Le quartier de la Timone, structuré autour du CHU de la Timone (le plus grand hôpital de la région PACA) et de la faculté de médecine d’Aix-Marseille Université, est probablement le micro-marché le plus stratégique du 5ᵉ arrondissement pour un marchand de biens en 2026. Demande locative étudiante massive, personnel médical en flux constant, micro-quartier médico-social structuré : tous les ingrédients sont réunis pour des opérations à forte rotation et à rendement solide.
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Chez GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, nous étudions les biens à vendre autour de la Timone. Cet article fait la synthèse de ce qu’il faut savoir : prix au m² 2026, micro-quartiers, stratégies et exemples chiffrés.
La Timone (13005) : poumon médical de Marseille
Le CHU de la Timone, c’est :
- Plus de 8 000 professionnels (médecins, soignants, administratifs) ;
- Plus de 2 000 lits sur les sites adultes et enfants ;
- La faculté de médecine d’Aix-Marseille Université, avec plus de 7 000 étudiants ;
- Plusieurs instituts de formation (IFSI, IFMK) avec leurs propres flux étudiants.
À cela s’ajoutent les cabinets médicaux, laboratoires d’analyses, pharmacies, cliniques privées qui se sont agglomérés autour du CHU, formant un véritable écosystème médico-social.
Le quartier s’étend principalement :
- Le long de l’avenue de la Timone ;
- Autour du boulevard Jean Moulin et du boulevard Sakakini ;
- Vers le rond-point du Prado et la place Castellane au sud-ouest ;
- En contact avec Saint-Pierre à l’est et la Conception à l’ouest.
Atouts mobilité : métro Timone (ligne 1), tramway T1, plusieurs lignes de bus, accès rapide A50/A55.
Le parc immobilier : ancien marseillais et copropriétés mixtes
Le bâti du quartier Timone se compose de :
- Immeubles XIXᵉ et début XXᵉ sur l’avenue de la Timone et boulevard Jean Moulin : R+4 à R+6, façades en pierre, parfois rénovés ;
- Copropriétés années 1950-1970 dans les rues secondaires : T2-T3-T4, parfois avec parking ;
- Petits immeubles bourgeois rénovés sur boulevard Sakakini ;
- Résidences récentes (1990-2010) en lisière, plus chères mais avec prestations.
Les T2 et T3 sont les plus demandés (étudiants, internes, jeunes médecins), et représentent plus de 70 % des transactions observées.
Prix au m² 2026 dans le quartier Timone
Voici les fourchettes constatées au premier trimestre 2026 :
| Type de bien | Prix m² 2026 | Loyer mensuel indicatif |
|---|---|---|
| T2 ancien à rénover | 3 100 à 3 500 €/m² | 580 à 720 € |
| T2 rénové | 3 700 à 4 200 €/m² | 720 à 880 € |
| T3 ancien à rénover | 3 200 à 3 700 €/m² | 800 à 950 € |
| T3 rénové | 3 800 à 4 300 €/m² | 950 à 1 150 € |
| Studio (rare) | 3 800 à 4 500 €/m² | 480 à 600 € |
| Immeuble de rapport | 3 000 à 3 500 €/m² | Selon découpe |
Les prix sont alignés sur ceux de la Conception, légèrement supérieurs sur les biens en façade directe du CHU.
Micro-quartiers : où viser
À privilégier
- Boulevard Jean Moulin : axe central, immeubles bourgeois, demande locative forte ;
- Rues à 5-10 min à pied du métro Timone (rue Saint-Pierre, rue Tapis Vert) : sweet spot pour locatif étudiant ;
- Boulevard Sakakini : équilibre famille/investisseur ;
- Petites rues entre la Timone et Saint-Pierre : calme + proximité.
Avec prudence
- Façade directe avenue de la Timone : nuisances sonores et pollution en bas étages ;
- Abords directs des urgences : flux 24h/24, à arbitrer ;
- RDC sur axes passants : forte décote acheteur.
Rendement locatif : 5,5 à 7 % brut
C’est ici que le quartier Timone tire son épingle du jeu. La demande locative étudiante en médecine est :
- Massive : plus de 7 000 étudiants à la fac de médecine ;
- Solvable : familles souvent garantes ;
- Captive : peu de mobilité, baux de 9-12 mois reconduits ;
- Premium sur le meublé : loyers 15-25 % au-dessus du nu.
Exemple d’opération GNE Immobilier (2024-2025) :
- Achat T2 de 38 m², immeuble années 60, rue à 5 min du métro Timone : 130 000 € ;
- Travaux complets (cuisine, SDB, sols, peinture, élec) : 28 000 € ;
- Frais notaire et honoraires : 12 500 € ;
- Coût total : 170 500 € ;
- Loyer meublé étudiant médecine : 820 €/mois, soit 9 840 €/an ;
- Rendement brut : 5,8 % ;
- Revente après 16 mois : 205 000 €, soit une plus-value brute de 34 500 €.
Pour les immeubles de rapport rachetés en bloc avec colocation pour internes, nous atteignons régulièrement 6,8-7 % brut.
Stratégie marchand de biens à la Timone
Les stratégies les plus performantes dans ce périmètre :
- T2 meublé étudiant médecine : rotation rapide, marge nette 12-18 %, durée 12-18 mois ;
- Colocation T4 pour internes : plus complexe, marge 15-20 %, demande très soutenue ;
- Achat immeuble + découpe et meublé : opération longue (24-30 mois), marge 22-30 %.
GNE Immobilier vous accompagne avec un sourcing off-market issu d’un réseau dense de notaires, syndics et professionnels de santé qui nous orientent vers les ventes avant publication.
Points de vigilance techniques
- Bâti ancien : diagnostics plomb/amiante systématiques, audit structurel recommandé ;
- DPE : majorité du parc en E ou F, anticiper les travaux d’isolation (loi Climat) ;
- Charges de copropriété : vérifier les PV d’AG sur 3 ans, certaines copropriétés ont de gros chantiers ravalement à venir ;
- Stationnement : peu de parkings, décote sans place ; valoriser les biens avec garage/box.
Pourquoi confier votre projet à GNE Immobilier
Le quartier Timone est un marché tendu et opaque : beaucoup de transactions se règlent en off-market entre familles et professionnels de santé. Notre réseau marseillais de 8 ans nous donne accès à des biens que les particuliers ne voient jamais sur les portails immobiliers.
Nous proposons :
- Sourcing off-market ciblé Timone ;
- Conseil locatif étudiant médecine (rédaction du bail, profil locataire, garanties) ;
- Pilotage rénovation avec artisans qualifiés bâti marseillais ;
- Revente clé en main ou mise en location meublée.
Pour aller plus loin
Explorez nos autres analyses du 5ᵉ et du 6ᵉ :
- Vendre un bien Conception (13005)
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- Marchand de biens 13005 Marseille : prix et rendement
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