Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est souvent confondu avec le LMNP, alors qu’il en est l’opposé fiscal sur plusieurs dimensions : régime de plus-value professionnel (et non particulier), exonération possible d’IFI, déduction des charges sans plafond, mais aussi assujettissement aux cotisations sociales SSI (anciennement RSI) à environ 35-40 % des bénéfices. À Marseille, où le tissu d’investisseurs immobiliers est dense (cœur de ville, Vieux-Port, Prado, Endoume), beaucoup de propriétaires ont franchi le seuil LMP sans le savoir, ou y ont basculé volontairement pour des stratégies patrimoniales avancées. La vente d’un bien LMP obéit à une mécanique fiscale spécifique qui peut, selon la durée de détention et le chiffre d’affaires de l’activité, exonérer totalement ou partiellement la plus-value. Cet article, rédigé par notre équipe de marchands de biens à Marseille, détaille la cession LMP.
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Rappel : LMP vs LMNP, les critères
Depuis la loi de finances 2009 modifiée par la loi de finances rectificative 2020, le statut LMP s’apprécie au niveau du foyer fiscal sur deux conditions cumulatives (article 155 IV du CGI) :
- Recettes locatives meublées annuelles > 23 000 € TTC (toutes locations meublées du foyer cumulées).
- Recettes meublées > 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal (BIC + BNC + BA + traitements & salaires + revenus dirigeants).
Avant 2020, une troisième condition existait (inscription au RCS), supprimée par décision du Conseil constitutionnel (8 février 2018) puis abrogée formellement.
Si les deux conditions sont remplies → statut LMP automatique.
Si l’une des deux n’est pas remplie → statut LMNP.
Le basculement LMNP → LMP peut intervenir involontairement : par exemple, un retraité dont les pensions sont inférieures à ses loyers meublés bascule mécaniquement en LMP.
Fiscalité LMP : ce qui change vs LMNP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime BIC | Non professionnel | Professionnel |
| Cotisations sociales | Aucune (sauf > 23 K€ meublé tourisme) | SSI ~35-40 % du bénéfice (URSSAF) |
| Imputation déficits | Sur BIC LMNP des 10 années suivantes | Sur revenu global sans plafond |
| Amortissements | Oui, déductibles | Oui, déductibles |
| Plus-value | Particuliers (150 U CGI) : réforme 2025 amortissements réintégrés | Professionnels (151 septies, 238 quindecies, 151 septies B CGI) |
| IFI | Bien imposable | Exonération possible (article 975 V CGI) |
La fiscalité de la plus-value LMP : un arsenal d’exonérations
Le LMP relève des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies, 151 septies, 151 septies B et 238 quindecies du CGI. Plusieurs régimes d’exonération coexistent.
1. Article 151 septies : exonération selon le chiffre d’affaires
Les plus-values des LMP sont exonérées si :
- Activité exercée depuis au moins 5 ans ;
- Recettes annuelles moyennes des 2 derniers exercices < 90 000 € : exonération totale ;
- Recettes entre 90 000 et 126 000 € : exonération partielle dégressive ;
- Recettes > 126 000 € : pas d’exonération.
L’exonération porte sur l’IR mais pas sur les prélèvements sociaux (les PS restent dus sur la plus-value de long terme).
Exemple : LMP modeste à Marseille 7e (Endoume). Investisseur propriétaire de 3 studios meublés, recettes 2024 : 38 000 €. Cession du studio principal acquis en 2014 (200 000 €) pour 285 000 €. Plus-value brute : 85 000 €. Activité > 5 ans, recettes < 90 K€ : exonération IR totale. PS dus : 85 000 × 17,2 % = 14 620 €. Net vendeur : 270 380 €.
2. Article 151 septies B : abattement pour durée de détention
Pour les plus-values à long terme (immeuble détenu > 2 ans) :
Abattement 10 % par année de détention au-delà de la 5e année.
Exonération totale au bout de 15 ans.
Cet abattement s’applique uniquement aux immeubles affectés à l’exploitation (le studio loué meublé) et pas au terrain.
3. Article 238 quindecies : exonération en cas de cession totale d’activité
Cession totale de l’entreprise individuelle LMP :
Valeur des actifs < 500 000 € : exonération totale IR et PS.
