Mis à jour le 05/09/2026
Depuis la loi de finances pour 2025, vendre un logement loué en meublé non professionnel coûte plus cher : pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent en diminution du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Résultat : une plus-value imposable plus élevée, à prix de vente identique. Si vous détenez un studio ou un T2 meublé à Marseille, faites chiffrer votre net vendeur après impôt avant de fixer un prix.
Qu’est-ce que la réforme a changé pour la vente d’un LMNP ?
Jusqu’au 14 février 2025, le loueur en meublé non professionnel au régime réel cumulait deux avantages. Pendant la détention, l’amortissement du bâti et du mobilier effaçait comptablement tout ou partie des loyers imposables. À la revente, la plus-value se calculait selon le régime des particuliers, sans que ces amortissements soient repris. Cette combinaison était largement critiquée comme une faveur fiscale sans équivalent pour la location nue.
La loi de finances pour 2025 y a mis fin. Pour les cessions intervenant depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition servant de base au calcul est minoré des amortissements admis en déduction. La règle s’applique aux amortissements pratiqués depuis l’origine, y compris pour un bien acheté dix ou quinze ans plus tôt : ce n’est pas une mesure qui ne vise que les acquisitions futures. Plus la période d’amortissement a été longue, plus l’écart avec l’ancien régime est marqué.
Deux précisions comptent. Le champ exact de la mesure (sort des résidences services, des loueurs professionnels, des situations mixtes) se lit dossier en main, avec votre notaire et votre expert-comptable. Et la réintégration porte sur les amortissements réellement déduits : sans votre tableau d’amortissements, aucun chiffrage sérieux n’est possible.
Comment se calcule la plus-value d’un LMNP en 2026 ?
Le calcul reste celui des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé, ce prix d’acquisition pouvant être majoré d’un forfait de frais d’acquisition de 7,5 % et, après cinq ans de détention, d’un forfait travaux de 15 %, puis, désormais, minoré des amortissements.
Sur la plus-value nette, l’imposition se compose de l’impôt sur le revenu à 19 % et des prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements. Les abattements pour durée de détention jouent séparément :
- pour l’impôt sur le revenu : rien les cinq premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e, exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans ;
- pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, exonération après 30 ans ;
- au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute selon le montant.
La durée de détention reste votre meilleur allié, mais elle joue désormais sur une assiette plus large. Et le seuil de 50 000 € se franchit plus souvent qu’avant : un dossier qui échappait à la surtaxe hier peut y basculer aujourd’hui.
Une illustration, avec des chiffres volontairement ronds et purement hypothétiques : un bien acheté 240 000 €, revendu 350 000 € après huit ans, avec 50 000 € d’amortissements déduits. Sous l’ancien régime, la plus-value brute se calculait sur un prix d’acquisition majoré du forfait de 7,5 %. Avec la réforme, ce même prix est diminué de 50 000 € : l’assiette imposable augmente donc d’environ 50 000 €, avant abattements, et l’impôt à payer suit dans les mêmes proportions. Ces montants ne valent que pour l’exemple ; seul votre notaire, sur la base de votre acte et de votre tableau d’amortissements, produira un chiffre opposable. Les règles générales sont consultables sur service-public.fr.
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Quelles options avez-vous avant de vendre ?
Conserver plus longtemps
C’est l’option la plus simple et la plus sûre juridiquement : les abattements continuent de courir et effacent progressivement l’impôt sur le revenu, puis les prélèvements sociaux. Elle suppose un bien qui se loue bien, une copropriété sans gros travaux en vue et aucun besoin de liquidités. Elle ne règle donc rien pour un vendeur pressé par une succession, un divorce, une mutation ou un crédit relais.
Basculer en location nue avant de vendre
L’idée circule beaucoup : repasser en location nue quelques années pour sortir du régime meublé. Prudence. Le texte vise les personnes qui relèvent du régime de la location meublée mais aussi celles qui en ont relevé, et l’interprétation de cette formulation n’est pas figée. Tant que la doctrine et la jurisprudence n’ont pas tranché, aucune sécurité ne peut vous être promise sur ce point : c’est un arbitrage à valider par écrit avec votre expert-comptable, en mesurant aussi ce que la location nue change à vos revenus imposables entre-temps.
Transmettre plutôt que vendre
Une donation avant cession modifie la valeur de référence retenue chez le donataire et se prépare longtemps à l’avance, avec un notaire. Ce n’est pas une technique de dernière minute : une opération montée juste avant une vente déjà négociée peut être remise en cause. Si votre objectif est patrimonial et familial, posez la question à votre notaire avant de signer quoi que ce soit ; l’annuaire officiel est sur notaires.fr.
Vendre en l’état, meublé, à un acheteur professionnel
Quand le bien est fatigué, mal classé au DPE ou situé dans une copropriété qui vote des travaux, la question fiscale n’est plus la seule : le prix affiché sur les portails n’a pas grand-chose à voir avec ce que vous encaisserez après trois mois de visites et une négociation. Vendre à un marchand de biens revient à échanger une partie du prix contre de la certitude et du délai. Nous détaillons cet arbitrage dans notre comparatif vendre rapidement ou au meilleur prix.
