Un mardi matin rue d’Aubagne, un gestionnaire d’un cabinet du Prado pousse la porte d’un immeuble qu’il gère depuis onze ans. La cage d’escalier sent le salpêtre, l’ascenseur est à l’arrêt depuis seize mois, les deux chaudières collectives crachent quand elles veulent bien démarrer. Sur les 42 lots principaux de la copropriété, dix-neuf sont en situation d’impayés, dont sept depuis plus de trois exercices. L’assemblée générale convoquée le mois dernier a réuni neuf copropriétaires sur quarante-deux. Le ravalement obligatoire au titre du permis de louer municipal pèse 380 000 euros TTC, voté en 2023 mais jamais financé. Le compte syndicat affiche un solde négatif structurel. Le gestionnaire sait qu’il va devoir, dans les semaines qui viennent, saisir le président du tribunal judiciaire pour solliciter la nomination d’un mandataire ad hoc au titre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il sait aussi que ce mandataire, comme les précédents qu’il a croisés, lui demandera une chose précise : avez-vous identifié un acquéreur professionnel sérieux, capable de reprendre les lots les plus problématiques et d’apurer leur dette ?
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Cette scène, déclinée à Noailles, Belsunce, Saint-Mauront, sur certains immeubles du périmètre Joliette, dans le bas de la Plaine ou autour du cours Lieutaud, fait partie du quotidien des syndics professionnels marseillais. Le rachat ordonné de quelques lots stratégiques par un marchand de biens local n’est pas une solution miracle, mais c’est souvent la seule mécanique qui permette d’éviter la spirale vers l’administration provisoire, le plan de sauvegarde ou, pour les situations extrêmes, l’ORCOD-IN. GNE Immobilier, titulaire de la carte T, intervient sur Marseille intra-muros (13001, 13002, 13005 à 13012) en coordination avec les syndics, mandataires ad hoc et administrateurs provisoires. La logique du partenariat est posée ici : ce qu’un syndic peut signaler, comment c’est encadré, ce que ça rapporte, et où la déontologie commande de s’arrêter.
Ce que recouvre concrètement une copropriété en difficulté à Marseille
Le code de la construction et de l’habitation distingue deux niveaux. Les copropriétés fragiles, identifiées via le registre national des copropriétés tenu par l’ANAH depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, présentent des indicateurs d’alerte sans être encore en procédure judiciaire : taux d’impayés entre 8 et 25 %, vacance importante, étiquette énergétique F ou G, dette fournisseurs persistante. Les copropriétés en difficulté au sens de l’article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 franchissent un seuil légal : 25 % d’impayés des charges exigibles, ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.
Dans une copropriété en difficulté, lisez comment vendre un bien avec des charges de copropriété impayées à Marseille.
À Marseille, la cartographie est connue des praticiens. Le périmètre Noailles-Belsunce, classé en ORCOD-IN par décret du 21 décembre 2018 puis renforcé après le drame de la rue d’Aubagne du 5 novembre 2018, concentre plusieurs centaines d’immeubles en surveillance. Le 2e arrondissement, autour de la rue de la République et de certaines portions de Joliette, abrite des copropriétés héritées de la rénovation des années 2000 où les charges très lourdes ont créé un effet de ciseaux avec des copropriétaires modestes. Le 3e (Saint-Mauront, Belle-de-Mai, Saint-Lazare) cumule bâti ancien dégradé, multipropriété spéculative et impayés massifs. Le 5e, le 6e ou le 7e présentent ponctuellement des immeubles bourgeois fin XIXe où le vieillissement de la copropriété et l’absence de travaux structurels lourds (toitures, ravalements, ascenseurs) provoquent des situations critiques malgré une apparente solvabilité moyenne.
