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Apporteurs d’affaires : devenez prescripteur GNE Immobilier à Marseille
Un notaire associé du 6ème, dossier de succession ouvert en mars, deux enfants héritiers résidant à Lyon et Genève, immeuble entier rue Saint-Pierre dans le 13005. Les héritiers ne veulent pas gérer à distance, ne veulent pas non plus brader, mais doivent acquitter 168 000 € de droits dans cinq mois. Le notaire connaît le marché : il sait qu’un mandat agence va prendre huit mois, que le compromis cassera deux fois, et que la fiscalité va exploser entre-temps. Il décroche son téléphone. Quarante-deux jours plus tard, l’acte est signé. Sa commission de prescription — 15 300 € — est virée la semaine suivante.
Cette mécanique est le quotidien d’un programme de prescripteurs structuré. Elle suppose un cadre clair : qui peut apporter, à quel taux, avec quel respect de la déontologie propre à chaque profession, et sous quelle confidentialité. Cet article pose tout sur la table, sans flou ni demi-mots.
Pourquoi un marchand de biens marseillais travaille avec un réseau de prescripteurs
Un marchand de biens sérieux traite entre 40 et 120 dossiers par an. La prospection traditionnelle ne suffit pas à alimenter ce volume : autour de 70 % des meilleures opérations marseillaises arrivent par recommandation professionnelle. Les biens en succession, les indivisions conflictuelles, les divorces qui s’enlisent, les entrées en EHPAD, les DPE F ou G, les immeubles dégradés du 13002 — ces dossiers ne sont quasiment jamais en agence. Ils circulent dans le cercle de confiance du propriétaire : son notaire, son avocat, le syndic de sa copropriété, le diagnostiqueur qu’il a fait venir, son banquier privé.
Pour ces professionnels, recommander un acquéreur fiable répond à trois enjeux concrets. Apporter une solution à un client coincé, d’abord — succession qui traîne, indivision bloquée, divorce sans acquéreur. Renforcer la valeur ajoutée perçue de leur propre prestation, ensuite : un notaire qui débloque une succession en six semaines au lieu de huit mois marque durablement son client. Sécuriser un revenu complémentaire, enfin, dans un cadre déontologique respecté et tracé.
En contrepartie, l’engagement du marchand de biens est triple : confidentialité absolue, traitement professionnel du dossier, et paiement de la commission sous 7 jours après l’acte authentique, par virement, sur facture conforme.
Qui peut être prescripteur
Le programme est ouvert à tout professionnel qui croise régulièrement des propriétaires en situation de vente contrainte. La liste suivante n’est pas exhaustive, mais couvre 90 % des dossiers entrants.
Les notaires sont les premiers témoins des situations qui imposent une vente rapide : succession, divorce, donation-partage, mise sous tutelle, conflit entre héritiers réservataires. La recommandation se fait dans le strict respect du secret professionnel : transmission du contact avec accord exprès du client, ou inversement présentation du marchand de biens au client. La rémunération est encadrée par une convention écrite, conformément aux pratiques validées par les chambres notariales.
Les avocats en droit de la famille, en droit des affaires, en droit des majeurs protégés interviennent dans des dossiers où la vente immobilière est souvent la clé de résolution. Le règlement intérieur national de la profession d’avocat (RIN) autorise la perception d’honoraires de recommandation, sous réserve du respect du secret professionnel (article 4 RIN) et de l’information préalable du client.
Les commissaires de justice (statut fusionné depuis 2022, anciennement huissiers) constatent les situations de surendettement, de saisie immobilière en cours, ou exécutent des décisions de partage forcé. Apporter le dossier permet souvent d’éviter la vente aux enchères et sa décote brutale.
Les diagnostiqueurs immobiliers sont en contact direct avec le propriétaire au moment précis où celui-ci envisage une vente. Quand le DPE révèle un F ou un G, le propriétaire bascule fréquemment vers une vente immédiate. La fonction de prescripteur est compatible avec l’arrêté du 24 décembre 2021 régissant la profession, sous réserve d’absence de lien capitalistique et d’information du client.
Les syndics de copropriété identifient les copropriétaires défaillants, les copropriétés en difficulté placées sous mandat ad hoc, les immeubles en péril. Recommander un acquéreur permet de désamorcer un blocage avant qu’il dégénère en procédure collective.
Les banquiers privés et conseillers en gestion de patrimoine (CGP, statut ANACOFI ou CNCGP) rencontrent fréquemment des clients qui doivent liquider un actif immobilier pour rééquilibrer leur patrimoine ou financer une opération. L’apport en immobilier physique n’entre pas dans le périmètre des instruments financiers régulés AMF : la déontologie applicable est celle du code de la profession, principalement l’information transparente du client.
Les family offices suivent des familles à haut patrimoine pour qui les arbitrages immobiliers (immeubles entiers, portefeuilles à reconfigurer, biens hérités à liquider) sont récurrents. Tickets typiques : 500 000 € à 5 M€.
Les agents immobiliers eux-mêmes peuvent jouer le rôle inversé. Un mandat non vendable en circuit court — indivision bloquée, DPE rédhibitoire, vendeur pressé — peut être apporté plutôt que conservé douze mois sans résultat.
