Vendre, acheter, investir : tout projet immobilier à Marseille commence par une question simple et pourtant complexe, quel est le bon prix au m² ? En 2026, la ville présente des écarts spectaculaires entre les dix arrondissements intra-muros suivis par GNE Immobilier (13001, 13002, 13005, 13006, 13007, 13008, 13009, 13010, 13011, 13012) : on trouve encore des appartements autour de 2 800 €/m² dans certaines rues du 11e et des biens à 8 200 €/m² sur la Corniche. Chez GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, nous croisons chaque mois les données Notaires PACA, INSEE, MeilleursAgents, SeLoger et nos propres transactions pour livrer une cartographie fiable des prix. Voici notre tableau exhaustif 2026.
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Méthodologie : d’où viennent les chiffres ?
Les prix présentés sont des moyennes pondérées T1 2026 issues de quatre sources principales :
- Base Notariale BIEN/Perval (Notaires PACA) : transactions enregistrées
- DV3F (DGFiP) : base ouverte des Demandes de Valeurs Foncières
- Observatoires privés : MeilleursAgents, SeLoger, Bien’ici
Les fourchettes basse-haute correspondent à l’intervalle interquartile (25e-75e percentile) pour neutraliser les valeurs extrêmes.
Prix au m² appartements anciens Marseille 2026
| Arrondissement | Prix moyen €/m² | Fourchette basse | Fourchette haute | Évolution vs 2024 |
|---|---|---|---|---|
| 13001 (Belsunce, Noailles, Réformés) | 3 232 | 2 650 | 3 880 | +3,2 % |
| 13002 (Panier, Joliette, Arenc) | 3 644 | 2 980 | 4 380 | +3,8 % |
| 13005 (Camas, Baille, Conception) | 3 800 | 3 180 | 4 540 | +3,1 % |
| 13006 (Castellane, Préfecture, Vauban) | 4 800 | 3 980 | 5 780 | +3,4 % |
| 13007 (Endoume, Roucas, Saint-Victor) | 5 574 | 4 600 | 6 820 | +4,1 % |
| 13008 (Périer, Bonneveine, Prado) | 5 200 | 4 320 | 6 480 | +3,7 % |
| 13009 (Mazargues, Sainte-Marguerite) | 4 000 | 3 380 | 4 780 | +2,6 % |
| 13010 (Saint-Loup, Capelette) | 3 400 | 2 880 | 4 080 | +2,2 % |
| 13011 (Saint-Marcel, Trois-Lucs) | 3 200 | 2 720 | 3 880 | +2,0 % |
| 13012 (Saint-Barnabé, Caillols) | 3 600 | 3 040 | 4 320 | +2,5 % |
Prix au m² maisons Marseille 2026
Les maisons restent rares dans l’hyper-centre, plus présentes dans les arrondissements sud, est et nord.
| Arrondissement | Prix moyen €/m² | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|
| 13001 | 4 100 | 3 300 | 5 000 |
| 13002 | 4 400 | 3 500 | 5 400 |
| 13005 | 4 740 | 3 900 | 5 900 |
| 13006 | 5 980 | 4 800 | 7 500 |
| 13007 | 6 850 | 5 400 | 8 800 |
| 13008 | 7 240 | 5 700 | 9 800 |
| 13009 | 5 380 | 4 200 | 6 800 |
| 13010 | 4 280 | 3 400 | 5 200 |
| 13011 | 4 510 | 3 600 | 5 600 |
| 13012 | 4 980 | 3 900 | 6 200 |
À noter : les villas de bord de mer (13007 Corniche, 13008 Roucas-Blanc) peuvent atteindre 9 000 à 11 000 €/m² pour les biens d’exception.