Le syndic gère cette réalité avec des outils calibrés à l’immeuble standard, alors qu’une copropriété en difficulté exige un temps de travail multiplié par trois ou quatre pour des honoraires qui restent contractuels. C’est ce déséquilibre qui pousse certains cabinets marseillais à abandonner ces mandats, parfois sans repreneur, ce que l’article 18 de la loi de 1965 interdit pourtant strictement.
Les outils légaux à la disposition du syndic et leur articulation
Quatre dispositifs principaux structurent l’intervention.
Le mandataire ad hoc de l’article 29-1 est l’étage léger. Saisine du président du tribunal judiciaire par le syndic, par un ou plusieurs copropriétaires représentant 15 % des voix, ou par le maire et le préfet. Le juge désigne un mandataire, souvent un administrateur judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui dispose de trois mois pour rendre un rapport sur la situation financière et propose un plan d’apurement. Le syndic reste en fonction. Le mandataire négocie avec les copropriétaires défaillants, peut suggérer la cession amiable de certains lots et coordonne avec les créanciers institutionnels (Eau de Marseille, EDF, fournisseurs de chauffage urbain).
L’administration provisoire de l’article 29-1-1, créée par la loi ALUR puis renforcée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, intervient quand le mandataire ad hoc ne suffit plus ou quand la situation est d’emblée gravissime. Le tribunal dessaisit le syndic et confie l’intégralité de ses pouvoirs à un administrateur provisoire, qui peut en outre cumuler les pouvoirs de l’assemblée générale et autoriser, sous contrôle judiciaire, des opérations exceptionnelles : vente de lots appartenant au syndicat, prêts collectifs garantis, programmes de travaux d’urgence. À Marseille, plusieurs cabinets d’administrateurs judiciaires sont spécialisés sur ces missions.
Le plan de sauvegarde de l’article L. 615-1 du CCH est l’étage intercommunal. Décidé par le préfet sur proposition du maire, il mobilise des financements publics (ANAH, collectivités, Action Logement) pour accompagner une copropriété ou un ensemble de copropriétés en difficulté sur cinq ans, renouvelables. Plusieurs plans de sauvegarde sont actifs sur Marseille, notamment dans le périmètre des grands ensembles du nord et sur certaines copropriétés dégradées du centre.
L’ORCOD-IN (opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national, articles L. 741-1 et L. 741-2 du CCH) est l’outil le plus lourd. Décrétée en conseil des ministres, elle confère à un opérateur (pour Marseille, la SPLA-IN désignée par l’État) des prérogatives exorbitantes : préemption renforcée, expropriation, démolition. Le périmètre Noailles-Belsunce relève de ce régime depuis fin 2018. Sur ces zones, le rachat amiable de lots par un marchand de biens privé reste possible mais doit être articulé avec la stratégie de l’opérateur public.
Dans chacune de ces configurations, et c’est le point qui intéresse ici, la cession ordonnée de quelques lots à un acquéreur professionnel solvable peut être l’élément déclencheur d’un redressement. Encore faut-il que cet acquéreur existe, soit identifié, et accepte de travailler en transparence avec le syndic ou le mandataire.
Pourquoi le syndic est le mieux placé pour signaler
Le syndic, ou le gestionnaire qui pilote l’immeuble au quotidien, voit avant tout le monde les signaux faibles : un copropriétaire qui ne répond plus aux courriers depuis huit mois, un lot vacant dont les héritiers belges ne se manifestent pas, un commerce en rez-de-chaussée fermé depuis la liquidation judiciaire de l’exploitant trois ans plus tôt, un marchand de sommeil identifié sur trois lots dont la chambre départementale a déjà été saisie. Il connaît également la mécanique d’ensemble : quels lots, si on les sortait du jeu, soulageraient durablement la copropriété.
Les profils de lots typiquement candidats à un rachat amiable par un marchand de biens local :
- Lots de copropriétaires défaillants en procédure de saisie pour charges impayées, dont l’adjudication produirait un prix médiocre et laisserait une créance résiduelle pour le syndicat.