Le barème de commission
Le barème suivant est indicatif et fait l’objet d’une convention signée avant tout dossier. Les pourcentages s’appliquent au prix d’acquisition net payé au vendeur, hors frais de notaire.
Sur un dossier jusqu’à 200 000 €, la commission est de 3 %. Sur un bien à 180 000 €, cela représente 5 400 €.
Sur la tranche de 200 001 à 500 000 €, la commission descend à 2,5 %. Bien à 380 000 € : 9 500 €.
Sur la tranche de 500 001 à 1 000 000 €, 2 %. Bien à 750 000 € : 15 000 €.
Sur la tranche de 1 000 001 à 3 000 000 €, 1,5 %. Bien à 2 000 000 € : 30 000 €.
Au-delà de 3 000 000 €, 1 %. Bien à 4 500 000 € : 45 000 €.
Un plancher de 3 000 € est garanti sur tout dossier abouti, quel que soit le prix. Un bonus exclusivité de 0,5 point s’applique si le dossier est transmis sans mise en concurrence simultanée avec un autre marchand de biens. Une prime annuelle de 10 à 20 % du total des commissions versées récompense les prescripteurs récurrents.
Le paiement intervient par virement bancaire sous 7 jours ouvrés après la signature de l’acte authentique, sur présentation d’une facture conforme (mention TVA selon statut, SIREN, RIB). Une attestation annuelle récapitulative est émise pour la déclaration fiscale.
La déontologie, profession par profession
C’est le sujet sur lequel rien ne peut être laissé dans le flou. Chaque profession réglementée a ses règles propres, et le programme prescripteur les intègre intégralement dans la convention type.
Pour les notaires, le décret n° 2024-1062 et le règlement national encadrent les conventions d’apport. L’information préalable du client est requise avant toute mise en relation, les actes notariés (rémunérés au tarif) sont strictement distincts de la mission d’apport, la rémunération doit être déclarée à la chambre départementale. Le principe d’impartialité reste central : recommander un acquéreur n’interdit pas de mentionner d’autres options si elles servent mieux l’intérêt du client.
Pour les avocats, la jurisprudence constante autorise les honoraires de recommandation sous trois conditions : information préalable du client (article 11.1 RIN), absence de conflit d’intérêts caractérisé, convention écrite. Un avocat ne peut pas être à la fois conseil du vendeur et prescripteur intéressé sans transparence intégrale.
Pour les diagnostiqueurs, l’arrêté du 24 décembre 2021 impose l’absence de lien capitalistique avec le marchand de biens, l’information du client sur la double activité, et la facturation distincte du diagnostic et de la prestation d’apport.
Pour les syndics, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et les règles de la carte G imposent l’information du syndicat des copropriétaires si le bien apporté se situe dans une copropriété gérée, et l’absence de conflit d’intérêts caractérisé sur les copropriétés sous mandat de gestion.
Pour les CGP et conseillers patrimoniaux régis par l’ANACOFI ou la CNCGP, l’apport en immobilier physique sort du périmètre AMF et ORIAS, mais le code de déontologie professionnelle impose l’information transparente du client et l’enregistrement dans le suivi clientèle.
Dans tous les cas, l’accord exprès du client est obtenu avant toute transmission d’informations personnelles, le RGPD est respecté intégralement, et un NDA spécifique peut être signé sur demande — notamment pour les dossiers sensibles côté notaires et avocats.
La confidentialité absolue
Le programme prescripteur repose sur la discrétion. La convention engage par écrit le marchand de biens à ne jamais divulguer l’identité du prescripteur au vendeur sans accord exprès, à ne jamais contacter d’autres clients du prescripteur sans son accord, à conserver les données dans un CRM sécurisé conforme RGPD avec accès restreint à l’équipe acquisition, et à détruire les données à la fin de l’opération conformément aux durées légales.
Symétriquement, le prescripteur s’engage à respecter le secret professionnel propre à sa fonction, à obtenir l’accord exprès du client avant toute transmission, à ne pas mettre l’acquéreur en concurrence avec un tiers sans en informer, et à ne pas démarcher de propriétaires en se prévalant du nom du marchand de biens sans accord écrit préalable.
Le process en quatre étapes
Étape un, la soumission du dossier (J+0). Le prescripteur transmet par e-mail ou via le formulaire prescripteurs sécurisé les éléments suivants : adresse, type de bien, surface approximative, motif de la vente, coordonnées du vendeur ou autorisation de contact, particularités juridiques connues (indivision, tutelle, hypothèque, locataire en place).
Étape deux, l’analyse sous 48 heures (J+2). L’équipe acquisition évalue la pertinence stratégique, l’ordre de grandeur de prix, la faisabilité juridique. Réponse écrite : dossier accepté pour étude approfondie, ou refusé avec motif explicite.
Étape trois, l’offre ferme sous 7 jours (J+7). Visite technique, modélisation financière, offre ferme écrite remise au vendeur. Le prescripteur est informé en parallèle de l’offre transmise.
