Vendre un immeuble mixte à Marseille, un local commercial en rez-de-chaussée et des logements aux étages, répond à des règles différentes de celles d’un immeuble de rapport classique. Deux points commandent tout : le bail commercial du rez-de-chaussée, qui pèse souvent plus lourd sur le prix que les mètres carrés d’habitation, et le droit de préemption du locataire commerçant, qui ne s’applique en principe pas quand l’immeuble est cédé en bloc. Le reste se prépare comme pour toute vente d’immeuble.
Dans les faits, ces immeubles sont partout dans Marseille : un commerce de bouche au pied d’un immeuble à trois fenêtres du boulevard Chave, une agence ou un cabinet avenue de Toulon, un ancien atelier transformé en dépôt à Saint-Louis. Beaucoup appartiennent à des familles depuis deux ou trois générations, et beaucoup restent bloqués à la vente : non pas faute de valeur, mais parce que personne n’a su expliquer aux acquéreurs ce qu’ils achetaient.
Qu’est-ce qu’un immeuble mixte, et où en trouve-t-on à Marseille ?
On parle d’immeuble mixte dès qu’un bâtiment abrite à la fois des locaux commerciaux ou professionnels et des logements. La configuration la plus courante à Marseille : une boutique ou un local d’activité occupant le rez-de-chaussée sur rue, et deux à cinq niveaux d’appartements au-dessus, desservis par une cage d’escalier indépendante.
Un bien loué se vend aussi en l’état : voyez comment vendre un immeuble occupé à Marseille. Le droit de préférence du locataire et le bail commercial sont expliqués sur notre page pour vendre un local commercial à Marseille.
Un bien loué se vend aussi en l’état : voyez comment vendre un immeuble occupé à Marseille. Le droit de préférence du locataire et le bail commercial sont expliqués sur notre page pour vendre un local commercial à Marseille.
Cette organisation vient du bâti marseillais du XIXe siècle. L’« immeuble à trois fenêtres » (façade d’environ 7 mètres, profondeur d’environ 14 mètres, un appartement traversant par étage) représente près de 20 % du bâti du centre et a été conçu avec un rez-de-chaussée commerçant. On le retrouve le long des axes de vie : boulevard Chave, cours Lieutaud, boulevard Longchamp, Camas. Nos repères de vente d’immeuble à Marseille couvrent la mécanique générale ; ici, nous restons sur la spécificité mixte.
Trois profils de rez-de-chaussée, trois marchés différents
Un immeuble mixte du centre ancien ne se vend pas comme un immeuble mixte des quartiers nord. Schématiquement :
- Le commerce de proximité en cœur de ville (boulevard Chave, cours Lieutaud, place Jean-Jaurès) : local de 30 à 80 m², bail en cours, loyer souvent inférieur au marché faute de révision. Cas le plus fréquent ; le prix s’y négocie sur la qualité du bail.
- Le local professionnel sur boulevard passant (avenue de Toulon, boulevard de la Libération, avenue Jules-Cantini) : bureaux, cabinet paramédical, agence. Baux plus stables, mais surfaces parfois inadaptées aux normes d’accessibilité.
- L’ancien atelier ou dépôt (Saint-Louis, La Cabucelle, Les Arnavaux) : local souvent vacant ou occupé sans bail écrit, en rez-de-chaussée aveugle. Le potentiel est réel (transformation en logement, division) mais l’acquéreur particulier fuit ce type de dossier.
Les ordres de grandeur de prix
Pour situer : l’appartement ancien se négocie autour de 3 300 €/m² en moyenne à Marseille, avec de fortes disparités, environ 3 220 €/m² dans le 1er, 2 920 dans le 4e, 3 490 dans le 5e, mais environ 1 460 dans le 15e (estimations à partir des ventes notariales, 1er septembre 2026). Marché stabilisé après la baisse de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026.
