Louer ou vendre votre appartement à Marseille en 2026 ? La réponse dépend de trois chiffres : le rendement net une fois les charges, la taxe foncière et la vacance déduites, le coût des travaux que la réglementation énergétique vous imposera d’ici 2028, et ce que vous feriez de l’argent si vous vendiez. Quand le bien est classé F ou G, situé dans une copropriété qui vote de gros travaux, ou déjà vacant depuis des mois, la location cesse presque toujours d’être rentable et la vente redevient le choix rationnel.
Voici comment poser le calcul, ce qui a changé cette année pour les bailleurs marseillais, et quand une vente directe règle la question en quelques semaines.
Louer ou vendre : le vrai calcul, pas le rendement affiché
La plupart des propriétaires comparent un loyer brut annuel à un prix d’achat. C’est le calcul qui fait prendre les mauvaises décisions. Le rendement qui compte est celui qui reste après charges non récupérables, taxe foncière, assurance loyers impayés, frais de gestion, provisions pour travaux et, surtout, vacance locative.
Sur un appartement marseillais ancien, ces postes absorbent couramment un quart à un tiers du loyer brut, davantage dans une copropriété d’avant-guerre avec ravalement ou ascenseur à financer. Ajoutez la fiscalité : les revenus fonciers s’ajoutent à votre revenu imposable et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Si des locataires sont en place, voyez comment vendre un immeuble occupé à Marseille, baux en cours repris par l’acquéreur.
Si des locataires sont en place, voyez comment vendre un immeuble occupé à Marseille, baux en cours repris par l’acquéreur.
Le second chiffre, c’est le capital immobilisé. Un appartement de 60 m² dans le 13005, valorisé autour de 3 490 €/m² (estimations portails à partir des ventes notariales, 1er septembre 2026), immobilise plus de 200 000 €. La question n’est donc pas « ce bien rapporte-t-il quelque chose ? » mais « rapporte-t-il plus que ce que je ferais de ce capital ailleurs, temps de gestion compris ? ».
Où en est le marché marseillais en 2026 ?
Le marché s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026 : environ +2,8 % sur douze mois au 1er septembre 2026, mais −3,3 % sur deux ans en lecture glissante des données DVF. Les appartements se situent autour de 3 300 €/m², avec des écarts d’arrondissement considérables : environ 5 050 €/m² dans le 13007 et 4 310 dans le 13008, contre 1 800 dans le 13003, 1 600 dans le 13014 et 1 460 dans le 13015.
Ces ordres de grandeur situent un bien, ils ne fixent pas son prix : l’état, le DPE, l’étage, l’ascenseur et la santé de la copropriété font le reste.
Ce qui a changé pour les bailleurs marseillais
Le calendrier DPE, désormais contraignant
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Dans le centre ancien, où l’immeuble à trois fenêtres représente une part importante du bâti avec ses planchers bois et ses simples vitrages, ces échéances concernent beaucoup de lots.
Une nuance de 2026 joue en votre faveur si vous chauffez à l’électricité : depuis le 1er janvier, le coefficient d’énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements gagnent une classe sans travaux, et l’attestation de recalcul s’obtient gratuitement auprès de l’ADEME, sans nouveau diagnostic. Vérifiez ce point avant toute décision. À l’inverse, un DPE établi avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable.
Si les travaux sont inévitables, chiffrez-les avant d’arbitrer. À Marseille, la rénovation coûte environ 23 % de moins que la moyenne nationale, mais les ordres de grandeur restent lourds : 250 à 500 €/m² pour un rafraîchissement, 700 à 1 200 €/m² pour une rénovation complète, 1 200 à 2 000 €/m² dès que structure et réseaux sont touchés (fourchettes usuelles, août 2026). Notre analyse du coût de rénovation au m² à Marseille détaille ces postes.
Le permis de louer et la fiscalité
Certains secteurs marseillais imposent une autorisation préalable de mise en location : Noailles depuis 2019, puis la Belle de Mai et le périmètre Hoche-Versailles-Pelletan dans le 3e. Louer sans autorisation expose à une amende de 5 000 à 15 000 €. Un refus n’empêche pas de vendre : il empêche de louer tant que les travaux prescrits ne sont pas faits.
Les arbitrages fiscaux ont également bougé pour la location meublée : voir notre article sur la réforme LMNP 2026 et ses effets à la revente. Faites valider votre cas par votre notaire : ces régimes se ressemblent sur le papier et divergent fortement à l’euro près.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Vous hésitez entre relouer et vendre ? Obtenez d’abord un chiffre écrit : décrivez votre bien sur notre page Vendre un bien ou via le formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Sans commission, sans engagement, et vous comparez ensuite en connaissance de cause.
Les risques que les bailleurs sous-estiment
- Les impayés. Une procédure de recouvrement puis d’expulsion se compte en mois, parfois en années, loyers perdus et frais compris. Vendre un logement occupé par un locataire en impayé reste possible, mais le prix s’en ressent : voir notre guide de la vente d’un bien loué à Marseille.
- Le locataire protégé. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources inférieures aux plafonds réglementaires ne peut recevoir un congé pour vente que si vous lui proposez un relogement adapté dans le même secteur. Une exception existe si le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou se situe sous les plafonds ; une SCI n’en bénéficie pas. Vendre occupé reste toujours possible.
- La copropriété. Marseille compte 87 grandes copropriétés de plus de 80 lots fragiles ou dégradées, et quatre sites en ORCOD-IN (Rosiers, Mail, Maurelette, Consolat), décrets validés par le Conseil d’État le 16 décembre 2025. Une copropriété qui bascule, ce sont des appels de fonds massifs pour un rendement qui, lui, ne bouge pas.