- Lots détenus par des marchands de sommeil identifiés, dont la sortie du parc améliorerait la gouvernance et le climat social de l’immeuble.
- Lots vacants depuis plusieurs années, propriétaires absents ou en indivision successorale gelée, ne trouvant pas preneur sur le circuit classique.
- Lots commerciaux vacants en pied d’immeuble dont la friche tire l’ensemble vers le bas.
- Lots stratégiques pour une opération de restructuration (locaux techniques, logements jointifs permettant un regroupement).
Pour le syndic, signaler ces lots à un marchand de biens local sérieux, c’est offrir au mandataire ad hoc ou à l’administrateur provisoire une option concrète à présenter au juge. C’est aussi, mécaniquement, recouvrer les charges arriérées dès l’acte authentique, voir arriver un copropriétaire professionnel solvable qui votera les travaux et financera les appels de fonds, et alléger sa propre charge de gestion.
Pour le cadre détaillé de ces cessions côté vendeur, voir notre article Vendre un bien avec des charges de copropriété impayées à Marseille et Vendre un lot en copropriété en difficulté : ce que la loi autorise.
Ce que la déontologie autorise, ce qu’elle interdit
Le syndic est régi par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, le décret 72-678 du 20 juillet 1972, et le code de déontologie des professionnels de l’immobilier issu du décret 2015-1090 du 28 août 2015, dont le contrôle relève du CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières). Trois lignes rouges structurent le partenariat.
Le non-mélange avec les honoraires de syndic. Le syndic perçoit des honoraires définis par le contrat type de l’arrêté du 19 mars 2010, modifié, voté en assemblée générale. Aucune commission d’apport ne peut transiter par le compte du syndicat des copropriétaires, ni s’imputer sur les honoraires syndic, ni apparaître comme une rémunération directe du cabinet en lien avec son mandat de gestion. La commission d’apport, lorsqu’elle existe, est une rémunération de signalement strictement étrangère à la mission de syndic. Elle est versée à une structure tierce convenue entre les parties (cabinet de conseil patrimonial, société de courtage immobilier, ou toute autre entité dont l’objet social autorise cette activité), distincte de la personne morale exerçant le mandat de syndic.
L’accord exprès du copropriétaire vendeur. Aucune information identifiante sur un copropriétaire ne peut être transmise à GNE Immobilier sans son consentement écrit préalable. Le secret professionnel du syndic, rappelé à l’article 9 du code de déontologie, couvre la situation financière, l’état des impayés, les éventuels contentieux. Lorsque le lot est vendu sur autorisation de l’administrateur provisoire ou dans le cadre d’une saisie immobilière conduite par le juge de l’exécution, le mandat exprès est remplacé par la décision judiciaire pertinente, qui sert de fondement à la transmission d’information.
L’information du syndicat des copropriétaires. Toute relation d’affaires structurée entre le syndic et un acquéreur récurrent de lots dans les copropriétés qu’il gère doit être portée à la connaissance du syndicat. Cette transparence est l’assurance-vie déontologique du gestionnaire. En pratique, mention en assemblée générale, consignation au procès-verbal, et possibilité pour tout copropriétaire d’en demander le détail. La chambre départementale FNAIM, UNIS ou SNPI dont relève le cabinet peut être informée de la convention cadre, qui ne contient aucun élément confidentiel à ce stade.
Au-delà de ces trois piliers, l’articulation avec une éventuelle mission de transaction (carte T détenue par le cabinet syndic) appelle une vigilance supplémentaire : le syndic-agent immobilier doit s’interdire de cumuler une commission d’apport vers GNE Immobilier et un mandat de vente classique sur le même lot.
Comment se structure concrètement le partenariat
Trois documents articulés.
