Les rues de Rome et Saint-Ferréol forment la colonne vertébrale commerciale du centre de Marseille, à la charnière des 1er et 6e arrondissements. Pour un marchand de biens, ces axes concentrent un patrimoine immobilier rare : immeubles haussmanniens, commerces de pied d’immeuble très recherchés, appartements traversants à forte valeur de revente. Chez GNE Immobilier, nous opérons régulièrement sur ce périmètre où chaque mètre carré bien acheté se revend.
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Pourquoi Rome / Saint-Ferréol concentrent autant de valeur
Une artère commerçante historique
La rue Saint-Ferréol, piétonne sur sa partie sud, est l’une des principales rues commerçantes de Marseille depuis le XIXe siècle. Elle accueille enseignes nationales (Galeries Lafayette, Zara, Sephora) et boutiques indépendantes. La rue de Rome, axe nord-sud reliant le Vieux-Port à la Place Castellane, prolonge cette dynamique avec un mix bureaux, commerces de proximité et logements en étages.
Cette concentration commerciale crée une valeur locative robuste : les pieds d’immeubles se louent entre 600 et 1 500 €/m²/an selon l’emplacement, et les appartements en étages bénéficient de cette centralité.
Un patrimoine haussmannien rare
Une grande partie des immeubles datent de la seconde moitié du XIXe siècle, dans la veine haussmannienne marseillaise : façades en pierre, balcons filants, hauteurs sous plafond de 3,2 à 3,8 m, parquets d’origine, moulures, cheminées en marbre. Ce patrimoine se raréfie et se valorise systématiquement après rénovation.
Prix au m² 2026 : ce que nous observons sur le terrain
Les prix réels que nous constatons en 2026 sur le secteur Rome / Saint-Ferréol et abords (Estrangin, Préfecture, partie nord du 13006) :
- T1 à rénover : 3 800 à 4 500 €/m²
- T2-T3 état correct : 4 500 à 5 200 €/m²
- T3-T4 rénové haussmannien : 5 200 à 5 800 €/m²
- T4-T5 haut de gamme rénové : 5 500 à 6 200 €/m²
- Commerce RDC bon emplacement : 4 000 à 7 000 €/m² (selon linéaire vitrine)
À titre de référence, le prix moyen du 13006 se situe autour de 4 500 à 5 500 €/m² en 2026, mais les axes Rome / Saint-Ferréol tirent largement vers le haut de cette fourchette grâce à la centralité et au cachet bâti.
Micro-quartiers : où acheter, où être prudent
Saint-Ferréol nord (vers le Vieux-Port)
La partie nord, près du Vieux-Port et de la Canebière, mélange immeubles très qualitatifs et bâti dégradé. Des opérations de rénovation lourde (cage d’escalier, façade, parties communes) peuvent transformer un T3 de 4 200 €/m² acheté en un produit revendu 5 700 €/m². Attention aux copropriétés en difficulté : toujours analyser les PV d’AG et l’état des appels de fonds avant de signer.
Saint-Ferréol sud (Estrangin / Préfecture)
Plus résidentiel, ce tronçon est très demandé par les CSP+ travaillant au centre. Les T3-T4 rénovés s’y revendent facilement entre 5 400 et 5 800 €/m². C’est le périmètre que nous privilégions pour les opérations de division ou de rénovation premium.
Rue de Rome : partie nord (1er)
Forte densité commerciale, beaucoup d’immeubles XIXe. Le RDC commercial peut représenter 40 % de la valeur de l’immeuble. Opportunité réelle sur les immeubles entiers à diviser.
Rue de Rome : partie sud (6e, vers Castellane)
Plus calme, mix bureaux / habitation. Les T2-T3 en étage élevé avec ascenseur se vendent vite, entre 4 800 et 5 400 €/m².
Exemples types d’opérations marchand de biens
Cas 1 : T3 haussmannien rue Saint-Ferréol
- Achat : 75 m² à 4 200 €/m² = 315 000 €
- Travaux (rénovation complète, cuisine ouverte, électricité, peintures) : 65 000 €
- Frais notaire + portage : 30 000 €
- Prix de revient : 410 000 €
- Revente : 75 m² à 5 700 €/m² = 427 500 €
- Marge brute : ~17 500 € sur cette opération courte (4-5 mois)
Cas 2 : Immeuble de rapport rue de Rome
- Achat immeuble 320 m² (4 lots) : 1 250 000 €
- Travaux + division (création d’un T2 supplémentaire) : 220 000 €
- Frais : 95 000 €
- Prix de revient : 1 565 000 €
- Revente à la découpe : 5 lots, total ~1 850 000 €
- Marge brute : ~285 000 € sur 12-15 mois
Ces chiffres sont indicatifs : chaque opération dépend de l’état initial, de la copropriété et de la fenêtre de marché. C’est exactement le type d’analyse que GNE Immobilier mène avant tout achat.
L’expertise GNE Immobilier sur ce secteur
Nous opérons sur le centre de Marseille en tant que marchand de biens. Notre connaissance fine des axes Rome / Saint-Ferréol nous permet de :
- Détecter les biens off-market via notre réseau notaires et syndics
- Estimer rapidement la valeur après travaux
- Sécuriser les copropriétés à risque (impayés, ravalement obligatoire, ITE)
- Conduire les chantiers avec des artisans locaux fiables
Nous achetons aussi bien le lot isolé en copropriété que l’immeuble entier à diviser.
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