La Pomme est l’un des quartiers les plus connectés du 11e arrondissement de Marseille, grâce à sa gare SNCF qui dessert directement Saint-Charles en moins de 10 minutes. Cette particularité en fait un secteur recherché par les actifs travaillant en centre-ville, et particulièrement attractif pour les investisseurs locatifs. Le tissu urbain mêle immeubles XXe, petits collectifs récents et quelques maisons de ville, avec des prix au m² qui restent accessibles.
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Chez GNE Immobilier, marchand de biens implanté à Marseille, nous travaillons régulièrement le secteur de La Pomme pour vendre des biens en cash, rapidement et sans condition. Voici notre lecture du marché 2026.
La Pomme en 2026 : un quartier porté par la gare
La gare de La Pomme, sur la ligne Marseille-Marseille-Toulon, est l’élément structurant du quartier. Avec une fréquence de TER renforcée depuis quelques années (jusqu’à 4 trains par heure aux heures de pointe), elle a sensiblement modifié la demande sur le secteur : les actifs lyonnais, parisiens ou en télétravail partiel cherchent du logement abordable avec un accès rapide au centre.
Autour de la gare, on trouve un mélange caractéristique :
- Immeubles bourgeois XXe (années 1900-1930) le long de l’avenue de La Pomme
- Petits collectifs des années 60-80 dans les rues adjacentes
- Résidences récentes (post-2010) sur les opérations de promotion neuve
- Quelques maisons de ville mitoyennes, héritage de l’époque où La Pomme était encore un faubourg
Prix au m² à La Pomme en 2026
Voici les fourchettes de prix réels que nous observons sur les signatures 2026 :
- Appartements en immeuble XXe à rénover : 2 800 à 3 200 €/m²
- Appartements en immeuble XXe rénovés : 3 400 à 3 800 €/m²
- Petits collectifs années 60-80 : 2 900 à 3 300 €/m²
- Résidences récentes (BBC/RT2012) : 3 600 à 4 100 €/m²
- Maisons de ville à rénover : 3 000 à 3 500 €/m²
La Pomme se situe donc dans la moyenne du 13011, avec un atout différenciant : la forte demande locative liée à la gare qui sécurise les rendements pour un investisseur.
Les micro-secteurs de La Pomme à connaître
La Pomme “gare”
Le périmètre immédiat de la gare (300 mètres à pied) est le plus recherché. Les T1 et T2 y partent vite, à la location comme à la revente. C’est typiquement là que nous rachetons des studios et T2 en immeuble ancien entre 90 000 et 160 000 €, pour les rénover et les revendre à des investisseurs en LMNP.
Avenue de La Pomme
L’avenue elle-même concentre les plus beaux immeubles XXe, parfois avec parquet, moulures et hauteur sous plafond de 2,80 m. Les T3 et T4 y sont prisés des familles. Prix moyen : 220 000 à 320 000 € pour un T3-T4 de 65-90 m² à rafraîchir.
Les Néréides bas / La Pomme nord
Plus en marge, on trouve des copropriétés des années 70-80 moins bien tenues, où les opportunités sont nombreuses pour un marchand de biens. Prix : 2 700 à 3 000 €/m² souvent.
Vers la Millière
En descendant vers La Millière, on entre dans un secteur plus mixte, avec un tissu pavillonnaire dispersé.
Pourquoi La Pomme est intéressante pour un marchand de biens
Trois leviers nous intéressent particulièrement à La Pomme :
- Ticket d’entrée bas : on peut acheter des T1-T2 à moins de 130 000 €, ce qui ouvre l’opération à un large public d’investisseurs en revente.
- Demande locative profonde : la gare draine une demande continue (étudiants, jeunes actifs, télétravailleurs).
- Stock ancien à moderniser : nombreux immeubles XXe non rénovés depuis 30 ans, avec décote significative à l’achat.
Exemple type : un T2 à La Pomme
Prenons un T2 de 42 m² dans un immeuble de 1925, à 150 mètres de la gare. La propriétaire, septuagénaire, voulait vendre rapidement pour rejoindre sa fille à Marseille. Bien non rénové depuis les années 90, mais structure saine.
- Valeur de marché travaux faits : 165 000 €
- Offre de rachat : 122 000 € net vendeur
- Travaux de rénovation complète : 22 000 €
- Revente envisagée à 162 000 € à un investisseur LMNP
Marge nette après frais et fiscalité MdB : environ 12 000 € sur 4 mois, soit un rendement annualisé attractif. Pour la vendeuse, l’opération permet de boucler son projet sans attendre.
Notre méthode de rachat à La Pomme
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