La convention cadre entre GNE Immobilier et la structure tierce. Elle pose le périmètre géographique (Marseille intra-muros 13001, 13002, 13005-13012), le type de lots concernés (lots en copropriétés fragiles ou en difficulté au sens de l’article 29-1), le barème (1 à 3 % du prix d’acquisition par lot, plancher 3 000 euros HT), les modalités de paiement (virement bancaire sept jours après l’acte authentique), la confidentialité (engagement réciproque), la durée (douze mois reconductible) et les conditions de résiliation. Aucune exclusivité, aucune obligation de volume.
Le mandat exprès du copropriétaire vendeur. Document signé par le copropriétaire autorisant la transmission de son identité et des caractéristiques de son lot à GNE Immobilier en vue d’une offre d’acquisition. Précise que la commission éventuelle versée par GNE à la structure tierce ne pèse pas sur le prix de cession et ne réduit pas le produit net revenant au vendeur.
L’information au syndicat des copropriétaires. Insertion en ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une mention du partenariat avec GNE Immobilier, ou, pour les copropriétés sous mandataire ad hoc ou administration provisoire, transmission au mandataire judiciaire.
Pour la mécanique côté propriétaire et la décote, voir aussi notre article Vente rapide à Marseille : combien décoter pour un lot en copropriété difficile.
Le barème et les ordres de grandeur
Le barème appliqué par GNE Immobilier aux signalements issus de partenariats syndics reprend la grille standard apporteurs.
| Prix d’acquisition par lot | Taux | Commission type |
|---|---|---|
| Jusqu’à 300 000 euros | 3 %, plancher 3 000 euros HT | Lot à 85 000 euros = 3 000 euros (plancher) ; lot à 220 000 euros = 6 600 euros |
| 300 001 à 800 000 euros | 2 % | Lot à 480 000 euros = 9 600 euros |
| Au-delà de 800 000 euros | 1 % | Lot à 1 200 000 euros = 12 000 euros |
Chaque lot acquis dans le cadre d’une opération multi-lots déclenche sa commission propre. Sur un signalement portant sur huit lots dans un immeuble du 13002, où l’opération cumulée représenterait 820 000 euros d’acquisition, la commission cumulée se situe typiquement entre 18 000 et 24 000 euros HT selon la ventilation par lot. Le paiement par virement intervient lot par lot, sept jours après chaque acte authentique signé chez le notaire.
Côté décote, la grille observée sur le marché marseillais pour les lots en copropriété dégradée s’établit entre 20 et 40 % par rapport à la valeur de marché d’un lot équivalent en copropriété saine. La décote intègre les charges arriérées à apurer, la quote-part des travaux votés non encore appelés, la quote-part probable des travaux à voter sur cinq ans, le risque lié à la gouvernance dégradée, et la durée de portage avant remise en location ou cession. C’est sur cette grille que GNE bâtit ses offres, lot par lot, après étude technique de l’immeuble et examen des pré-état daté ou état daté fournis par le syndic.
Cas concret 1 : copropriété 13002, 60 lots, plan de sauvegarde, cession de 5 lots
Immeuble haussmannien tardif de la fin du XIXe, six étages sur entresol, 60 lots principaux dont quatre commerces en rez-de-chaussée, situé dans le 2e arrondissement à proximité de la rue de la République. Copropriété en difficulté avérée depuis 2019, plan de sauvegarde prononcé par arrêté préfectoral en 2022 sur le périmètre incluant cet immeuble et trois autres mitoyens. Taux d’impayés à 31 % des appels de fonds annuels, un ascenseur sur deux à l’arrêt, infiltrations en toiture-terrasse, ravalement obligatoire (loi du 13 décembre 2000) jamais financé, deux marchands de sommeil identifiés sur cinq lots cumulés.
Le syndic, en coordination avec le pilote du plan de sauvegarde (opérateur public) et le mandataire ad hoc désigné en parallèle, identifie cinq lots prioritaires à céder pour amorcer un redressement : deux lots du marchand de sommeil principal en procédure de saisie depuis dix-huit mois, un local commercial vacant depuis sept ans (propriétaire âgé en EHPAD, sous tutelle), deux appartements de petites surfaces dont les propriétaires héritiers indivis souhaitent céder.
