En bref : la vente à réméré permet de vendre son bien à un investisseur tout en gardant le droit de le racheter, dans un délai de cinq ans au plus (article 1660 du Code civil), en restant dans les lieux contre une indemnité d’occupation. Utile face à un surendettement ou à une saisie imminente, elle coûte cher et le rachat échoue souvent. Une vente définitive est parfois plus sûre.
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est une opération immobilière ancienne, elle figure dans le Code civil depuis 1804, mais dont l’usage connaît un net regain depuis le milieu des années 2010, porté par l’émergence d’opérateurs spécialisés. Réservée à des situations très précises (surendettement avéré, fichage Banque de France, saisie immobilière imminente) la vente à réméré permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai maximum de 5 ans. Mais elle comporte aussi des risques financiers majeurs qu’il faut maîtriser. Cet article fait le point juridique (article 1659 et suivants du Code civil), pratique et chiffré. Pour aller plus loin, voir notre guide complet. Les étapes propres à ce type de dossier sont détaillées sur notre page pour vendre un bien pour solder ses dettes.
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Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?
Définition légale : l’article 1659 du Code civil
L’article 1659 du Code civil énonce : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »
Et l’article 1673 du Code civil précise : « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. »
Concrètement : le propriétaire vend son bien à un investisseur, avec inscription au contrat d’une clause de rachat qui lui permet, dans un délai convenu, de reprendre le bien en remboursant le prix et les sommes prévues à l’article 1673.
La durée maximale légale : 5 ans (article 1660 du Code civil)
L’article 1660 du Code civil est impératif : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »
Le délai ne peut donc jamais dépasser 5 ans : un délai plus long est ramené à 5 ans par la loi elle-même. Deux autres règles en découlent :
- le terme fixé « est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge » (article 1661) ;
- faute d’avoir exercé le rachat dans ce délai, l’acquéreur « demeure propriétaire irrévocable » (article 1662).
En pratique, il faut préparer le financement du rachat bien avant l’échéance : aucun report n’est possible.
L’occupation du bien pendant la période de réméré
Le vendeur peut continuer à occuper le bien grâce à une convention d’occupation ou un bail conclu avec l’acquéreur. La nature de ce contrat détermine vos droits (durée, conditions de résiliation, montant dû) : faites-la vérifier avant de signer. L’indemnité d’occupation mensuelle versée à l’acquéreur rémunère, en pratique, le capital qu’il a investi.
Pourquoi recourir au réméré ? Profil-type du vendeur
Situations qui mènent au réméré
Le réméré n’est jamais un choix de confort : c’est une solution de dernier recours face à :
- une procédure de saisie immobilière déjà engagée (commandement valant saisie publié) ;
- un fichage FICP/FCC à la Banque de France rendant impossible toute renégociation ou rachat de prêt classique ;
- des mensualités cumulées impayées (crédit immobilier, charges de copropriété, impôts) que la trésorerie courante ne permet plus d’honorer ;
- une succession bloquée avec passif urgent à apurer ;
- un divorce avec impossibilité immédiate de rachat de soulte par l’un des époux.
Pourquoi la vente classique n’a-t-elle pas suffi ?
Si le vendeur préfère le réméré à une vente classique (qui rapporterait plus), c’est qu’il veut récupérer son bien : attache affective (maison familiale), perspectives professionnelles à 24 mois (déblocage prochain d’un héritage, vente d’une autre activité), espoir de retour à meilleure fortune.
Le réméré n’est utile que si le rachat est réaliste. Si le vendeur n’a aucune perspective sérieuse de rachat, mieux vaut une vente définitive à un marchand de biens (cf. notre vente à GNE Immobilier) qui dégagera davantage de cash net.
Le mécanisme financier du réméré
Prix d’achat décoté
L’investisseur (qui prend un risque sur le rachat ou non) achète nettement en dessous de la valeur de marché. La décote varie selon l’opérateur et le dossier. Cette décote couvre :
- les frais d’acquisition de l’investisseur (droits de mutation et frais de notaire) ;
- les frais éventuels de revente s’il n’y a pas de rachat (notaire + commission marchand de biens) ;
- le risque marché (baisse des prix immobiliers durant la période) ;
- la marge de l’investisseur.
