Votre père est décédé à Bruxelles en mars. Vous, sa fille aînée, vivez à Montréal depuis quinze ans. Votre frère cadet est resté à Marseille, dans le quartier où vous avez grandi. Et il reste cet appartement de la rue Paradis, au Roucas-Blanc, que vos parents avaient acheté en 1987 et que personne n’a jamais voulu vendre. Aujourd’hui, il faut bien régler la succession. Sauf que le notaire belge vous parle d’un règlement européen, le notaire marseillais demande un certificat successoral, votre frère a reçu un courrier des impôts français mentionnant l’article 244 bis A, et vous, à Montréal, vous ne comprenez pas pourquoi vous devez signer une procuration devant un consul.
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Ce genre de situation, nous en voyons plusieurs dizaines par an chez GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille intra-muros (carte professionnelle T n°13182018000038123 délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, garantie financière Galian 120 000 €, RCP MMA 1 500 000 €, agissant dans le cadre de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970). Les familles marseillaises se sont expatriées en Belgique, en Suisse, au Maroc, en Algérie, au Canada ou en Israël depuis trois ou quatre générations, mais elles ont gardé un pied-à-terre dans le 6e, un petit deux-pièces à la Joliette ou la maison de famille à Saint-Barnabé. Quand le dernier parent décède, il faut tout démêler. Cet article vous donne le cadre juridique réel, les délais véritables, et la manière la plus rapide de transformer ce bien en argent partagé entre les héritiers.
La première question n’est pas fiscale, elle est juridique : quelle loi régit la succession ?
Avant de parler d’impôts, de notaire ou de vente, il faut répondre à une question préalable : quelle loi successorale s’applique ? La réponse change tout, parce que la loi belge ne traite pas la réserve héréditaire comme la loi française, et que le droit marocain prévoit des règles totalement différentes pour les enfants selon leur sexe.
Depuis le 17 août 2015, c’est le règlement (UE) n°650/2012 du Parlement européen et du Conseil du 4 juillet 2012, dit “règlement Successions”, qui fixe la règle au sein de l’Union européenne. Son article 21 pose un principe simple : la loi applicable à l’ensemble d’une succession est celle de l’État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès. Une seule loi, pour tout le patrimoine, biens immobiliers compris. Fini le système ancien qui appliquait la loi française aux immeubles situés en France et la loi étrangère aux meubles : aujourd’hui, votre père décédé à Bruxelles, c’est la loi belge qui régit la succession, y compris pour l’appartement marseillais.
Sauf si votre père avait pris ses précautions. L’article 22 du règlement autorise ce qu’on appelle la professio juris : de son vivant, par testament, le défunt pouvait choisir la loi de sa nationalité plutôt que celle de sa résidence. Un Marseillais retraité à Casablanca qui veut éviter l’application de règles successorales musulmanes à ses biens peut, par testament authentique, choisir la loi française. C’est valable, opposable, et terriblement utile. Si vous trouvez un testament chez votre père et qu’il contient une phrase du type “j’entends soumettre ma succession à la loi française dont je suis ressortissant”, lisez-la attentivement : elle change la donne juridique entièrement.
Trois pays ne sont pas liés par le règlement : le Danemark, l’Irlande et, depuis le Brexit, le Royaume-Uni. Pour les successions impliquant ces États ou des pays hors UE (Maroc, Algérie, Tunisie, Suisse, Canada, États-Unis, Israël) on revient aux conventions bilatérales et au droit international privé classique. Nous y revenons plus bas.
Le certificat successoral européen, le sésame qui fait gagner des mois
Quand la succession est gouvernée par une loi étrangère mais qu’un bien se trouve en France, le notaire français a besoin d’une preuve formelle des qualités d’héritier. Avant 2015, cette preuve passait par des procédures lourdes de reconnaissance d’actes étrangers, des affidavits, des certifications en cascade. Le règlement a créé un outil unique : le certificat successoral européen (CSE), encadré par les articles 62 à 73 du règlement 650/2012.