Mandats exprès obtenus pour les trois lots non contentieux, autorisation du JEX et accord du tuteur pour les autres. Signalement à GNE Immobilier. Étude technique sur cinq semaines (visites, examen des pré-état daté, analyse des PV d’AG sur cinq ans, devis travaux). Offres formulées lot par lot pour un total de 540 000 euros d’acquisition, intégrant l’apurement de 92 000 euros de charges arriérées et la prise en charge de la quote-part des travaux votés (115 000 euros à appeler sur trois ans).
Actes échelonnés sur cinq mois. Commission cumulée versée à la structure tierce : 16 200 euros HT (3 % sur les lots inférieurs à 300 000 euros, déclenchant le taux haut). Après acquisition, GNE détient 14 % des tantièmes, vote favorablement la totalité du plan de travaux, finance les appels de fonds dans les délais, et engage la rénovation des cinq lots. Deux remis en location dans les neuf mois, trois revendus à des investisseurs particuliers une fois la copropriété stabilisée, dans un délai de dix-huit à vingt-quatre mois après acquisition. Le taux d’impayés global de la copropriété est passé sous les 20 % à la fin du premier exercice post-acquisition.
Cas concret 2 : immeuble 13001, mandataire ad hoc, cession d’un lot commercial bloquant
Immeuble années 1900 situé dans le périmètre Noailles, rue intérieure du 1er arrondissement, 18 lots principaux dont un grand local commercial de 220 m² en rez-de-chaussée. Copropriété fragile depuis longtemps, basculement en article 29-1 en 2024 avec saisine du président du tribunal judiciaire par le syndic. Mandataire ad hoc désigné, rapport rendu, plan d’apurement engagé. Le périmètre ORCOD-IN s’applique : la SPLA-IN est informée et n’exerce pas son droit de préemption renforcé sur le lot commercial concerné, le considérant non prioritaire pour son programme.
Le lot commercial est vacant depuis neuf ans à la suite d’une liquidation judiciaire, propriétaire absent à l’étranger (Algérie), charges arriérées de 34 000 euros au compte du syndicat. Le syndic identifie ce lot comme le verrou : tant qu’il reste en friche avec sa dette, la copropriété ne peut pas redémarrer sereinement. Contact pris avec le propriétaire via avocat correspondant à Alger, mandat exprès de vente obtenu après quatre mois de négociation, accord du mandataire ad hoc transmis pour bonne information.
Signalement à GNE Immobilier. Offre formulée à 135 000 euros, contre une valeur de marché brute estimée à 200 000 euros pour un local équivalent en copropriété saine : décote effective 32 %, intégrant l’apurement des 34 000 euros de charges et un budget travaux et remise aux normes de 45 000 euros. Acte authentique signé sept mois après le signalement initial, délais imputables à la situation administrative du vendeur. Commission versée à la structure tierce : 4 050 euros HT (3 %).
Le local a été rénové (mise aux normes électriques, ventilation, vitrine) et reloué dans les six mois à un commerce de bouche indépendant. Effet immédiat sur l’ambiance de l’immeuble, redémarrage des assemblées générales avec un quorum normal, désamorçage de la procédure 29-1 et clôture de la mission du mandataire ad hoc l’année suivante.
Confidentialité, traçabilité, RGPD
Tous les échanges entre le syndic et GNE Immobilier sont régis par un engagement de confidentialité réciproque inscrit dans la convention cadre. Aucune information sur un copropriétaire identifié n’est diffusée hors du strict nécessaire à l’opération. Les données traitées (identité, coordonnées, état des charges, caractéristiques du lot) le sont sur la base juridique de l’exécution d’un contrat et de l’intérêt légitime, conformément au RGPD et à la loi Informatique et Libertés modifiée. Durée de conservation alignée sur les obligations comptables et fiscales (dix ans à compter de l’acte). Droits d’accès, de rectification et d’effacement exerçables auprès de GNE Immobilier comme de la structure tierce signataire de la convention.
