Vendre un bien Conception (13005)

Le quartier de la Conception, structuré autour de l’hôpital de la Conception (AP-HM), constitue l’un des micro-marchés les plus singuliers du 5ᵉ arrondissement de Marseille. Sa physionomie est dictée par la présence du CHU, l’afflux constant d’étudiants en santé, de personnel soignant et de familles de patients, qui en font une zone où la demande locative ne désemplit jamais. Pour un marchand de biens, vendre un bien à la Conception en 2026 revient à investir dans une rente quasi mécanique, à condition de bien lire le tissu urbain.

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Chez GNE Immobilier, marchand de biens basé à Marseille, nous avons mené plusieurs opérations d’achat-revente et de rénovation dans ce périmètre depuis 2018. Cet article condense notre retour d’expérience terrain, les prix au m² 2026, les micro-quartiers à privilégier et les pièges à éviter.

Conception (13005) : un quartier sous tension hospitalière

L’hôpital de la Conception est l’un des trois grands sites de l’Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille (AP-HM), avec La Timone et l’Hôpital Nord. Plus de 3 500 professionnels y travaillent au quotidien, auxquels s’ajoutent les externes, internes et étudiants en médecine, pharmacie et soins infirmiers.

Le quartier se déploie entre :

Le boulevard Baille au sud, axe structurant qui relie le Prado au cours Lieutaud ;
La rue Saint-Pierre à l’est, qui descend vers le cimetière éponyme ;
Le boulevard Sakakini au nord, qui marque la transition vers la Blancarde ;
La rue de la Conception au cœur, autour de laquelle gravite l’essentiel du parc immobilier convoité.

Cette densité hospitalière imprime au quartier un rythme particulier : flux 24h/24, demande locative continue, mais aussi tension sur le stationnement et nuisances ponctuelles aux abords directs de l’hôpital.

Le parc immobilier : immeubles XIXᵉ et début XXᵉ

Le bâti de la Conception est majoritairement composé d’immeubles de rapport datant de la fin du XIXᵉ et du début du XXᵉ siècle, hauts de 4 à 6 étages, souvent en R+5 avec ascenseur ajouté tardivement (ou inexistant dans les R+3). Les façades en pierre de Marseille, les balcons en fer forgé et les hauts plafonds (2,80 à 3,20 m) caractérisent ce parc.

On y trouve également :

Quelques petits immeubles des années 1930-1950 sur le boulevard Sakakini ;
Des résidences plus récentes (années 1970-1990) en lisière, vers le boulevard de la Blancarde ;
Des immeubles bourgeois rénovés sur le boulevard Baille, plus chers mais très prisés.

Les T2 et T3 dominent largement le marché, ce qui correspond parfaitement à la demande locative étudiante et hospitalière. Les T4-T5 familiaux sont plus rares et se concentrent sur les beaux haussmanniens du boulevard Baille.

Prix au m² 2026 dans le quartier Conception

D’après notre observation des transactions du premier trimestre 2026 et nos propres opérations, voici les fourchettes constatées :

Type de bien	Prix m² 2026	Loyer mensuel indicatif
T2 ancien à rénover	3 200 à 3 600 €/m²	550 à 700 €
T2 rénové	3 800 à 4 500 €/m²	700 à 850 €
T3 ancien à rénover	3 300 à 3 800 €/m²	750 à 900 €
T3 rénové	4 000 à 4 700 €/m²	900 à 1 100 €
Immeuble de rapport	2 800 à 3 400 €/m²	Selon répartition

Les prix peuvent grimper à 4 800-5 000 €/m² pour un bien d’exception sur le boulevard Baille, et descendre à 3 000 €/m² pour un immeuble à restructurer entièrement dans une rue secondaire.

Micro-quartiers : où viser, où éviter

À privilégier

Rue Saint-Pierre haute (entre Baille et Sakakini) : très demandée par les internes ;
Boulevard Baille (côté pair) : axe noble, valorisation à long terme ;
Petites rues entre Baille et la Conception (rue Liandier, rue Vauvenargues) : calme relatif, demande étudiante forte ;
Rue Marx Dormoy : proximité immédiate du CHU.

Avec prudence

Abords immédiats des urgences : nuisances sonores nocturnes, à arbitrer sur le prix ;
Rues commerçantes très passantes (cours Lieutaud à l’angle) : bruit en RDC, pollution.

Rendement locatif : 5,5 à 7 % brut

Le couple demande continue + petites surfaces rend le quartier particulièrement performant. Voici un exemple chiffré d’une opération que nous avons menée en 2024 :

Achat T2 de 42 m², rue Liandier, à rénover : 138 000 € ;
Travaux (cuisine, salle de bain, électricité, sols, peinture) : 32 000 € ;
Frais de notaire et honoraires : 13 000 € ;
Coût total : 183 000 € ;
Loyer mensuel meublé étudiant : 780 € soit 9 360 €/an ;
Rendement brut : 5,1 % ;
Revente après 18 mois : 215 000 €, soit une plus-value brute de 32 000 €.

Sur un immeuble de rapport découpé en 4 lots, le rendement peut grimper à 6,5-7 % brut, en jouant sur la colocation étudiante (très demandée par les internes en médecine).

Stratégie marchand de biens : achat-revente ou découpe ?

À la Conception, deux stratégies dominent pour un marchand de biens :

L’achat-rénovation-revente d’un T2/T3 : durée 12-18 mois, marge nette visée 12 à 18 %. Idéal sur les petits volumes (150-250 k€).
L’achat d’immeuble entier avec découpe en copropriété : opération plus complexe (18-30 mois), marge visée 20-30 %. Nécessite une montée en compétence juridique et technique.

GNE Immobilier vous accompagne sur ces deux schémas, y compris pour des biens vendus en off-market, sans publicité.

Points de vigilance techniques

Diagnostic plomb et amiante systématique sur le bâti d’avant 1949 ;
État des colonnes d’eau et d’évacuation : souvent vétustes, prévoir 3 000-6 000 € de réfection par lot ;
DPE : la majorité du parc est en F ou G, anticiper l’interdiction de location des G en 2025 et F en 2028 ;
Copropriétés : vérifier les PV d’AG et provisions pour travaux, certains immeubles ont des ravalements lourds à venir.

Pourquoi passer par un marchand de biens local

Le marché de la Conception est opaque : beaucoup de transactions se font de gré à gré, entre familles ou via des notaires de quartier. Sans réseau local, vous passez à côté des meilleures affaires.

GNE Immobilier vous apporte :

Un sourcing off-market issu de 8 ans de relations marseillaises ;
Une expertise technique sur le bâti ancien marseillais ;
Un accompagnement de A à Z : acquisition, rénovation, revente ou mise en location ;
Une connaissance fine des micro-quartiers du 5ᵉ et 6ᵉ.

Pour aller plus loin

Le 5ᵉ arrondissement compte plusieurs micro-marchés complémentaires que nous traitons en détail :

Passer à l’action avec GNE Immobilier

Vous envisagez de vendre un bien dans le quartier Conception pour un projet d’investissement, de rénovation ou d’achat-revente ? Notre équipe de marchands de biens marseillais vous accompagne sur l’ensemble du processus, du sourcing à la revente.

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