Concrètement, le notaire ou l’autorité compétente du pays de la succession (Belgique, Allemagne, Espagne, Italie, Pays-Bas, etc.) délivre un document standardisé qui établit qui sont les héritiers, dans quelles proportions, et avec quels pouvoirs. Ce certificat est directement opposable à toutes les administrations et tous les notaires de l’Union européenne, sans formalité d’apostille, de légalisation ou de traduction supplémentaire (le formulaire est multilingue par construction).
Pour vous, héritier d’un bien marseillais avec une succession ouverte à Bruxelles, à Madrid ou à Berlin, le CSE est l’outil à demander dès l’ouverture de la succession. Comptez 250 à 1 500 € de frais notariaux selon la complexité du dossier, et un à trois mois pour l’obtention. Le notaire français de Marseille acceptera ensuite ce certificat sans discuter et pourra ouvrir le dossier de vente. C’est la voie la plus rapide, et nous insistons toujours auprès des familles pour qu’elle soit privilégiée.
Pays hors UE : conventions bilatérales et apostille de La Haye
Quand le défunt résidait dans un pays hors Union européenne : cas extrêmement fréquent à Marseille où la diaspora maghrébine est massive, le mécanisme est différent. Il faut alors regarder s’il existe une convention bilatérale entre la France et le pays concerné, et organiser l’authentification des documents étrangers via l’apostille de La Haye (Convention du 5 octobre 1961) ou, à défaut, une légalisation consulaire classique.
La France a signé plusieurs dizaines de conventions bilatérales en matière de succession ou d’entraide judiciaire qui simplifient la circulation des actes : convention franco-marocaine du 5 octobre 1957 sur le statut des personnes et de la famille, accord franco-algérien du 27 août 1962 sur la coopération judiciaire, convention franco-suisse du 31 décembre 1953 sur les doubles impositions successorales, convention franco-américaine du 24 novembre 1978, convention franco-belge du 20 janvier 1959, convention franco-tunisienne du 28 juin 1972. Selon le pays, ces conventions traitent soit de la fiscalité (pour éviter la double imposition), soit du droit civil (pour la reconnaissance des actes), soit des deux.
Pour les documents eux-mêmes (acte de décès, testament étranger, certificat d’hérédité, jugement d’homologation) il faut une apostille quand le pays est signataire de la Convention de La Haye de 1961 (c’est le cas du Maroc depuis 2016, des États-Unis, de la Suisse, du Canada, du Royaume-Uni, et de 122 États au total en 2026). L’apostille est délivrée par une autorité unique dans le pays d’émission : chancellerie cantonale en Suisse, Ministère des Affaires étrangères au Maroc, Secretary of State aux États-Unis, etc. Comptez 15 à 60 € et une à six semaines selon le pays.
Pour les pays non-signataires (Algérie principalement, qui reste hors convention de La Haye) il faut passer par la légalisation consulaire : authentification du document par le ministère algérien des Affaires étrangères, puis sur-authentification par le consulat de France à Alger ou Oran. Comptez deux à quatre mois et 100 à 400 € de frais. C’est la phase qui plombe les délais sur les successions algériennes, et il faut l’anticiper dès le premier rendez-vous notarial.
Enfin, tout document rédigé dans une langue autre que le français doit être traduit par un traducteur assermenté inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ou de Paris. Tarif observé : 40 à 80 € par page pour de l’arabe, du néerlandais, de l’hébreu ou de l’allemand vers le français. Pour un dossier moyen (acte de décès, testament, certificat d’hérédité), prévoyez 400 à 900 € de frais de traduction.
La déclaration de succession en France : six mois, douze mois, et le piège des pénalités
Quel que soit le pays de résidence du défunt et des héritiers, dès lors qu’un bien immobilier est situé en France, l’article 750 ter du Code général des impôts impose le paiement des droits de succession français sur ce bien. La déclaration de succession au service des impôts du domicile du défunt (ou, pour les non-résidents, à la Recette des non-résidents à Noisy-le-Grand) doit être déposée dans des délais précis fixés par l’article 641 du CGI : six mois quand le décès est survenu en France métropolitaine, douze mois quand le décès est intervenu à l’étranger ou dans un département d’outre-mer.