Chaque signalement fait l’objet d’une fiche datée, conservée par les deux parties, présentable en cas de contrôle du CNTGI, de la DGCCRF ou de l’autorité judiciaire.
Pourquoi GNE Immobilier sur ce créneau plutôt qu’un investisseur opportuniste
Le rachat de lots en copropriété en difficulté attire deux profils opposés. D’un côté, les spéculateurs de très court terme qui acquièrent à vil prix lors d’adjudications, ne paient pas les charges courantes, ne votent pas les travaux et revendent dès qu’un point haut de marché se présente. De l’autre, les opérateurs structurés qui s’inscrivent dans une logique de redressement, achètent plusieurs lots dans un même immeuble pour peser sur la gouvernance, apurent l’intégralité des dettes au moment de l’acte, financent effectivement les appels de fonds et rénovent les lots acquis avant remise sur le marché.
GNE Immobilier se positionne sur ce second registre. Concrètement : acquisition typique de trois à huit lots par opération, apurement systématique des charges arriérées et des quotes-parts de travaux votés au jour de l’acte, participation active aux assemblées générales avec vote favorable aux travaux d’entretien et de mise aux normes (DPE, ravalement, sécurité incendie, ascenseur), financement des appels de fonds dans les délais, rénovation effective des lots avec attention particulière à la performance énergétique pour sortir des étiquettes F et G visées par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Cette posture, à laquelle s’engage le marchand de biens dans la charte annexée à la convention cadre signée avec le syndic partenaire, est précisément ce qui permet au cabinet de gestion de présenter le projet devant son syndicat, devant un mandataire ad hoc ou devant un administrateur provisoire sans craindre le procès en bradage.
Pour le détail de cette posture côté opérateur, voir La méthode GNE pour racheter dans une copropriété marseillaise dégradée et Marchand de biens et marchand de sommeil : la différence en pratique.
Garanties professionnelles et conformité
Carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, garantie financière auprès d’un organisme agréé couvrant les fonds détenus pour le compte de tiers, responsabilité civile professionnelle dédiée à l’activité de marchand de biens, inscription au RCS de Marseille, statut fiscal marchand de biens (article 1115 du CGI pour l’exonération conditionnelle des droits de mutation sur les acquisitions destinées à la revente sous cinq ans). L’ensemble des justificatifs est remis aux syndics partenaires lors de la première rencontre.
Comment amorcer concrètement le partenariat
Un premier rendez-vous, en cabinet ou en visioconférence selon préférence, pour présenter le portefeuille géré, identifier deux ou trois copropriétés à enjeu sur lesquelles l’apport pourrait avoir du sens, et examiner ensemble les documents standards (carte T, garantie financière, RCP, modèle de convention via structure tierce, modèle de mandat exprès du vendeur, charte d’engagement de GNE en cas d’acquisition multi-lots). Validation interne par le cabinet et, le cas échéant, par la chambre départementale de référence. Signature de la convention cadre. Premier signalement au rythme du syndic, sans engagement de volume.
Le dépôt d’un premier dossier se fait via le formulaire dédié apporteurs, avec les informations utiles à une première lecture (adresse, nombre de lots concernés, état sommaire de la copropriété, motif de la cession envisagée). Réponse circonstanciée sous 72 heures ouvrées.
Pour les autres formes de partenariats professionnels en lien avec les copropriétés marseillaises, voir Partenariat notaire et successions à Marseille, Partenariat avocat divorce et liquidations de régime et Partenariat diagnostiqueur DPE F et G.
FAQ
1. Le partenariat avec GNE peut-il être présenté à mon syndicat des copropriétaires sans risque pour ma mission de syndic ?
