préfet, comprenant :
- Avis de l’Architecte des Bâtiments de France
- Étude technique démontrant l’impossibilité de rénovation
- Plan d’amélioration partielle proposé
L’exemption n’est jamais automatique : elle est délivrée au cas par cas.
Exception technique : copropriétés
Lorsque la rénovation requiert des travaux sur les parties communes qui n’ont pas été votés en assemblée générale (refus de la copropriété), le bailleur peut justifier l’impossibilité technique et bénéficier d’une prolongation de délai (jusqu’à 2 ans renouvelables une fois). Procédure : signalement à la commission départementale de conciliation.
Exception économique : disproportion
Lorsque le coût des travaux dépasse 50 % de la valeur vénale du bien (estimation indépendante exigée), l’exemption peut être demandée. Procédure complexe, peu utilisée à ce jour.
Sanctions : que risque le bailleur ?
Phase 1 : action du locataire
Le locataire d’un logement F-G postérieur à la date butoir peut :
- Saisir la commission départementale de conciliation (gratuite)
- Saisir le juge des contentieux de la protection pour exiger : Mise en conformité sous astreinte (jusqu’à 150 €/jour de retard), Diminution rétroactive du loyer, Dommages-intérêts pour préjudice
- Suspendre le paiement des loyers (consignation chez un séquestre) le temps des travaux
Phase 2 : action de l’administration
Sur signalement (locataire, voisin, CAF), le préfet peut :
- Émettre un arrêté de mise en conformité sous délai (généralement 6 mois)
- En cas de non-exécution : amende administrative jusqu’à 5 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale ou récidive)
- Astreinte journalière jusqu’à 1 000 €/jour
Phase 3 : conséquences fiscales et sociales
- Suspension des APL versées au locataire (CAF/MSA), récupérables auprès du bailleur
- Risque d’inscription au registre des logements indignes, consultable par les notaires et acquéreurs
- Refus de crédit : les banques marquent une vigilance accrue sur ces biens
Que faire si votre logement est F ou G en 2026 ?
Diagnostic préalable
- Vérifier le DPE en cours : est-il valide ? (10 ans, méthode 3CL-2021)
- Faire un audit énergétique : il chiffre les travaux nécessaires pour atteindre B, C ou D
- Évaluer la rentabilité résiduelle : un bien F-G a une rentabilité brute apparente, mais s’il est interdit à la location, sa valeur réelle s’effondre
Trois options stratégiques
Option A, Rénover : viser au moins la classe D pour sécuriser la location à long terme. Aides cumulables : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, exonération de taxe foncière. Voir notre article sur la loi Climat.
Option B, Vendre : à un investisseur disposé à rénover ou à un marchand de biens. La décote actuelle à Marseille est de -12 à -17 % selon notre étude DPE 2026.
Option C, Reclasser l’usage : transformer en location saisonnière (sous réserve d’autorisation Mairie de Marseille, registre des meublés), en bureau, ou en local mixte. Cette option dépend du PLU.
Le calendrier marseillais : ce qu’on observe déjà
Depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction G au 1er janvier 2025 :
- 5 200 logements G ont été retirés du marché locatif marseillais en 12 mois
- +18 % d’annonces de vente F-G sur les principaux portails
- -9 % de loyer demandé sur le segment des biens reclassables E
- Surenchère sur les biens D ou mieux : délai de relocation tombé à 11 jours dans le 6e/7e/8e
L’anticipation de l’échéance F au 1er janvier 2028 est déjà visible : les investisseurs se positionnent dès 2026 pour les opérations de marchand de biens sur ce segment.
L’accompagnement GNE Immobilier
Nous accompagnons chaque mois une vingtaine de propriétaires confrontés à l’interdiction de location. Notre approche :
- Diagnostic gratuit de votre bien (DPE, audit, projection)
- Trois scénarios chiffrés : rénovation, vente classique, pré-cession
- Mise en œuvre : artisans partenaires, courtier, notaire local
- Sortie sécurisée : acte notarié, prix garanti, délai maîtrisé
Conclusion
Le calendrier d’interdiction de location DPE n’est ni reportable ni négociable. Mais il offre encore une vraie fenêtre d’action : 2 ans avant l’interdiction des F, 8 ans avant celle des E. Anticiper coûte beaucoup moins cher que subir.
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Pour approfondir le sujet
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