Charges de copropriété en retard, copropriété en difficulté, travaux lourds votés que vous ne pouvez pas financer, syndic judiciaire ? GNE Immobilier achète les lots dans ces copropriétés à Marseille, en l’état, et règle les arriérés sur le prix chez le notaire.
Mis à jour le 27 octobre 2026
Vendre à un marchand de biens avec des charges impayées : pour qui ?
La vente directe à GNE Immobilier s’adresse notamment :
- aux copropriétaires en retard de charges qui ne peuvent plus suivre les appels de fonds ;
- aux propriétaires d’un lot dans une copropriété qui a voté de gros travaux (ravalement, toiture, mise en sécurité) qu’ils ne peuvent pas financer ;
- aux propriétaires de lots dans des copropriétés sous administration provisoire ou en plan de sauvegarde ;
- aux bailleurs dont le locataire ne paie plus et qui cumulent impayés de loyers et de charges.
Les charges impayées n’empêchent pas de vendre : elles sont réglées sur le prix. Le vrai frein vient des acheteurs particuliers, qui évitent les copropriétés avec de gros travaux votés, des impayés nombreux ou un administrateur provisoire. Marseille compte de nombreuses copropriétés en difficulté, et nous y achetons des lots en l’état.
Ce que dit la loi sur la vente d’un lot en copropriété
Les informations à fournir dès la promesse. Depuis la loi ALUR, la promesse de vente doit être accompagnée de documents sur la copropriété (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation) : règlement de copropriété, fiche synthétique, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges des deux derniers exercices, sommes restant dues par le vendeur, état global des impayés de charges dans la copropriété, montant du fonds de travaux.
L’état daté. Avant l’acte, le syndic établit l’état daté, qui indique précisément les sommes dues par le vendeur à la copropriété et celles qui seront dues par l’acquéreur. Son coût est plafonné à 380 € TTC et il est à la charge du vendeur.
L’opposition du syndic. Après la vente, le notaire en avise le syndic, qui dispose de quinze jours pour faire opposition au versement du prix au vendeur, à hauteur des sommes dues (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Le notaire paie alors directement la copropriété sur le prix.
Qui paie les travaux votés ? Vis-à-vis de la copropriété, les appels de fonds exigibles avant la vente restent dus par le vendeur, ceux exigibles après la vente par l’acquéreur. Le compromis peut prévoir une autre répartition entre vendeur et acquéreur. Le fonds de travaux reste attaché au lot : il n’est pas remboursé au vendeur.
La copropriété en difficulté. Lorsque le syndicat ne peut plus faire face à ses obligations, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire (article 29-1 de la loi de 1965), qui exerce les pouvoirs du syndic. Un plan de sauvegarde peut aussi être engagé par le préfet. La vente reste possible : l’administrateur fournit l’état daté et les documents.
Comment se déroule la vente, étape par étape
- Premier échange : dernier appel de charges, relevé de votre compte copropriétaire et derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Visite du lot et des parties communes.
- Offre écrite et ferme sur le lot, en général sous une semaine, sans condition de prêt, qui précise le prix et la part réservée au règlement des arriérés.
- Compromis chez le notaire avec les documents de la copropriété, puis demande de l’état daté au syndic.
- Acte authentique : le notaire règle la copropriété et, le cas échéant, les autres créanciers sur le prix, puis vous verse le solde.
Combien percevrez-vous réellement ?
Le montant qui vous revient se calcule simplement : prix de vente, moins les arriérés de charges, moins le capital restant dû sur un éventuel crédit, moins vos frais de vendeur (état daté, diagnostics, impôt sur la plus-value s’il y en a un). Nous vous présentons ce calcul avec l’offre, pour que vous connaissiez le net avant de vous engager.
Avantages et limites face à une vente classique
Les avantages :
- les arriérés réglés sur le prix, sans rien avancer ;
- un achat possible dans les copropriétés que les particuliers évitent ;
- un prix ferme, sans condition de prêt, et aucun honoraire d’agence.
Les limites :
- notre prix intègre les travaux à venir de la copropriété et sa situation financière ;
- si les dettes dépassent le prix, le solde reste dû ;
- dans une copropriété saine, une vente classique rapportera en général plus.
Comparez avec vos chiffres dans notre comparateur vente à un marchand de biens ou en agence.
Charges en retard ou travaux votés ? Faire étudier mon lot gratuitement ou appeler le 07 60 66 74 38. Offre ferme sous une semaine avec le calcul de votre net, étude confidentielle. GNE Immobilier, 129 rue Paradis, 13006 Marseille.
Pour aller plus loin
- Charges de copropriété impayées à Marseille : le guide détaillé
- Copropriétés en difficulté : le rachat de lots avec le syndic
- Vendre un bien avec dettes, saisie ou surendettement
- Vendre un immeuble ou des lots occupés
Questions fréquentes
Dois-je rembourser les charges avant la vente ?
Non. Les arriérés sont réglés sur le prix, chez le notaire, grâce à l’état daté et à l’opposition du syndic : vous n’avez rien à avancer. Ils réduisent en revanche la somme qui vous sera versée. Si le prix ne suffit pas à couvrir toutes vos dettes, le solde reste dû. Faites le point avec le syndic avant de signer.
Les travaux votés sont-ils à ma charge ?
Vis-à-vis de la copropriété, les appels de fonds devenus exigibles avant la vente restent à la charge du vendeur et sont réglés sur le prix ; ceux exigibles après l’acte sont payés par l’acquéreur. Le compromis peut prévoir une autre répartition entre vous et nous. Le fonds de travaux, lui, reste attaché au lot.
Achetez-vous dans une copropriété sous administration provisoire ?
Oui, nous étudions les lots situés dans des copropriétés sous administration provisoire ou en plan de sauvegarde, occupés ou vacants. L’administrateur provisoire joue le rôle du syndic : il fournit l’état daté et les documents nécessaires à la vente. Notre prix tient compte des travaux à venir et de la situation financière de la copropriété.
Et un lot occupé par un locataire qui ne paie pas ?
Oui. Nous reprenons le bail en cours et, selon ce qui est prévu dans l’acte, la procédure engagée contre le locataire. Les loyers impayés antérieurs à la vente vous restent dus, sauf accord contraire. Le prix tient compte de l’occupation du logement et de la durée prévisible de la procédure.
Proposer votre bien
Présentez le lot ci-dessous, avec le montant des charges dues si vous le connaissez. L’étude est gratuite et sans engagement. Vous pouvez aussi appeler le 07 60 66 74 38.
