L’obligation d’information précontractuelle constitue l’un des piliers du droit français de la vente immobilière depuis la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Codifiée à l’article 1112-1 du Code civil, elle complète et structure les obligations déclaratives sectorielles (diagnostics, ERPS, copropriété, etc.). Pour un vendeur marseillais en 2026, l’inventaire exhaustif des informations à communiquer est devenu vital pour sécuriser la vente.
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Cet article décrypte toutes les obligations d’information du vendeur en 2026, leur cadre légal, les sanctions encourues, la jurisprudence récente, et les outils pour respecter rigoureusement ces obligations à Marseille intra-muros.
L’obligation générale : article 1112-1 du Code civil
Texte de référence
L’article 1112-1 CC dispose : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. »
Cette obligation s’applique pendant la phase précontractuelle, c’est-à-dire entre les premières négociations et la signature de l’acte authentique. Elle complète et ne se substitue pas aux obligations sectorielles.
Sanctions du manquement
L’article 1112-1 alinéa 6 prévoit deux sanctions :
- Responsabilité civile : dommages-intérêts pour le préjudice subi
- Nullité du contrat sur le fondement du dol (article 1137 CC) ou de l’erreur (article 1132 CC)
Le silence volontaire sur une information déterminante constitue une réticence dolosive (article 1137 alinéa 2 du Code civil). L’acquéreur peut alors demander la nullité de la vente et des dommages-intérêts, ou garder le bien et demander seulement réparation.
Les obligations sectorielles : panorama exhaustif
1. Diagnostics techniques (articles L.271-4 à L.271-6 du CCH)
Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique :
| Diagnostic | Durée validité | Applicable à |
|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | 10 ans | Tous |
| Audit énergétique réglementaire | 5 ans | Maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G (depuis avril 2023) ou E (depuis janvier 2025) |
| Amiante (DTA, DAPP) | Sans limite si négatif | Permis < 1er juillet 1997 |
| Plomb (CREP) | 1 an si positif, illimité si négatif | Immeubles < 1er janvier 1949 |
| Termites | 6 mois | Zones par arrêté préfectoral |
| Gaz | 3 ans | Installation > 15 ans |
| Électricité | 3 ans | Installation > 15 ans |
| ERPS (état des risques et pollutions) | 6 mois | Tous, intégrant risques naturels, miniers, sismiques |
| Loi Carrez | Sans limite (sauf modifs.) | Lots copropriété |
| Assainissement non collectif | 3 ans | Hors réseau collectif |
| État des nuisances sonores aériennes | Sans limite | Zones d’exposition au bruit |
2. État des risques et pollutions (ERPS)
L’article L.125-5 du Code de l’environnement impose la fourniture d’un état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) actualisé sous 6 mois. À Marseille :
- Risque sismique : Marseille est classée en zone 2 (sismicité faible)
- Risque inondation : un plan de prévention couvre notamment les abords de l’Huveaune et du Jarret ; l’état des risques indique si l’adresse est concernée
- Risques technologiques : certains secteurs proches de sites industriels relèvent d’un PPRT
- Pollution des sols : base BASOL et SIS à consulter (article L.125-7 Code env.)
3. Copropriété (loi du 10 juillet 1965)
Pour les lots en copropriété, les documents de l’article L. 721-2 du CCH sont remis à l’acquéreur, notamment :
- État daté (article 5 du décret du 17 mars 1967)
- Carnet d’entretien
- PV des trois dernières AG
- Diagnostic technique global (DTG) s’il existe
- Plan pluriannuel de travaux (PPT) s’il a été adopté
Voir notre analyse de la jurisprudence copropriété récente Marseille.
4. Urbanisme
- Note de renseignements d’urbanisme (NRU) ou certificat d’urbanisme
- Servitudes (article L.451-1 CCH)
- Permis de construire et déclarations préalables antérieurs
- Conformité aux règles du PLUi métropolitain
5. Bail en cours (le cas échéant)
Pour un bien vendu occupé :
- Copie du bail
- Quittances de loyer ou justificatifs d’impayés
- État des lieux d’entrée
- Montant du dépôt de garantie
6. Servitudes et hypothèques
État hypothécaire récent (moins de 3 mois) fourni par le notaire, mentionnant toutes les inscriptions grevant le bien.
7. Informations sur les sinistres
Article L.125-5 III du Code de l’environnement : information de tout sinistre indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue.
Jurisprudence : trois décisions vérifiées
Décisions vérifiées sur Légifrance, mis à jour le 28/10/2026 par L’équipe GNE Immobilier.
Cass. com., 5 juillet 2023, n° 22-11.621 (publiée au Bulletin)
La Cour confirme que le vendeur professionnel est présumé, de manière irréfragable, connaître les vices de la chose qu’il vend, et que cette présomption est compatible avec le droit à un procès équitable (article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme).
En pratique : un marchand de biens ne peut pas se retrancher derrière une clause de non-garantie. Il doit donc tout vérifier et tout transmettre à son propre acquéreur.
Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° 11-10.861 (publiée au Bulletin)
La connaissance d’un vice par l’acquéreur s’apprécie dans son ampleur et ses conséquences. Avoir vu un désordre ne signifie pas en avoir mesuré la gravité.
En pratique : signaler l’existence d’un problème ne suffit pas toujours. Transmettez ce que vous savez de son étendue : expertise, devis, factures d’intervention.
Cass. 3e civ., 12 novembre 2015, n° 14-18.390 (publiée au Bulletin)
Une assignation en référé-expertise interrompt le délai d’un an dont dispose l’acquéreur pour agir en diminution du prix lorsque la surface « loi Carrez » est inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée.
En pratique : faites mesurer la surface par un professionnel. Une erreur de plus de 5 % expose à une baisse de prix proportionnelle.
Points de vigilance récents
Plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le PPT (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et Résilience) concerne les copropriétés de plus de 15 ans, selon un calendrier progressif : depuis 2023 pour plus de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, 2025 pour les autres. Lorsqu’il a été adopté, il fait partie des documents remis à l’acquéreur.
Sols pollués
Si le terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS), le vendeur doit en informer l’acquéreur (article L. 125-7 du Code de l’environnement). Les SIS sont consultables sur Géorisques.
Obligations légales de débroussaillement
Depuis la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023, le vendeur d’un terrain soumis à une obligation légale de débroussaillement (OLD) doit en informer l’acquéreur. À Marseille, cela concerne surtout les secteurs proches des massifs.
Checklist pratique vendeur Marseille 2026
| Document | Source | Obligatoire ? |
|---|---|---|
| DPE + audit énergétique si E/F/G | Diagnostiqueur certifié | Oui |
| Amiante (DTA + DAPP) | Diagnostiqueur | Si permis < 1997 |
| Plomb (CREP) | Diagnostiqueur | Si immeuble < 1949 |
| Termites | Diagnostiqueur | Selon arrêté préfectoral |
| Gaz et électricité | Diagnostiqueur | Si install. > 15 ans |
| ERPS | Mairie ou plateforme officielle | Oui |
| Loi Carrez | Mesureur | Si copropriété |
| État daté + 3 PV AG | Syndic | Si copropriété |
| Note d’urbanisme | Mairie | Recommandé |
| État hypothécaire | Notaire | Oui |
| Sinistres CatNat | Vendeur | Oui (article L.125-5 III) |
| Bail + quittances | Vendeur | Si bien occupé |
| OLD débroussaillement | Mairie / vendeur | Selon zone |
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L’expertise GNE Immobilier en obligations d’information
Avant chaque acquisition, GNE Immobilier vérifie avec le notaire les diagnostics, les documents de copropriété et la situation d’urbanisme. En tant que vendeur professionnel lors de la revente, nous devons ensuite transmettre ces informations à notre propre acquéreur.
Garanties professionnelles :
Carte T CCI Aix-Marseille-Provence (loi Hoguet du 2 janvier 1970)
Garantie financière Galian
RCP marchand de biens
Réseau de diagnostiqueurs COFRAC, notaires et avocats spécialisés
Liens internes complémentaires
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FAQ Obligation d’information acquéreur 2026
Qu’est-ce que l’article 1112-1 du Code civil ?
C’est la disposition générale issue de l’ordonnance du 10 février 2016 qui impose à chaque partie de communiquer toute information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre à Marseille en 2026 ?
DPE + audit énergétique si E/F/G, amiante (immeubles < 1997), plomb (immeubles < 1949), termites selon arrêté préfectoral, gaz et électricité (install. > 15 ans), ERPS, loi Carrez en copropriété, état d’assainissement.
Que risque-t-on en cas d’omission d’information ?
Selon les cas : dommages-intérêts, réduction de prix, nullité du contrat pour dol (article 1137 CC) ou erreur (article 1132 CC). Les sanctions peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
L’ERPS est-il obligatoire à Marseille ?
Oui (article L.125-5 Code environnement). Il doit intégrer le risque sismique (zone 2, sismicité faible, pour Marseille), les PPRI éventuels, les SIS, et avoir moins de 6 mois.
Que doit-on indiquer pour les sinistres antérieurs ?
Tout sinistre indemnisé au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue (article L.125-5 III Code env.), avec date, nature et indemnisation versée.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) doit-il être communiqué ?
Oui pour les copropriétés concernées par l’obligation (calendrier progressif loi Climat et Résilience), à compter de son adoption en AG.
GNE Immobilier prend-il en charge les diagnostics ?
Oui, GNE finance et commande tous les diagnostics lors de l’acquisition. Vous n’avez aucun coût ni démarche à effectuer.
Quelle protection contre la nullité du compromis pour défaut d’information ?
Confier l’opération à un professionnel maîtrisant les obligations (notaire de qualité, marchand de biens diligent comme GNE Immobilier). Conserver toute preuve écrite des informations communiquées (annexes signées au compromis).
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