Ce délai d’un an pour les décès survenus hors de France est précieux mais il file vite. Entre l’apostille marocaine qui traîne, la traduction de l’acte de décès, l’ouverture de la succession par le notaire local, l’obtention du CSE pour les pays UE ou la reconnaissance des actes pour les pays tiers, il n’est pas rare de voir des familles arriver au onzième mois sans avoir encore mandaté de notaire français. Or, le retard déclenche un intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 CGI) et, au-delà de six mois de retard, une majoration de 10 % sur les droits dus.
Le bon réflexe est donc d’ouvrir le dossier français en parallèle du dossier étranger, dès les premières semaines qui suivent le décès. Un notaire marseillais peut être saisi avant même que le CSE belge ou la légalisation algérienne ne soient prêts : il commence le travail de préparation, demande l’estimation du bien, identifie les héritiers, et attend les pièces étrangères. Cela évite la course contre la montre.
Vendre le bien : pourquoi tout le monde n’a pas besoin de venir à Marseille
C’est la question qui revient à chaque rendez-vous : “Faut-il que je vienne en France pour signer ?”. Réponse : non, presque jamais. Le mécanisme de la procuration notariée permet à un héritier résidant à l’étranger de mandater le notaire français ou un tiers (souvent un autre héritier, un clerc de notaire, un avocat) pour signer l’acte authentique de vente en son nom et pour son compte.
La procuration doit être signée devant un notaire local (notaire belge, notaire suisse, notaire de Casablanca, notary public canadien, etc.), puis apostillée ou légalisée selon le pays, et adressée au notaire marseillais. À distance, cela représente deux à six semaines de logistique selon la diligence des intervenants. Le coût est modique : 80 à 250 € pour la rédaction par le notaire local, plus les frais d’apostille. Nous expliquons en détail ce mécanisme dans notre guide sur la procuration notariée pour vendre depuis l’étranger.
Pour la signature du compromis avec un marchand de biens, c’est encore plus simple : la signature électronique qualifiée eIDAS, désormais acceptée par les notaires français pour les avant-contrats, permet à un héritier au Canada de signer son compromis depuis son salon, devant son écran. Nous l’utilisons régulièrement pour les héritiers d’Amérique du Nord ou d’Australie, pour qui un déplacement n’a aucun sens.
Trois exemples types de succession internationale
Exemples hypothétiques, à visée pédagogique. Ils ne décrivent aucun dossier réel.
Exemple type n°1 : un parent décédé dans un autre pays de l’Union européenne
Une mère résidait depuis longtemps dans un autre État membre et laisse un appartement à Marseille à des enfants vivant dans plusieurs pays. La loi applicable à la succession est en principe celle de sa dernière résidence habituelle (règlement européen n° 650/2012). Le notaire du pays de résidence délivre un certificat successoral européen, que le notaire marseillais utilise pour la vente. Les héritiers à l’étranger signent par procuration ou électroniquement.
À retenir : le certificat successoral européen évite de refaire en France la preuve de la qualité d’héritier. Demandez-le dès l’ouverture de la succession.
Exemple type n°2 : un parent décédé hors de l’Union européenne
Un père binational s’était installé hors de l’Union européenne à sa retraite. Les actes successoraux établis dans ce pays doivent être apostillés ou légalisés, puis traduits par un traducteur assermenté. La déclaration de succession française doit être déposée dans les délais légaux, et les droits français restent dus sur l’immeuble situé en France (article 750 ter du CGI). Lorsque le vendeur réside hors de l’Union européenne et que le prix dépasse 150 000 €, la désignation d’un représentant fiscal peut être nécessaire (article 244 bis A du CGI).
À retenir : vérifiez dès le départ s’il existe une convention fiscale entre la France et le pays concerné. À défaut, un crédit d’impôt peut limiter la double imposition (article 784 A du CGI).