Valeur entre 500 000 et 1 000 000 € : exonération partielle dégressive.
Conditions : activité > 5 ans, cession à un tiers non lié.
4. Cumul des régimes
Les articles 151 septies, 151 septies B et 238 quindecies sont en principe cumulables dans les limites de chacun, ce qui permet de couvrir une grande variété de cas.
L’IFI : la grande différence LMP vs LMNP
L’article 975 V du CGI exonère d’IFI les biens immobiliers nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle principale du contribuable, à titre principal. Pour le LMP, cette exonération est soumise à conditions :
- Activité LMP exercée à titre principal (la principale source de revenus du foyer).
- Recettes LMP > 23 000 € ET > 50 % des autres revenus.
- Le caractère professionnel doit être effectivement exercé : gestion active, charges déduites, comptabilité tenue.
Exemple : un investisseur LMP marseillais avec 1,2 M€ d’immobilier locatif meublé et 60 000 € de loyers (versus 35 000 € de pensions retraite). LMP qualifié. Exonération IFI totale sur les 1,2 M€, économie ~ 6 000 €/an (si IFI dû dans le cas contraire).
À noter : en cas de revente partielle ou totale, l’exonération IFI cesse au prorata sur la part du patrimoine sortie de l’activité (l’argent devient liquide et redevient imposable).
Pièges spécifiques à la vente LMP
Piège 1 : la transition de statut LMP → LMNP
Si vous vendez un de vos biens LMP et que vos recettes restantes tombent sous 23 000 €, vous rebasculez en LMNP. La plus-value de la vente est calculée en LMP (régime favorable), mais l’année suivante vous perdez l’exonération IFI sur le reste.
Piège 2 : la cotisation sociale SSI sur la plus-value
Depuis 2021, les plus-values à court terme (immeuble < 2 ans) du LMP sont soumises aux cotisations sociales SSI (~35-40 %). Sur la quote-part long terme (immeubles > 2 ans), seuls les PS classiques (17,2 %) s’appliquent.
Piège 3 : la TVA si récupérée à l’origine
Si le bien a fait l’objet d’une récupération de TVA (résidence services, Censi-Bouvard, parahôtellerie), régularisation TVA possible selon les règles de l’article 207 III annexe II CGI.
Piège 4 : la cessation d’activité
Vendre tous vos biens LMP entraîne cessation d’activité au sens fiscal : imposition immédiate des bénéfices en sursis, des plus-values latentes sur tous les actifs, et clôture comptable avec dernière liasse 2031.
Cas pratiques marseillais
Cas 1 : LMP modeste, exonération 151 septies.
Propriétaire de 4 studios meublés à Marseille 1er-6e, recettes 2024 : 52 000 €. Cession d’un studio acquis 2015 (140 000 €) en 2026 (215 000 €). Plus-value 75 000 €. Activité > 5 ans, recettes < 90 K€ : exonération IR. PS dus 12 900 €. Net vendeur : 202 100 €.
Cas 2 : LMP élevé, 151 septies B.
Investisseur professionnel avec 8 lots meublés, recettes 145 000 €. Cession d’un T3 acquis 2008 (240 000 €) en 2026 (385 000 €). Plus-value 145 000 €. Détention 18 ans : 151 septies B = exonération totale long terme (au-delà de 15 ans). IR : 0. PS : 0. Net vendeur : 385 000 € (avant éventuelle SSI).
Cas 3 : Cession totale, 238 quindecies.
LMP cessant son activité, valeur totale des actifs 480 000 €. Exonération totale IR et PS car < 500 000 €.
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Pour aller plus loin
- Vendre un bien en LMNP : fiscalité 2026
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Conclusion
Le LMP cumule contraintes (cotisations SSI, comptabilité, déclaration) et avantages (exonérations multiples, IFI hors champ). À la sortie, les exonérations professionnelles peuvent réduire l’imposition à zéro dans les bons cas, ce qui en fait, paradoxalement, un statut plus favorable que le LMNP réformé. À une condition : maîtriser la chronologie, simuler avec votre expert-comptable et préparer la cessation d’activité s’il s’agit d’une sortie totale.
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