Vendre un immeuble après surélévation à Marseille

La surélévation, c’est-à-dire la création d’un ou plusieurs niveaux supplémentaires au-dessus d’un immeuble existant, constitue l’un des leviers les plus puissants de valorisation immobilière à Marseille. Une fois les nouveaux logements créés, vendre un immeuble après surélévation à Marseille peut s’opérer en bloc (cession globale après opération) ou par lots individualisés (vente des nouveaux appartements créés). Encore faut-il avoir suivi scrupuleusement le cadre juridique défini par la loi ALUR et la loi de 1965 sur la copropriété. Pour aller plus loin, voir notre guide complet.

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Surélévation : un levier de densification urbaine

Définition et cadre juridique

La surélévation désigne toute opération créant des locaux nouveaux à usage privatif au-dessus d’un bâtiment existant. Elle peut être réalisée par :

• Le propriétaire unique d’un immeuble en monopropriété ;
• La copropriété elle-même, qui décide de créer des lots nouveaux dans son patrimoine commun ;
• Un tiers (promoteur, marchand de biens) ayant acquis le droit de surélever auprès de la copropriété.

Le cadre légal de référence

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 35 : « la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit, appartenant aux copropriétaires, de construire au-dessus des bâtiments existants est prise à la majorité prévue à l’article 26 » (majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires).
• Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, article 61 : a abaissé la majorité de l’unanimité historique à la majorité absolue (article 25), puis affinée par la jurisprudence et les textes ultérieurs. L’article 35 issu d’ALUR distingue clairement la création de lots par la copropriété (majorité article 26) et la cession du droit de surélever à un tiers (majorité article 26 également, avec accord du copropriétaire du dernier étage).
• Article 35 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 : la surélévation suppose le respect des règles d’urbanisme (PLUi de la Métropole AMP, article R. 151-39 et suivants CU).
• Code de l’urbanisme : permis de construire obligatoire pour toute création de surface supérieure à 20 m² (article R. 421-14 CU), ou 40 m² en zone urbaine sous certaines conditions.
• Article 1384 du Code civil et article 1792 et suivants : responsabilité décennale du constructeur, assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances).

La protection du copropriétaire du dernier étage

L’article 35 prévoit que les copropriétaires du dernier étage de l’immeuble disposent d’un droit de priorité pour acquérir les locaux à créer ou pour s’opposer à la surélévation si celle-ci porte atteinte à la jouissance de leurs lots. Une indemnisation peut être due (perte d’ensoleillement, de vue, nuisances de chantier prolongées).

Faisabilité technique et urbanistique à Marseille

Le PLUi-MPM : les zones favorables

Le PLUi de la Métropole Aix-Marseille-Provence (approuvé le 19 décembre 2019) définit les hauteurs maximales par zone :

• Zones UAa et UAb (hyper-centre, 1er, 2e, 6e arrondissements) : hauteurs jusqu’à 25 m (R+6/R+7) souvent permises.
• Zones UB (faubourgs, 4e, 5e, 11e) : hauteurs 15 à 19 m.
• Secteurs en OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) : règles spécifiques de densification.

La surélévation reste interdite ou strictement encadrée dans les périmètres délimités par le Site Patrimonial Remarquable (SPR) (anciens secteurs sauvegardés du Panier, du Vieux-Port, des Carmes), où l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) dispose d’un avis conforme (article L. 632-2 CU).

Faisabilité structurelle

Une étude de structure préalable (BET béton armé) est indispensable : reprise des descentes de charges, renforcement éventuel des fondations, contreventement. Pour les immeubles haussmanniens marseillais, on opte fréquemment pour des structures bois CLT (panneaux contrecollés) ou acier léger afin de limiter le surpoids.

Process de surélévation puis vente

Étape 1 : Étude de faisabilité

Architecte, BET structure, géomètre. Coût : 5 000 à 15 000 €. Production d’un dossier de faisabilité avec esquisses, surfaces créables, premier bilan financier.

Étape 2 : Vote en assemblée générale

Majorité de l’article 26 (au moins 2/3 des voix de tous les copropriétaires). L’ordre du jour doit comporter :

• Description précise des travaux et des lots à créer ;
• Conditions financières (prix de cession du droit de surélever) ;
• Désignation du bénéficiaire (copropriété, promoteur, marchand de biens) ;
• Conditions de partage du produit de la vente entre copropriétaires.

Étape 3 : Permis de construire

Dépôt en mairie, instruction 3 à 5 mois (PC en zone diffuse), 5 à 8 mois si avis ABF requis. Affichage légal, recours des tiers (2 mois article R. 600-1 CU), retrait administratif (3 mois article L. 424-5 CU).

Étape 4 : Travaux

Durée 12 à 24 mois selon ampleur. Garanties exigibles : DO, GFA si vente sur plan (article L. 261-10-1 CCH), responsabilité décennale (article 1792 CC), garantie de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans).