Oui, à condition d’être présenté avec transparence (mention en ordre du jour, consignation au PV) et de respecter le principe de non-mélange avec les honoraires de gestion. La commission éventuelle est versée à une structure tierce, distincte du cabinet syndic, et n’a aucun impact sur les honoraires votés en AG. La transparence est la meilleure protection en cas de contestation ultérieure devant le CNTGI ou la chambre départementale.
2. Comment la commission d’apport est-elle fiscalement traitée pour la structure tierce ?
La commission est facturée HT par la structure tierce signataire de la convention. TVA applicable au taux normal de 20 % (sauf option spécifique). L’imposition au résultat dépend du statut de la structure (BIC ou IS selon le cas). Aucune part ne transite par le compte du syndicat des copropriétaires ni par le compte du cabinet syndic en tant que tel. Une facture conforme au CGI est émise pour chaque acte signé.
3. Comment éviter le conflit d’intérêts si je détiens aussi la carte T pour de la transaction ?
Règle simple : sur un lot donné, soit le cabinet est mandaté en transaction classique avec mandat et commission de vente, soit le signalement passe par le mécanisme apporteur avec rémunération à la structure tierce. Jamais les deux sur le même lot. Le copropriétaire vendeur doit être informé clairement du circuit choisi, et son consentement écrit recueilli sur ce point précis.
4. Que se passe-t-il si la copropriété est sous administration provisoire ?
L’administrateur provisoire exerce les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale. Le signalement transite par lui plutôt que par le cabinet de gestion (dessaisi par l’effet du jugement). La cession d’un lot appartenant au syndicat ou autorisée par décision judiciaire suit les procédures spécifiques de l’article 29-1-1. GNE Immobilier intervient en parfaite coordination avec l’administrateur judiciaire désigné.
5. Quel délai entre le signalement et le paiement de la commission ?
Le délai dépend essentiellement de la durée jusqu’à l’acte authentique chez le notaire. Sur un dossier amiable standard (copropriétaire vendeur identifié, lot disponible, financement GNE bouclé), le délai est typiquement de huit à seize semaines. Sur un dossier avec procédure judiciaire (saisie, tutelle, indivision complexe), le délai peut s’étendre à six ou douze mois. La commission est versée par virement bancaire sept jours après chaque acte signé.
6. Que devient le partenariat si la copropriété passe sous ORCOD-IN après le signalement ?
Le périmètre ORCOD-IN confère à l’opérateur public désigné (SPLA-IN pour Marseille) un droit de préemption renforcé. GNE Immobilier respecte ce droit et coordonne en amont avec l’opérateur public. Si l’opérateur préempte, l’opération est interrompue et aucune commission n’est due (commission conditionnée à l’acte au profit de GNE). Si l’opérateur ne préempte pas (cas le plus fréquent pour les lots non prioritaires de son programme), l’opération suit son cours normal.
7. Et si le copropriétaire vendeur change d’avis en cours de route ?
Le mandat exprès de vente n’engage pas le vendeur de manière irréversible jusqu’à la signature du compromis. Tant qu’aucun avant-contrat n’est signé, le copropriétaire peut renoncer. Dans ce cas, aucune commission n’est due par GNE à la structure tierce, l’opération est simplement classée. Les frais d’étude éventuels engagés par GNE restent à sa charge.
8. Le partenariat couvre-t-il aussi les copropriétés horizontales et les ASL ?
La convention cadre standard couvre les copropriétés relevant de la loi du 10 juillet 1965. Les associations syndicales libres (ASL, ordonnance du 1er juillet 2004) et les copropriétés horizontales relèvent de cadres juridiques voisins mais distincts. GNE Immobilier traite ces dossiers au cas par cas, avec un avenant à la convention cadre précisant les spécificités (notamment sur la responsabilité solidaire des charges et les régimes de cession des lots).
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