Indemnité d’occupation
Le vendeur, devenu locataire-occupant, verse une indemnité d’occupation mensuelle calculée pour rémunérer le capital de l’investisseur. Son montant est fixé au contrat : comparez-le au coût d’un crédit et vérifiez qu’il reste raisonnable.
Prix de rachat
Le rachat suppose de rembourser le prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente (frais d’acte notamment), les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du bien, dans la limite de cette augmentation (article 1673 du Code civil). Lisez attentivement toute somme supplémentaire prévue au contrat.
Exemple type chiffré (hypothétique)
Chiffres fictifs, à visée pédagogique.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur de marché du bien | 280 000 € |
| Prix de vente à l’investisseur | 165 000 € |
| Dettes soldées grâce au prix | 158 000 € |
| Reste pour le vendeur | 7 000 € |
| Indemnité d’occupation mensuelle | 1 250 € |
| Durée avant rachat | 24 mois |
| Total des indemnités versées | 30 000 € |
| Prix de rachat (prix, frais et sommes prévues au contrat) | 198 000 € |
| Coût total pour le vendeur | 63 000 € (33 000 € d’écart entre rachat et vente, plus 30 000 € d’indemnités) |
Si le vendeur rachète : il récupère son bien et a évité une adjudication, mais l’opération lui a coûté 63 000 €.
Si le vendeur ne rachète pas : il perd définitivement le bien. L’investisseur peut le revendre au prix du marché et conserver l’écart, avant frais.
Les opérateurs spécialisés du réméré en France
Le marché du réméré est animé par des opérateurs spécialisés de taille nationale et par des foncières patrimoniales privées qui opèrent en local.
Ces opérateurs sont souvent mandataires en intermédiation immobilière (carte T) ou investisseurs directs. Certains travaillent avec un réseau de notaires et de marchands de biens locaux. Attention : la profession n’est pas spécifiquement réglementée (pas d’agrément ACPR comme pour le crédit), ce qui implique de bien vérifier :
- l’inscription de l’opérateur au registre du commerce ;
- la réalité de l’investisseur final (fonds propres ou pool d’investisseurs particuliers) ;
- la transparence du calcul du prix de rachat ;
- l’absence de clauses léonines dans le bail.
Les risques majeurs du réméré
1. Le non-rachat : perte définitive du bien
Si le vendeur ne parvient pas à mobiliser, au terme du réméré, la somme nécessaire au rachat (prix + frais), il perd définitivement son bien. Aucune statistique publique ne mesure ce risque : ne signez que si le financement du rachat est réaliste.
2. Le surcoût mensuel élevé
Rapportée au capital reçu, l’indemnité d’occupation est en général bien plus chère qu’un crédit immobilier classique. Le réméré ne se justifie que si les autres solutions de financement sont fermées.
3. Les clauses contractuelles défavorables
Certains contrats prévoient :
- des frais de gestion mensuels en plus de l’indemnité d’occupation ;
- une clause de résiliation immédiate du bail en cas de retard d’une seule mensualité ;
- des frais de rachat élevés, qui alourdissent le prix à rembourser ;
- une interdiction d’effectuer des travaux sans accord de l’investisseur.
Conseil : faire systématiquement relire le contrat par un avocat ou un notaire indépendant avant signature.
4. La requalification par le juge
Lorsqu’une vente à réméré sert en réalité à garantir un prêt, le juge peut la requalifier, notamment en pacte commissoire prohibé. La Cour de cassation précise que cette requalification ne se déduit pas de la seule concomitance d’un prêt et d’une vente : les juges examinent un faisceau d’indices, comme l’écart entre le prix et la valeur du bien, le maintien du vendeur dans les lieux ou le caractère usuraire de la majoration du prix de rachat (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607, publié au Bulletin). Ces indices sont aussi des signaux d’alerte pour le vendeur.
