Fiscalité vente LMNP 2026 : réforme amortissements

La loi de finances 2025 du 14 février 2025 (article 84) a profondément modifié la fiscalité de la cession des biens en location meublée non professionnelle (LMNP). Pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués depuis l'acquisition doivent être réintégrés au prix de revient pour le calcul de la plus-value (nouvel article 150 VB III CGI). Cette réforme alourdit significativement la charge fiscale des cessions LMNP. Pour aller plus loin, voir notre guide complet.

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À Marseille, le LMNP est très répandu en 13002 (Joliette), 13006 (Vauban-Castellane étudiants), 13007 (Endoume), 13008 (Périer-Bonneveine), avec un parc estimé à 12 000 logements selon les déclarations 2024. La cession d'un LMNP en 2026 nécessite une projection fiscale précise. GNE Immobilier, marchand de biens Marseille intra-muros (13001, 13002, 13005 à 13012), accompagne les loueurs meublés dans leur stratégie de sortie post-réforme. Cet article expert décortique le nouveau régime.

Rappel du statut LMNP avant réforme

Jusqu'au 14 février 2025, le LMNP bénéficiait d'un régime fiscal très favorable :
- Amortissements déductibles des revenus BIC pendant la détention (article 39 C CGI) : généralement 2 à 3 % du bâti par an + amortissement des meubles 10-20 %/an
- À la cession, plus-value calculée selon le régime des particuliers (article 150 U CGI), c'est-à-dire sans réintégration des amortissements
- Effet : double avantage (déduction pendant détention + plus-value calculée comme un particulier classique)

Ce régime, plus favorable que celui des biens nus, avait été dénoncé par la Cour des comptes (rapport 2022) et le Conseil des prélèvements obligatoires comme générant une perte fiscale estimée à 1,2 Md€/an.

Réforme article 84 LF 2025 : ce qui change

L'article 84 de la LF 2025 a créé un nouvel article 150 VB III du CGI : "Pour les cessions à titre onéreux de locaux d'habitation meublés réalisées par les personnes physiques relevant du régime de l'article 35 bis ou ayant relevé de ce régime, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction".

Concrètement : les amortissements pratiqués pendant toute la durée de détention sont retranchés du prix d'acquisition majoré, ce qui augmente la plus-value imposable d'autant.

Exclusions maintenues hors réforme :
- Cessions de résidences services (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme classé) sous gestion : régime spécifique conservé
- Loueurs en meublé professionnels (LMP article 155 IV CGI) : régime des plus-values professionnelles inchangé
- Cessions antérieures au 15 février 2025 (entrée en vigueur)

Calcul de la plus-value LMNP post-réforme

Exemple chiffré T2 Endoume 13007 :
- Acquisition janvier 2018 : 235 000 € (dont valeur bâti 180 000 € amortissable, terrain 55 000 € non amortissable, mobilier 8 000 €)
- Amortissements pratiqués 2018-2026 (9 ans) :
- Bâti 180 000 × 2,5 %/an × 9 = 40 500 €
- Mobilier 8 000 × 14 % × 9 (puis renouvelé) ≈ 11 200 €
- Total amortissements : 51 700 €
- Vente novembre 2026 : 365 000 €

Calcul ancien régime (avant 15/02/2025) :
- Prix d'acquisition majoré = 235 000 + 7,5 % = 252 625 €
- Plus-value brute = 365 000 - 252 625 = 112 375 €
- Abattement IR 8 ans = 18 % → 92 148 € | IR 19 % = 17 508 €
- Abattement PS 8 ans = 4,95 % → 106 813 € | PS 17,2 % = 18 372 €
- Total ancien : 35 880 €

Calcul nouveau régime (post-réforme) :
- Prix d'acquisition majoré minoré des amortissements = 252 625 - 51 700 = 200 925 €
- Plus-value brute = 365 000 - 200 925 = 164 075 €
- Abattement IR 8 ans = 18 % → 134 542 € | IR 19 % = 25 563 €
- Abattement PS 8 ans = 4,95 % → 155 949 € | PS 17,2 % = 26 823 €
- Surtaxe 1609 nonies G tranche 3 % : ≈ 4 000 €
- Total nouveau : 56 386 €

Surcoût lié à la réforme : 20 506 € pour ce dossier.

Stratégie n°1 : minimiser les amortissements en fin de cycle

Pour les LMNP envisageant une cession à 3-5 ans, réduire les amortissements par anticipation peut limiter le surcoût futur. Techniquement, l'amortissement est obligatoire comptablement (article 39 B CGI) mais peut être :
- Étalé sur durées maximales (jusqu'à 40 ans pour le bâti selon nomenclature)
- Pratiqué par composants (gros œuvre 50 ans, toiture 30 ans, etc.) pour étaler

À noter : la réduction des amortissements augmente le bénéfice BIC imposable pendant la détention. Arbitrage à faire selon TMI personnelle et horizon de cession.