Ces valeurs concernent l’habitation. Un local commercial, lui, se valorise d’abord par son rendement locatif, ensuite par son emplacement commercial (vitrine, passage, angle de rue), enfin par sa surface. Un rez-de-chaussée aveugle dans une rue calme peut valoir moitié moins au mètre carré qu’un appartement situé deux étages plus haut.
Le locataire commerçant peut-il préempter si je vends tout l’immeuble ?
C’est la question qui revient systématiquement. Depuis la loi du 18 juin 2014, le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préemption lorsque le propriétaire envisage de vendre ce local : il doit être informé en premier et peut se porter acquéreur aux conditions notifiées.
Mais la loi prévoit des exceptions, et la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux en fait partie. Si vous vendez l’immeuble entier, en bloc, à un seul acquéreur, ce droit n’a en principe pas à s’exercer. En revanche, si vous vendez le seul local commercial isolément, la notification devient obligatoire, et l’omettre expose la vente à contestation.
La frontière entre les deux situations mérite d’être tranchée par un professionnel du droit, pas par un article. Faites valider le montage par votre notaire avant tout compromis : c’est lui qui purgera les droits de préemption applicables, celui du locataire commerçant le cas échéant, mais aussi celui de la commune si le bien se trouve dans un périmètre concerné. Informations générales sur service-public.fr.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : décrivez votre immeuble mixte via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Achat comptant, sans commission ni condition suspensive de prêt.
Ce qui fait vraiment le prix d’un immeuble mixte
Le bail commercial pèse plus que la surface
Un acquéreur d’immeuble mixte achète d’abord des revenus. Il regardera donc : le loyer commercial et sa dernière révision, la durée restant à courir et la prochaine échéance triennale, la destination inscrite au bail (une clause « tous commerces » vaut mieux qu’une destination étroite), la répartition des charges et travaux entre bailleur et preneur, le dépôt de garantie et les éventuels impayés.
Un bail ancien à loyer faible décote l’immeuble. Un bail récent, bien rédigé, avec un locataire qui paie, le revalorise. On ne peut donc pas estimer sérieusement un immeuble mixte sans avoir lu le bail.
Les logements des étages
Aux étages, la logique redevient classique : état général, DPE, locataires en place, hauteur sans ascenseur. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction ; les F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Sur un immeuble entier, cela signifie parfois plusieurs lots qui sortiront de la location les uns après les autres. Les baux d’habitation en cours, eux, se poursuivent avec l’acquéreur.
Un local vacant n’est pas toujours un handicap
Beaucoup de propriétaires pensent qu’un rez-de-chaussée vide fait fuir. Pour un acquéreur particulier, oui. Pour un opérateur, souvent non : un local libre permet d’envisager un changement de destination en logement, une division, ou une relocation au loyer de marché, sous réserve du règlement d’urbanisme. Notre guide sur la vente d’un local commercial revient sur ces arbitrages.
Vendre en bloc ou lot par lot ?
La vente à la découpe rapporte davantage sur le papier. Elle suppose en revanche la mise en copropriété (état descriptif de division, règlement, diagnostics par lot, mesurage Carrez), la purge des droits de préemption lot par lot, dont celui du commerçant sur son local, plusieurs acquéreurs dont chacun peut renoncer, un calendrier de douze à vingt-quatre mois, et le portage financier pendant toute l’opération.
La vente en bloc rapporte moins, mais tout se règle en une signature. Pour un propriétaire qui n’exerce pas ce métier, la découpe est rarement le bon choix : elle demande de la trésorerie, du temps et une exposition au risque réelle.
Combien décote un marchand de biens sur un immeuble mixte ?
Soyons transparents. Nous achetons directement, en fonds propres ou sur ligne bancaire, sans condition suspensive de prêt ; nous rénovons, puis nous revendons. Notre prix d’achat se situe donc en dessous du prix « marché rénové » : généralement entre 10 et 25 % de décote selon l’état, la qualité des baux et le délai. Elle couvre les travaux, le portage, la fiscalité (TVA sur marge, engagement de revente prévu à l’article 1115 du CGI) et notre marge. Nous ne promettons jamais un prix avant d’avoir vu le bien et lu les baux.