Étape quatre, signature et paiement (J+30 puis J+37). Acte authentique signé chez le notaire à J+30. Commission virée sous 7 jours par virement bancaire, au plus tard à J+37.
Trois cas concrets parmi les dossiers récents
Le notaire évoqué en introduction a apporté un immeuble entier 13005, valeur estimée 740 000 €, succession à liquider avec deux enfants et un neveu héritiers. Acquisition à 612 000 €, signature à J+42, commission de 15 300 € versée à J+49. Le notaire avait préalablement informé les trois héritiers, obtenu leur accord écrit, et signé la convention type dix mois plus tôt après un premier dossier réussi.
Une avocate en droit de la famille du barreau de Marseille a transmis un dossier de divorce contentieux, T4 dans le 13008, valeur 410 000 €, blocage sur le rachat de quote-part entre les conjoints. Acquisition à 348 000 € après accord des deux époux signé en cabinet. Commission de 8 700 €. L’avocate a déclaré l’honoraire de recommandation dans sa comptabilité et informé sa cliente conformément à l’article 11.1 RIN.
Un diagnostiqueur intervenant pour une location dans le 13012 a découvert un DPE G chez une propriétaire âgée. La propriétaire, prévenue de l’interdiction de location, a renoncé à louer et préféré vendre. Le diagnostiqueur a obtenu son accord écrit avant de transmettre. Acquisition à 158 000 €. Commission de 4 740 €.
Au-delà des chiffres, ces trois exemples partagent une même mécanique : un professionnel de confiance qui connaît son client mieux que personne, identifie la bonne solution, et trace l’opération dans un cadre déontologique propre. C’est exactement le sens du programme. Pour les profils notariaux, voir aussi notre page dédiée partenariat notaire à Marseille et notre guide du barème détaillé pour apporteurs.
La convention type
Avant le premier dossier, une convention de prescripteur est signée entre les deux parties. Le texte, élaboré avec un cabinet d’avocats marseillais spécialisé, comporte dix clauses simples : identification des parties (raison sociale, SIREN, représentant légal), objet de la convention, zone géographique (Marseille 13001-13012), barème détaillé, modalités de paiement, confidentialité réciproque, option d’exclusivité dossier par dossier, déclaration du statut professionnel et engagement de conformité, médiation préalable obligatoire en cas de litige avec tribunal de commerce de Marseille compétent, durée annuelle reconductible avec résiliation à 30 jours par lettre recommandée.
La convention est envoyée par e-mail et signée électroniquement (DocuSign, Yousign). Aucun engagement de volume n’est exigé : un prescripteur peut transmettre un seul dossier dans l’année, ou vingt. Voir aussi notre article comment fonctionne concrètement un apport d’affaires.
Foire aux questions
Faut-il signer une convention avant le premier dossier ?
Oui, par sécurité juridique et fiscale réciproque. La convention type se signe électroniquement en moins de dix minutes et n’engage à aucun volume.
La commission est-elle soumise à TVA ?
Oui pour les prescripteurs assujettis (TVA à 20 %). Non pour ceux en franchise en base (auto-entrepreneur sous seuil) ou non assujettis (certaines structures professionnelles).
Que se passe-t-il si le dossier n’aboutit pas ?
Aucune commission n’est due si l’acte authentique n’est pas signé. C’est le risque normal du métier de prescripteur. Les motifs de non-aboutissement (rétractation du vendeur, prix non aligné, problème juridique apparu) sont communiqués de façon transparente.
Puis-je apporter un dossier déjà connu d’un autre marchand de biens ?
Vous devez l’indiquer par écrit lors de la soumission. Si le dossier n’est pas en cours chez nous, l’apport est recevable. S’il est déjà en cours, la situation est discutée au cas par cas, en toute transparence.
Combien de temps un dossier reste-t-il traçable à mon nom ?
La commission est due pendant 24 mois à compter de la première mise en relation, même si l’acte intervient plus tard. Cette clause protège le prescripteur contre les ventes différées.
Mon nom apparaît-il dans l’acte authentique ?
Non. La commission est versée sur facture distincte, hors acte. L’identité du prescripteur reste confidentielle vis-à-vis du vendeur, sauf accord contraire exprès.
Quels arrondissements sont couverts ?
Marseille intra-muros uniquement : 13001, 13002, et du 13005 au 13012. Hors zone, nous redirigeons vers des confrères marchands de biens partenaires.
Comment vérifier la solidité financière du marchand de biens avant de recommander ?
Carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, garantie financière auprès d’un organisme agréé, RCP en cours, inscription RCS Marseille avec comptes annuels publiés sur Infogreffe. La conformité loi Hoguet du 2 janvier 1970 est intégrale et vérifiable. Recommander engage votre réputation professionnelle, ces vérifications prennent dix minutes.
Si vous êtes notaire, avocat, diagnostiqueur, syndic, banquier ou conseiller patrimonial à Marseille et que vous croisez régulièrement des propriétaires en situation de vente rapide, demandez la convention type.
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Pour approfondir le sujet
- Partenariat banque surendettement
- Partenariat curateur tuteur