Stratégie n°2 : passer en location nue avant cession

Une bascule vers la location nue 3 ans avant la cession peut être envisagée. La jurisprudence (CE 28 juin 2017 n°398661) admet le changement de régime, sous réserve de réalité économique (nouveau bail, ameublement enlevé, déclaration revenus fonciers). La cession ultérieure bénéficie alors du régime particulier classique sans réintégration des amortissements antérieurs ?

Attention : l'administration fiscale considère que la réintégration s'applique aux contribuables "ayant relevé" du régime (article 150 VB III nouveau). Une instruction BOFiP attendue 2026 précisera ce point. La prudence commande de conserver les amortissements au prix d'acquisition.

Stratégie n°3 : opter pour le statut LMP

Le passage en loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'article 155 IV CGI (recettes > 23 000 €/an ET > 50 % des revenus du foyer) permet de basculer en régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants CGI), avec :
- Exonération totale si recettes < 90 000 €/an et activité exercée > 5 ans (article 151 septies CGI)
- Exonération partielle/totale en cas de transmission/cessation (article 151 septies B)

Cette stratégie convient aux loueurs multi-biens à fort chiffre d'affaires. Conditions strictes à valider avec expert-comptable.

Stratégie n°4 : donation avant cession

La donation aux enfants réinitialise la valeur fiscale (article 150 VB CGI : prix d'acquisition = valeur déclarée à la donation, BOI-RFPI-PVI-20-10-20). Les amortissements antérieurs disparaissent. Voir notre article optimisation fiscale et la jurisprudence donation-cession (CE 30 décembre 2011 Motte-Sauvaige n°330940).

Stratégie n°5 : conservation longue durée

L'abattement IR à 22 ans et l'exonération totale à 30 ans s'appliquent après la réintégration des amortissements. L'avantage de la durée demeure mais sur une assiette plus large.

Cas particulier : résidences services et baux commerciaux

Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé) sous bail commercial avec exploitant restent dans l'ancien régime (exclusion expresse article 84 LF 2025). Cette niche conserve l'avantage historique LMNP : amortissements pendant détention + plus-value particuliers à la sortie. Marché concerné à Marseille : résidences Nexity, Réside Études, Domitys (13008, 13009).

Impact sur les prix de marché LMNP à Marseille

Depuis l'annonce de la réforme (octobre 2024) puis son adoption (février 2025), les prix des LMNP de revente ont connu une décote moyenne de 7 à 12 % sur Marseille selon notre veille interne GNE. Les acquéreurs investisseurs intègrent désormais la charge fiscale future. Inversement, le marché des résidences services reste premium.

GNE Immobilier estime que la décote LMNP se stabilisera courant 2026 après l'instruction BOFiP attendue.

Pourquoi confier votre vente LMNP à GNE Immobilier

GNE Immobilier accompagne depuis 2017 les investisseurs LMNP marseillais en 13002, 13006, 13007, 13008. Post-réforme 2025, notre méthodologie inclut :
- Audit fiscal précis (récupération du tableau d'amortissements auprès du CGA/expert-comptable)
- Projection plus-value comparative (ancien vs nouveau régime)
- Stratégies de sortie : donation, LMP, résidence services, vente directe
- Réseau d'acquéreurs LMNP qualifiés ou bascule location nue avant cession

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FAQ vente LMNP 2026 Marseille

1. La réforme s'applique-t-elle à mon LMNP acquis en 2015 ?

Oui dès lors que la cession intervient après le 15 février 2025. Les amortissements pratiqués depuis 2015 doivent être réintégrés.

2. Quel surcoût moyen pour un LMNP marseillais ?

Selon notre échantillon, le surcoût varie de 8 000 à 30 000 € pour un LMNP détenu 7 à 12 ans avec prix de cession 250 000 à 450 000 €.

3. Le LMP est-il toujours plus avantageux post-réforme ?

Oui pour les exonérations article 151 septies (recettes < 90 000 €, 5 ans d'activité). Le LMNP réformé converge vers le régime nu.

4. Les résidences services sont-elles concernées ?

Non, exclusion expresse maintenue dans l'article 84 LF 2025. Le régime historique perdure.

5. La donation avant vente fait-elle disparaître la réintégration ?

Probablement oui car la valeur d'acquisition pour le donataire est la valeur déclarée à la donation, sans historique d'amortissements. Confirmation attendue dans l'instruction BOFiP 2026.

6. Peut-on basculer en location nue avant vente ?

Oui mais le risque de réintégration subsiste (rédaction "ayant relevé" du LMNP). Prudence et délai recommandés.

7. La réintégration concerne-t-elle aussi les amortissements de mobilier ?

Oui, l'article 150 VB III nouveau vise tous les amortissements admis en déduction, mobilier compris.

8. Comment vendre un LMNP en 2026 ?

Audit fiscal préalable obligatoire (récupérer le tableau d'amortissements cumulés), projection plus-value, choix stratégique (vente directe, donation préalable, basculement, LMP). GNE Immobilier réalise cet audit gratuitement.

Pour approfondir le sujet

• Tva sur la marge mode emploi
• Dmto bouches du rhone 2026
• Vendre meuble vs vide