En face, vous obtenez : une offre ferme sous 48 heures après visite, une signature chez le notaire en trois à six semaines si le dossier est prêt, aucune commission à votre charge, aucune condition de prêt à attendre, et un achat en l’état, local vacant, bail bancal, travaux à faire, arrêté de mise en sécurité en cours. Le détail figure dans notre guide du statut de marchand de biens et sur la page vendre un bien.
Les erreurs qui font traîner une vente d’immeuble mixte
- Annoncer un prix global au mètre carré habitable en incluant le local commercial. L’acquéreur recalcule et la négociation repart de zéro.
- Ne pas retrouver le bail commercial, ou découvrir qu’il n’a jamais été écrit. Plus fréquent qu’on ne le croit sur les immeubles familiaux.
- Oublier les impayés du commerçant, qui ressortent à l’audit de l’acquéreur.
- Sous-estimer les diagnostics : sur un immeuble entier, il faut le DPE des logements, l’amiante (permis antérieur au 1er juillet 1997), le plomb (immeuble antérieur à 1949), l’électricité et le gaz pour les installations de plus de 15 ans, les termites, les Bouches-du-Rhône sont en zone délimitée par arrêté préfectoral, et l’état des risques et pollutions. Le tout à votre charge.
- Masquer un arrêté de mise en sécurité. L’arrêté suit le bien, figure au registre public par arrondissement, et l’acquéreur doit en être informé. Vendre reste possible : c’est même l’un des cas où un acheteur professionnel est plus adapté qu’un particulier.
Sur le plan fiscal : la vente d’un immeuble détenu par un particulier relève du régime des plus-values immobilières, 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements pour durée de détention, avec exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Si l’immeuble est porté par une société, le calcul est tout autre. Faites chiffrer votre net vendeur par votre notaire avant de fixer un prix (notaires.fr).
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, un formulaire, une visite, un prix ferme, sans commission : page contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Mon locataire commerçant peut-il bloquer la vente de l’immeuble ?
Non. Son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, quel qu’il soit. S’agissant du droit de préemption prévu par le Code de commerce, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux figure parmi les exceptions prévues par la loi : en principe, il ne s’applique pas à une vente en bloc. Faites confirmer votre situation exacte par votre notaire avant le compromis.
Faut-il mettre l’immeuble en copropriété avant de le vendre ?
Pas si vous vendez en bloc. La mise en copropriété n’a d’intérêt que pour une vente à la découpe, lot par lot. Elle coûte du temps et de l’argent (état descriptif de division, règlement, mesurages, diagnostics multipliés) et déclenche des purges de préemption lot par lot. Pour un propriétaire particulier, la vente en bloc reste presque toujours plus simple et plus sûre.
Le local commercial est vide depuis des années, cela dévalorise-t-il l’immeuble ?
Pour un acquéreur particulier, oui. Pour un opérateur, pas nécessairement : un local libre permet d’envisager une relocation au prix du marché, un changement de destination en logement ou une division. Vérifiez en revanche votre situation au regard de la taxe sur les logements vacants si des lots d’habitation sont eux aussi inoccupés depuis plus d’un an.
Quels documents préparer avant une visite ?
Le bail commercial et ses avenants, les baux d’habitation en cours, un état des loyers et des impayés, la taxe foncière, les derniers diagnostics disponibles, les procès-verbaux d’assemblée s’il existe une copropriété, et tout arrêté administratif concernant l’immeuble. Avec ces pièces, une offre ferme peut être remise sous 48 heures après visite.
Combien de temps entre l’offre et la signature ?
Avec un acquéreur qui doit obtenir un prêt, comptez trois à quatre mois entre compromis et acte, sans certitude que le financement aboutisse, et le financement d’un immeuble mixte est plus délicat qu’un simple logement. Avec un achat comptant, l’acte se signe généralement en trois à six semaines une fois le dossier complet chez le notaire.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