Comparaison 2024-2026 : reprise différenciée
Sur deux ans, le marché marseillais affiche une évolution moyenne de +2,3 %, mais avec une vraie hiérarchie :
| Catégorie | Évolution 2024-2026 |
|---|---|
| Hyper-centre premium (6e, 7e, 8e) | +6,4 % cumulé |
| Centre intermédiaire (5e) | +4,9 % |
| Périphérie sud (9e, 10e) | +3,2 % |
| Périphérie est (11e, 12e) | +3,8 % |
| Nord-centre (1er, 2e) | +5,2 % |
Les secteurs les plus résilients sont ceux qui combinent forte demande et offre limitée : 7e, 8e, 6e. Le 1er et le 2e bénéficient désormais à plein des programmes Euroméditerranée et de la restructuration urbaine autour des Terrasses du Port, du Panier rénové et de la rue de la République.
Quels sont les facteurs locaux qui font varier le prix ?
À l’intérieur d’un même arrondissement, le prix peut varier de ±25 % selon :
1. La rue et le micro-quartier
Exemple dans le 13008 : un T3 à Prado-Périer se négocie 6 200 €/m², le même bien à Sainte-Anne descend à 4 800 €/m².
2. L’étage et l’exposition
Un dernier étage avec terrasse vaut +15 à +25 %. L’exposition sud sur la mer ajoute jusqu’à +30 % dans le 7e.
3. Le DPE
Un bien classé F ou G subit en 2026 une décote moyenne de -14 % à Marseille. À l’inverse, un A ou B rénové peut bénéficier d’une prime de +8 à +12 %. Voir notre article sur les nouvelles règles DPE 2026.
4. La copropriété
Une copropriété bien tenue, avec charges raisonnables (< 25 €/m²/an), valorise le bien de +5 à +10 %.
5. Le parking et les annexes
Un parking sécurisé en hyper-centre vaut 18 000 à 35 000 €. Une cave : +3 000 à 8 000 €.
Volumes de transactions par arrondissement (2025)
| Arrondissement | Nombre de ventes 2025 | Part du marché Marseille intra-muros |
|---|---|---|
| 13001 | 720 | 6,8 % |
| 13002 | 510 | 4,8 % |
| 13005 | 1 110 | 10,5 % |
| 13006 | 980 | 9,2 % |
| 13007 | 670 | 6,3 % |
| 13008 | 1 280 | 12,1 % |
| 13009 | 1 240 | 11,7 % |
| 13010 | 740 | 7,0 % |
| 13011 | 850 | 8,0 % |
| 13012 | 1 380 | 13,0 % |
Le 13012 reste l’arrondissement le plus actif en volume, porté par les maisons familiales et les copropriétés des années 1970-90.
Comparaison Marseille vs autres métropoles (T1 2026)
| Ville | Prix moyen €/m² appartement | Évolution 1 an |
|---|---|---|
| Paris | 9 780 | -1,2 % |
| Lyon | 5 120 | +0,8 % |
| Bordeaux | 4 690 | +1,4 % |
| Toulouse | 3 920 | +1,9 % |
| Nantes | 3 850 | +1,2 % |
| Marseille | 3 580 | +2,4 % |
| Lille | 3 410 | +1,1 % |
| Montpellier | 3 740 | +1,6 % |
Marseille reste l’une des grandes villes les plus accessibles de France, avec un rapport prix/qualité de vie quasi unique en zone méditerranéenne.
Estimer son bien à Marseille : 3 conseils GNE
- Croisez 3 sources minimum : Notaires, MeilleursAgents et un avis professionnel local
- Tenez compte du DPE : c’est désormais le 1er critère psychologique des acquéreurs
- Faites estimer 2 fois : à 6 mois d’écart pour mesurer la dynamique du marché
Pour vendre rapidement, un marchand de biens local peut vous proposer une pré-cession (vente immédiate, sans visite), particulièrement adaptée aux biens à rénover.
Aller plus loin
- Tendances marché Marseille 2026
- Rendement locatif par arrondissement
- Loi Climat et passoires thermiques
- Glossaire marchand de biens
Conclusion
Le prix au m² à Marseille en 2026 raconte deux histoires parallèles : celle d’une métropole méditerranéenne attractive et accessible, et celle d’un marché fortement hiérarchisé dans lequel chaque rue compte. Plus qu’un chiffre, c’est une vraie lecture micro-locale qu’il faut faire pour ne pas se tromper.
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