Réméré ou vente classique à GNE Immobilier : que choisir ?
| Critère | Vente à réméré | Vente à un marchand de biens |
|---|---|---|
| Prix obtenu | Nettement inférieur au marché | Plus proche du marché, décote liée à l’état du bien et au délai |
| Trésorerie nette | Plus faible (décote forte) | Plus élevée |
| Possibilité de récupérer le bien | Oui (sous 5 ans, avec rachat) | Non |
| Risque de perte | Élevé si le rachat échoue | Inexistant (vente définitive) |
| Coût mensuel | Indemnité d’occupation fixée au contrat | Aucun |
| Profil-cible | Surendettement temporaire + perspective de rachat | Volonté de tourner la page définitivement |
Notre recommandation chez GNE Immobilier : le réméré n’a de sens que si vous avez une perspective de financement concret dans les 12-24 mois (héritage à débloquer, vente d’une autre activité, refinancement bancaire à terme). Sinon, mieux vaut vendre directement à un marchand de biens, encaisser un meilleur prix, solder vos dettes, et redémarrer sereinement.
Trois exemples types
Exemples hypothétiques, à visée pédagogique.
- Rachat réussi : un couple menacé de saisie vend à réméré, solde ses dettes et reste dans les lieux. Avant la fin du délai, une succession attendue lui permet de racheter. Le bien est sauvé, mais les indemnités et le prix de rachat ont coûté cher.
- Rachat impossible : un propriétaire surendetté signe sans perspective sérieuse de financement. À l’échéance, il ne peut pas racheter et perd définitivement le bien, alors qu’il l’avait cédé bien en dessous de sa valeur.
- Succession bloquée : un héritier vend à réméré pour faire face à un passif urgent, le temps qu’un litige familial se règle. Le rachat intervient dans le délai de 5 ans, une fois la succession débloquée.
L’enseignement est le même dans les trois cas : le réméré ne fonctionne que si le financement du rachat est identifié dès la signature.
Aspects juridiques essentiels
- Article 1659 du Code civil : définition de la faculté de rachat.
- Article 1660 du Code civil : durée maximale impérative de 5 ans.
- Article 1673 du Code civil : sommes à rembourser (prix principal, frais et loyaux coûts, réparations nécessaires et améliorations dans la limite de la plus-value apportée).
- Articles 1661 et 1662 du Code civil : le délai ne peut pas être prolongé par le juge ; passé ce délai, l’acquéreur reste propriétaire irrévocable.
- Article 1664 du Code civil : le rachat peut être exercé contre un second acquéreur, même si son contrat ne mentionne pas la faculté de rachat.
- Article 1665 du Code civil : l’acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur sur le bien.
- Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607, publié au Bulletin : la requalification d’une vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance d’un prêt et d’une vente. Les juges examinent notamment si le prix de rachat s’éloigne des valeurs du marché, si le vendeur reste dans les lieux ou se voit relouer le bien, et si la majoration du prix de rachat présente un caractère usuraire.
Communes des Bouches-du-Rhône où nous intervenons
Marseille (tous arrondissements) et plusieurs communes des Bouches-du-Rhône, dont Berre-l’Étang et Salon-de-Provence.
Pour aller plus loin
- Vendre un bien en procédure de saisie immobilière à Marseille
- Vente amiable avant adjudication
- Surendettement et Banque de France : que faire ?
- Partenariat banque et surendettement à Marseille
- Vendre vite à Marseille : nos engagements de marchand de biens
- Vendre un bien avec charges de copropriété impayées
- Vendre en cas de faillite personnelle et cession
Conclusion : une solution puissante mais à manier avec précaution
La vente à réméré est un outil juridique puissant, codifié depuis 1804 dans le Code civil, qui peut sauver un propriétaire d’une adjudication catastrophique à condition qu’il dispose d’une perspective sérieuse de rachat à 12-36 mois. Sans cette perspective, le réméré devient un mécanisme financièrement plus coûteux qu’une vente classique, avec un fort risque de perte définitive du bien.
GNE Immobilier, marchand de biens marseillais, vous accompagne dans l’analyse comparative réméré / vente classique. Notre recommandation est toujours fondée sur l’intérêt patrimonial réel du vendeur, pas sur la maximisation de la marge.
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Pour approfondir le sujet
- Commissaires de justice à Marseille
- Vente aux encheres tribunal à Marseille
- Vente judiciaire sci liquidation