Exemple type n°3 : une héritière unique vivant en Suisse
Un couple résidant en Suisse possédait une résidence secondaire à Marseille. Leur fille unique hérite. La Suisse n’étant pas membre de l’Union européenne, il n’y a pas de certificat successoral européen : c’est l’acte de dévolution suisse, apostillé, qui prouve sa qualité d’héritière. Elle signe une procuration devant un notaire de son pays et la vente se fait sans déplacement.
À retenir : un héritier unique et des documents en français simplifient beaucoup le dossier. La fiscalité, elle, doit toujours être vérifiée par le notaire au cas par cas.
Pièges classiques que nous voyons revenir tous les mois
Le premier piège est de traîner sur la déclaration française, en se disant que tant que le dossier à l’étranger n’est pas bouclé, rien n’est à faire à Marseille. C’est faux : ouvrez le dossier français immédiatement, quitte à compléter ensuite.
Le deuxième piège est de sous-estimer les régimes matrimoniaux étrangers. Si vos parents étaient mariés sous communauté universelle belge avec clause d’attribution intégrale au survivant, l’appartement marseillais n’entre pas dans la succession du premier décédé : il appartient en totalité au conjoint survivant. Cela change toute la stratégie. De même, le régime de séparation suisse, le régime musulman marocain, ou la community property américaine ont chacun leurs spécificités qu’il faut analyser avant tout.
Le troisième piège, redoutable pour les successions impliquant des héritiers hors UE, est le représentant fiscal accrédité. Quand le vendeur (ou les vendeurs) est fiscalement non-résident et que le prix de vente dépasse 150 000 €, l’article 244 bis A du CGI impose la désignation d’un représentant fiscal agréé qui se porte garant du paiement de la plus-value des non-résidents (taux 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux pour les ressortissants hors EEE, sauf exonération pour cession de logement par non-résident, plafonnée à 150 000 € de plus-value et sous conditions). Sans représentant désigné, le notaire ne peut pas authentifier la vente.
Le quatrième piège, plus discret, concerne la purge du droit de préemption urbain par la mairie de Marseille et les délais administratifs incompressibles (deux mois) qui s’ajoutent à toute vente, indépendamment de la dimension internationale.
Le cinquième est le risque d’indivision conflictuelle quand un héritier traîne, ne signe pas, ne répond pas. Nous traitons ce sujet en profondeur dans notre guide sur la vente d’un bien en indivision conflictuelle et notre méthode pour sortir d’une indivision.
Pourquoi un marchand de biens accélère ce type de dossier
Une vente classique avec agence demande visites, négociation, condition suspensive de prêt, audit acquéreur, allers-retours. Sur une succession internationale, cela ajoute facilement quatre à huit mois à un dossier qui en compte déjà six à douze de procédure successorale. La somme devient ingérable, surtout pour des héritiers expatriés qui ne veulent pas faire traîner.
Notre rôle de marchand de biens consiste à formuler une offre ferme écrite sous sept jours après visite, à acheter au comptant sans condition suspensive de financement (nous travaillons avec nos fonds propres et nos lignes bancaires), et à signer l’acte authentique dans le délai compatible avec votre procédure successorale. Nous prenons en charge la coordination avec les notaires étrangers, l’organisation des procurations, la désignation du représentant fiscal le cas échéant, et l’optimisation des délais. Nous expliquons ce mécanisme général dans notre article sur le rachat comptant par marchand de biens à Marseille.
Si vous voulez comparer les approches selon votre situation familiale, lisez aussi notre guide sur la vente d’une maison de famille héritée, nos analyses sur les successions sur trois générations ou le cas particulier où un héritier est introuvable. Pour aller plus loin, voir notre guide complet.
