Vendre un bien Saint-Charles (13001)

GNE Immobilier rachète biens résidentiels, immeubles mixtes et locaux professionnels dans le secteur de la gare Saint-Charles, à Marseille (13001). Ce périmètre, en pleine recomposition urbaine sous l’effet d’Euroméditerranée 2, présente des opportunités de revalorisation parmi les plus fortes du centre-ville marseillais.

💡 Vous avez un bien à vendre à Marseille ? Présentez-le à GNE Immobilier — étude rapide, offre ferme, signature notariée en 30 jours.

Le quartier Saint-Charles : un hub en mutation

Le quartier Saint-Charles s’organise autour de la gare éponyme, terminus historique du PLM inauguré en 1848. Il s’étend du boulevard d’Athènes à la rue Bernard-du-Bois, et du boulevard Voltaire au boulevard Garibaldi. Le secteur englobe également la place des Marseillaises, le bas de la rue d’Athènes et le début de la rue des Petites-Maries.

Historiquement quartier de cheminots et de commerces de gare, Saint-Charles a connu un long déclin entre 1960 et 2010, avec une concentration d’hôtels meublés vétustes, de marchands de sommeil et une vacance forte. Le bâti dominant est constitué d’immeubles fin XIXe (R+4 à R+6), de quelques immeubles Art déco des années 1920-1930 (notamment boulevard d’Athènes), et de bureaux des années 1970-1990 issus du premier essor tertiaire.

Euroméditerranée 2 : l’accélérateur

Le périmètre Saint-Charles est intégré à la phase 2 d’Euroméditerranée, opération d’intérêt national lancée en 2008 et qui s’étend désormais sur 170 hectares supplémentaires. Les programmes en cours et à venir incluent :

réaménagement complet du parvis de la gare (livraison phase 1 en 2024, phase 2 en 2027),
création d’une nouvelle entrée nord de la gare côté boulevard Voltaire,
piétonnisation du boulevard d’Athènes programmée pour 2028,
arrivée du tram T3 desservant Saint-Charles depuis 2025,
modernisation du PEM (Pôle d’Échange Multimodal) avec accueil prévu du futur LGV PACA à horizon 2035,
résorption de l’habitat indigne sur la rue Bernard-du-Bois et la rue Sénac.

Cette dynamique attire les investisseurs institutionnels (foncières, SCPI, opérateurs résidentiels gérés) et tire les prix vers le haut, tout en laissant des poches de sous-valorisation exploitables pour les marchands de biens spécialisés.

Typologie des biens et prix au m² 2026

Le périmètre Saint-Charles présente une mixité bâtie inhabituelle :

Type de bien	Prix au m² 2026
T2-T3 résidentiel à rénover	3 000 – 3 400 €/m²
T3-T4 rénové	3 400 – 3 900 €/m²
Immeuble mixte résidentiel-bureaux	2 800 – 3 600 €/m²
Plateau bureaux à reconvertir	2 200 – 3 000 €/m²
Lot rénové haussmannien standing	3 800 – 4 200 €/m²
Local commercial RDC parvis gare	3 500 – 5 000 €/m²

La conversion de plateaux de bureaux obsolètes en logements constitue une opportunité majeure du secteur, soutenue par la Ville de Marseille et l’EPAEM (Établissement Public d’Aménagement Euroméditerranée). Le différentiel d’achat bureaux / revente résidentiel peut atteindre 1 500 €/m² brut.

Opérations GNE récentes à Saint-Charles

Cas n°1 – Plateau bureaux 320 m², 2024. 4e étage immeuble années 1980, bureaux obsolètes vendus par une SCPI en désinvestissement. Prix d’achat : 720 000 € (2 250 €/m²). Permis de transformation en 5 logements obtenu en 9 mois. Travaux : 480 000 €. Revente lot par lot : 1 510 000 €.

Cas n°2 – Immeuble mixte rue Bernard-du-Bois, 2023. R+4, RDC commercial + 4 niveaux résidentiels (8 lots), façade dégradée, copropriété inexistante. Prix : 685 000 € (2 850 €/m²). Travaux : 295 000 €. Revente : 1 380 000 €.

Cas n°3 – T3 boulevard d’Athènes, 2025. 74 m² à rafraîchir, vue dégagée sur la gare et le clocher des Réformés. Prix : 232 000 € (3 135 €/m²). Travaux : 34 000 €. Revente : 318 000 €.

Cibles privilégiées de GNE sur Saint-Charles

Nous recherchons particulièrement :

Immeubles entiers de 4 à 12 lots dans le périmètre Euromed 2
Plateaux de bureaux obsolètes (300-1500 m²) reconvertibles en résidentiel
Lots dans copropriétés en sortie de plan de sauvegarde
Hôtels meublés en cession totale ou partielle
Locaux commerciaux RDC sur axes piétonnisés ou en cours de requalification

EEAT et conformité loi Hoguet

GNE Immobilier respecte intégralement la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) :

carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence,
garantie financière Galian pour les fonds détenus,
RCP MMA couvrant l’ensemble de notre activité,
TRACFIN : procédure systématique de vigilance anti-blanchiment,
registre des mandats tenu conformément au décret 72-678.

Articles à consulter

Demandez votre offre Saint-Charles sous 48 h

Plateau de bureaux à reconvertir, immeuble mixte, T3 à rénover ou local commercial : GNE Immobilier vous propose une offre ferme sous 48 heures, sans condition suspensive, paiement comptant chez notaire.

Obtenez votre offre sur gneimmobilier.fr