Ce que la réforme change sur le marché meublé marseillais
Le parc meublé marseillais se concentre autour des pôles étudiants et des quartiers bien desservis : Joliette et Euroméditerranée dans le 2e, Castellane et Vauban dans le 6e, Endoume et le Vieux-Port sud dans le 7e, Périer et Bonneveine dans le 8e. À titre de repères, les estimations issues des ventes notariales au 1er septembre 2026 situent l’appartement autour de 3 300 €/m² dans le 2e, 3 870 €/m² dans le 6e, 5 050 €/m² dans le 7e et 4 310 €/m² dans le 8e, sur un marché stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026.
Côté acquéreurs, le raisonnement a changé : un investisseur qui rachète un lot meublé sait qu’il repart sur un cycle d’amortissements dont la sortie sera fiscalisée, et achète donc plus prudemment, surtout sur les petites surfaces sans travaux récents. Ceux qui veulent rester sur le meublé touristique doivent en plus composer avec les règles locales d’enregistrement et de changement d’usage, sujet traité dans notre page sur la vente d’un meublé touristique. Si votre bien est occupé, la question du bail se pose avant celle de l’impôt : voir notre guide de la vente d’un bien loué à Marseille.
Comment se déroule une vente à GNE Immobilier ?
GNE Immobilier est marchand de biens à Marseille : nous achetons pour notre compte, avec nos fonds propres et nos lignes bancaires, sans condition suspensive de prêt et sans commission à votre charge. Après une visite et la remise des pièces principales : acte d’acquisition, bail et inventaire du mobilier s’il y en a un, derniers procès-verbaux d’assemblée générale, diagnostics, nous formulons une offre ferme sous 48 h. Si vous l’acceptez, la signature chez le notaire intervient généralement en trois à six semaines, dès que le dossier est complet.
Le prix que nous proposons est inférieur au prix « marché rénové » : la décote se situe généralement entre 10 et 25 % selon l’état du bien, les travaux à prévoir et le délai souhaité. Elle couvre les travaux, le portage, la fiscalité de l’opération et notre marge. En contrepartie, vous vendez en l’état, sans remise en peinture, sans home staging, sans visites à répétition et sans le risque d’un acquéreur dont le prêt est refusé. Les diagnostics restent à votre charge, comme dans toute vente : DPE, amiante, plomb selon l’année de construction, électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans, termites, les Bouches-du-Rhône sont concernés, état des risques et surface Carrez en copropriété. Les frais de notaire, eux, sont payés par l’acquéreur. Pour comprendre plus largement notre approche de la vente meublée, voyez notre page dédiée à la vente d’un bien en LMNP, ou passez directement par vendre un bien.
Un bien meublé à céder dans les 13001, 13002, 13005 à 13012 ? Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : contactez-nous, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
La réforme s’applique-t-elle à un LMNP acheté avant 2025 ?
Oui. C’est la date de la vente qui compte, pas celle de l’achat. Dès lors que la cession intervient depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits depuis l’origine entrent dans le calcul, même pour un bien détenu depuis dix ou quinze ans. Le montant exact à réintégrer se lit sur votre tableau d’amortissements.
Le mobilier amorti est-il concerné ?
Les amortissements admis en déduction sont visés de manière générale, ce qui inclut en principe le mobilier. La ventilation entre bâti, terrain et mobilier figure dans votre comptabilité : c’est le document à sortir en premier. Faites valider la reprise exacte par votre expert-comptable avant de signer un compromis.
Un loueur en meublé professionnel est-il traité de la même façon ?
Non : le loueur professionnel relève d’un régime de plus-values distinct, avec ses propres conditions et ses propres exonérations. Le passage d’un statut à l’autre dépend de vos recettes et de la part qu’elles représentent dans les revenus du foyer. C’est un point à trancher avec votre expert-comptable, pas une case à cocher.
Puis-je vendre un LMNP avec le locataire en place ?
Oui, la vente occupée est possible : le bail se poursuit avec l’acquéreur. C’est même souvent la solution la plus rapide, car elle évite d’attendre un congé et ses délais. Nous achetons régulièrement des lots occupés à Marseille, meublés comme nus, et le mobilier peut être repris avec le bien.
Faut-il refaire les travaux avant de vendre ?
Pour une vente à un acheteur professionnel, non : le bien est acheté en l’état et la remise à niveau est intégrée dans notre calcul. Refaire une cuisine ou une salle de bain juste avant la vente est rarement rentable. En revanche, rassembler les documents (diagnostics, procès-verbaux, tableau d’amortissements) accélère réellement la signature.
Combien de temps faut-il pour être payé ?
Comptez 48 h pour recevoir une offre ferme après la visite, puis trois à six semaines jusqu’à l’acte chez le notaire lorsque le dossier est complet. Les délais s’allongent surtout en cas d’indivision, de succession non réglée ou de mainlevée d’hypothèque à obtenir : mieux vaut signaler ces points dès le premier échange.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