Vous avez hérité d’un bien à Marseille depuis l’étranger ? Parlons-en
Que vous soyez à Bruxelles, Genève, Casablanca, Alger, Montréal, Tel-Aviv, Londres, Berlin, Madrid ou New York, et que le bien soit à Castellane, au Vieux-Port, à Endoume, à la Pointe-Rouge, à la Joliette ou aux Cinq-Avenues, nous étudions votre dossier gratuitement et vous proposons une offre ferme sous sept jours.
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FAQ : Vendre une succession internationale à Marseille
Puis-je signer la vente sans venir physiquement en France ?
Oui, dans la quasi-totalité des cas. Une procuration notariée signée devant un notaire de votre pays de résidence, apostillée ou légalisée, et envoyée au notaire marseillais permet à un tiers (souvent le clerc de notaire) de signer en votre nom. Pour le compromis avec un marchand de biens, la signature électronique qualifiée eIDAS est acceptée et fonctionne très bien à distance.
Combien coûte la traduction assermentée des actes étrangers ?
Comptez 40 à 80 € par page selon la langue source. Un dossier classique (acte de décès, testament, certificat d’hérédité ou notoriété) revient à 400-900 €. La traduction doit être réalisée par un traducteur inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ou de Paris pour être recevable.
Suis-je concerné par l’exit tax ?
L’exit tax (article 167 bis CGI) concerne les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France et qui détiennent des participations significatives dans des sociétés. Elle ne s’applique pas à une succession d’immeuble pour un héritier qui résidait déjà à l’étranger au moment du décès. En revanche, attention à la taxation de la plus-value des non-résidents au taux de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (article 244 bis A CGI), sauf cas d’exonération.
Comment éviter la double imposition entre la France et mon pays de résidence ?
Si une convention bilatérale existe (Belgique 1959, Allemagne 2006, Italie 1990, États-Unis 1978, Royaume-Uni 1963, etc.), elle prévoit en général que la France a le droit de taxer le bien situé en France, et le pays de résidence accorde un crédit d’impôt équivalent. Si aucune convention n’existe (Maroc, Algérie, Tunisie notamment), c’est l’article 784 A du CGI qui ouvre un crédit d’impôt unilatéral pour les droits payés à l’étranger sur les mêmes biens, ce qui limite, sans toujours l’annuler, l’effet de double imposition.
Quel délai pour déposer la déclaration de succession en France ?
L’article 641 du CGI prévoit six mois quand le décès est survenu en France métropolitaine, et douze mois pour un décès survenu à l’étranger ou dans un département d’outre-mer. Passé ce délai, intérêt de retard de 0,20 % par mois, puis majoration de 10 % au-delà de six mois supplémentaires.
Si un héritier est introuvable ou ne répond pas, peut-on quand même vendre ?
Pas directement, mais des mécanismes existent. Le partage judiciaire (article 840 du Code civil), la désignation d’un mandataire successoral, ou la procédure d’autorisation de vente sur le fondement de l’article 815-5-1 du Code civil (autorisation par les héritiers détenant au moins 2/3 des droits indivis, sous contrôle du tribunal judiciaire) permettent de débloquer une indivision figée. Cela prend du temps (six à dix-huit mois).
Faut-il obligatoirement un certificat successoral européen ?
Non, mais c’est fortement recommandé quand la succession est ouverte dans un État membre de l’UE et qu’un bien se trouve en France. Le CSE évite des procédures lourdes de reconnaissance d’actes étrangers, est multilingue, et accepté sans formalité par tous les notaires européens. Pour les pays hors UE, on passe par l’apostille de La Haye ou la légalisation consulaire.
Combien de temps prend une vente avec votre cabinet quand les héritiers sont à l’étranger ?
De huit à seize semaines à compter du premier contact, selon le pays des héritiers et l’avancement de la procédure successorale. Le facteur limitant n’est presque jamais la vente elle-même (compromis sous quinze jours, acte sous huit à dix semaines), mais l’obtention des documents étrangers : CSE, apostilles, procurations. Nous coordonnons toute la logistique pour que rien ne traîne inutilement.
Pour approfondir le sujet
- Vendre succession rapidement à Marseille
- Vendre indivision mineur heritier