Étape 5 : Modificatif du règlement de copropriété

L’EDD (état descriptif de division) doit être modifié pour intégrer les nouveaux lots, la nouvelle clef de répartition des tantièmes, les nouvelles charges. Acte authentique modificatif, publié au Service de Publicité Foncière.

Étape 6 : Commercialisation des lots nouveaux

Vente en VEFA si prévente, ou vente en l’état d’achèvement, ou vente après livraison. Honoraires d’agence, frais notariés, fiscalité.

Fiscalité de la vente après surélévation

Pour le propriétaire unique

Plus-value sur le bien initial (article 150 U CGI) + traitement spécifique de la quote-part terrain affectée aux nouveaux logements. Si l’opération relève de l’activité habituelle, requalification possible en marchand de biens (article 35 I 1° CGI).

Pour la copropriété cédant le droit de surélever

Le produit de la vente du droit de surélever est imposable comme plus-value immobilière entre les mains de chaque copropriétaire au prorata des tantièmes (CE, 16 décembre 2009, n° 309729). Pas d’abattement temporel sur le droit incorporel cédé.

Pour le promoteur ou marchand de biens

Régime des BIC, TVA sur la marge (article 268 CGI), droits de mutation réduits (article 1115 CGI).

Exemples chiffrés marseillais

Exemple 1 : 13006 (rue Edmond Rostand)

Immeuble R+4 de 1890, 12 lots, copropriété. La copropriété décide de céder le droit de surélever à un opérateur. Création de 2 niveaux supplémentaires, soit 4 nouveaux appartements de 60 à 90 m² (280 m² total).

• Prix de cession du droit de surélever : 420 000 €, réparti entre les 12 copropriétaires (35 000 € chacun en moyenne).
• Coût des travaux pour l’opérateur : 1 380 000 € (4 930 €/m²).
• Vente des 4 lots : 4 × 5 800 €/m² × 70 m² moyens = 1 624 000 €.
• Marge opérateur avant frais : 1 624 000 à 420 000 à 1 380 000 à 180 000 € de frais = − 356 000 € ⇒ opération à reconfigurer (augmenter les surfaces vendables ou réduire le prix d’acquisition du droit).

Exemple 2 : 13007 (Endoume)

Maison de ville R+1 en monopropriété, terrain 180 m². Propriétaire unique, surélévation R+2 et R+3 créant 2 appartements de 65 m².

• Coût travaux + honoraires : 380 000 €.
• Vente des 2 appartements créés à 5 600 €/m² = 728 000 €.
• Maison initiale conservée puis vendue 540 000 €.
• Plus-value avant fiscalité : opération nettement valorisante.

Risques juridiques et opérationnels

Contestation du vote AG

Délai de contestation : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 alinéa 2 loi 1965). Un copropriétaire opposant peut saisir le TJ de Marseille.

Servitudes de vue, tour d’échelle, mitoyenneté

L’article 678 CC interdit les vues droites à moins de 1,90 m du fonds voisin. La surélévation peut créer des vues nouvelles : risque d’action en démolition.

Risque ABF dans le SPR marseillais

Avis défavorable de l’ABF = refus quasi systématique du PC, sauf recours devant le préfet (article L. 632-2 CU).

Garantie décennale

Le vendeur, devenu constructeur de fait, est tenu de la décennale (article 1792-1 CC) sur les nouveaux étages pendant 10 ans après réception.

Pourquoi se faire accompagner par GNE Immobilier

GNE Immobilier propose deux modes d’intervention :

• Acquisition du droit de surélever auprès des copropriétés et portage intégral de l’opération (faisabilité, PC, travaux, commercialisation, garanties).
• Acquisition globale de l’immeuble avec exécution de la surélévation pour notre compte, libérant le vendeur de toute contrainte technique et juridique.

Nous sommes titulaires de la carte T, disposons d’une garantie financière et d’une RCP conformes à la loi Hoguet.

Ressources complémentaires GNE Immobilier

• Vente d’un immeuble en bloc à Marseille
• Vente d’un terrain à bâtir avec permis de construire
• Vente d’un immeuble en copropriété : démarches
• Droit de préemption urbain à Marseille
• VEFA inversée à Marseille : peut-on vendre en VEFA en particulier ?
• Marchand de biens à Marseille : carte T, garanties, déontologie

Conclusion

Vendre un immeuble après surélévation à Marseille mobilise un faisceau de règles juridiques exigeantes (loi 1965, loi ALUR, urbanisme, copropriété) et un savoir-faire technique et financier important. La rentabilité, lorsque les paramètres sont alignés (zone UAa/UAb, structure compatible, marché demandeur), peut dépasser 20 à 30 % de marge.

Pour étudier la faisabilité d’une surélévation sur votre immeuble marseillais, ou pour céder votre bien à un opérateur expérimenté, contactez GNE Immobilier via notre formulaire de contact ou au 07 60 66 74 38. Étude offerte sous 10 jours, offre ferme sous 30 jours.

Pour approfondir le sujet

• Vendre immeuble à Marseille