- Les arrêtés de mise en sécurité. Nouveau nom du péril depuis 2021 ; la Ville mène environ 2 300 interventions de contrôle par an et publie un registre par arrondissement. Un arrêté suit le bien, oblige à informer l’acquéreur, peut interdire l’habitation et déclencher des travaux d’office à vos frais.
Le piège du bien qu’on laisse vide « en attendant »
Marseille est en zone tendue. Un logement habitable, vacant depuis au moins un an au 1er janvier, est soumis à la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite. Des exonérations existent (travaux nécessaires supérieurs à 25 % de la valeur, mise en vente au prix du marché sans preneur, vacance subie comme une indivision bloquée), mais elles se justifient par des preuves.
La loi de finances 2026 fusionne par ailleurs la TLV et la THLV en une taxe unique, pleinement applicable en 2027, les communes pouvant majorer jusqu’à 30 % la première année et 60 % ensuite. Additionnez la taxe, les charges, la taxe foncière et la dégradation d’un logement inoccupé : « attendre un meilleur moment » a un coût réel, chaque année. Nous avons comparé les deux logiques dans vendre rapidement ou attendre le marché.
Grille de décision : louer ou vendre ?
Chaque réponse à droite pousse vers la vente.
- DPE. C, D ou E avec marge de manœuvre → louer reste jouable. F ou G, sans budget travaux disponible → vendre.
- Travaux de copropriété. Aucun, ou provisionnés → louer. Ravalement, ascenseur, réseaux ou plan pluriannuel en discussion, sans trésorerie → vendre.
- Rendement net. Solide et régulier → louer. Faible, ou effacé par un mois de vacance annuel → vendre.
- Situation locative. Locataire à jour, bail sain → louer. Impayés, locataire protégé, bien vide depuis des mois → vendre.
- Distance et disponibilité. Vous habitez Marseille et gérez vous-même → louer. Vous êtes loin, en indivision ou en séparation → vendre.
- Emploi du capital. Aucun projet identifié → louer. Résidence principale à acheter, crédit relais à rembourser, partage entre héritiers, besoin de trésorerie → vendre.
Ce n’est pas un choix à vie. Beaucoup de propriétaires louent tant que le bien est aux normes, puis vendent quand la première grosse échéance arrive. L’erreur classique : relouer une fois de trop, sur un logement dont le DPE va basculer hors des clous.
Si je vends : mise en vente classique ou vente directe ?
La mise en vente classique vise le meilleur prix. Elle suppose un bien présentable, des visites, un acquéreur solvable et un prêt à obtenir : plusieurs mois, plus deux à trois mois entre le compromis et l’acte, avec un risque réel de rétractation ou de refus de crédit.
La vente directe à un marchand de biens répond à une autre question : la certitude et le délai. Nous achetons comptant, sans condition suspensive de prêt, en l’état, sans commission à votre charge. Après visite, l’offre écrite ferme arrive sous 48 h ; la signature chez le notaire intervient en trois à six semaines si le dossier est prêt. Vous restez redevable des diagnostics, comme dans toute vente.
La contrepartie est claire, et nous préférons l’écrire : le prix intègre une décote, généralement de 10 à 25 % par rapport au prix qu’atteindrait le bien rénové, selon son état, sa situation juridique et le délai souhaité. Elle finance les travaux, le portage, la fiscalité de l’opération et la marge. Comparez-la à ce que vous coûtent six mois de vacance, une année de TLV ou un ravalement voté. Un exemple d’arbitrage sur un logement occupé figure dans notre cas concret d’un bien loué dans le 13001.
Nous rachetons régulièrement des T2 et T3 à rafraîchir, des lots occupés, des logements vidés après une succession, des appartements dont le DPE bloque la relocation. Les erreurs les plus fréquentes : des travaux cosmétiques jamais récupérés dans le prix, l’attente de l’assemblée générale suivante, le bien laissé vide « le temps de réfléchir ». Pour le cadre juridique, les fiches de service-public.fr font référence ; notre page investissements détaille nos opérations.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux louer ou vendre un appartement classé G à Marseille ?
Le louer n’est plus possible en nouveau bail, renouvellement ou reconduction depuis le 1er janvier 2025. Restent deux voies : engager la rénovation énergétique, en chiffrant sérieusement le coût et le gain de classe attendu, ou vendre. Vérifiez d’abord si votre logement est chauffé à l’électricité : la réforme du DPE de 2026 peut lui faire gagner une classe sans travaux.
Puis-je vendre alors qu’un locataire occupe le logement ?
Oui. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, sans démarche particulière pour le locataire. Vous n’avez pas besoin de donner congé, ni d’attendre la fin du bail. C’est même souvent la solution la plus rapide, car elle évite la procédure de congé pour vente et ses délais. Le prix tient compte de l’occupation et du niveau de loyer en place.
Combien coûte un logement laissé vacant à Marseille ?
Au minimum la taxe sur les logements vacants (17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite) à laquelle s’ajoutent la taxe foncière, les charges de copropriété qui continuent de courir et la dégradation progressive du logement. Des exonérations existent, notamment en cas de travaux importants nécessaires ou de vacance subie, mais elles doivent être justifiées.
Quelle décote appliquez-vous et pourquoi ?
Généralement 10 à 25 % par rapport au prix que le bien atteindrait une fois rénové, selon son état, sa situation juridique et le délai que vous souhaitez. Cette décote couvre les travaux, le portage, la fiscalité de l’opération et notre marge. En contrepartie : aucune commission, aucune condition de prêt, achat en l’état et date de signature connue à l’avance.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Appartement vide, loué, à rénover ou bloqué par son DPE : décrivez-le sur notre page Vendre un bien ou via le formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Réponse écrite, sans commission et sans engagement.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
