En bref : Des charges de copropriété impayées n’empêchent pas de vendre un appartement à Marseille : le syndic établit un état daté et les sommes dues sont réglées sur le prix chez le notaire. Le vrai risque est d’attendre que la dette, les pénalités et une procédure du syndic réduisent ce qu’il vous restera ; GNE Immobilier achète en l’état, arriérés réglés à l’acte.
Mis à jour le 26 octobre 2026 par L’équipe GNE Immobilier
Les charges tombent tous les trois mois. Au début, vous tenez bon. Puis arrive un trimestre où le compte ne suit plus. Vous vous dites que vous rattraperez au prochain. Sauf que le prochain arrive avec son propre appel, et celui d’après aussi. Quatorze mois plus tard, vous avez 3 500 € de retard sur un appel mensuel de 250 €, le syndic vous envoie une lettre recommandée avec un en-tête « mise en demeure préalable », et vous comprenez que vous ne vous en sortirez pas seul. La perte d’un CDI, un divorce qui a vidé les comptes, une longue maladie qui a fait fondre les économies : la situation n’est pas rare à Marseille, surtout dans les copropriétés du centre où les charges annuelles dépassent souvent 3 000 € pour un T3.
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La question qui vous brûle les lèvres est la suivante : peut-on vendre un appartement quand on doit autant d’argent à son syndic ? Réponse courte : oui. Réponse longue : il faut le faire dans les règles, sans se mentir sur les sommes en jeu, et en sachant qu’il existe au moins une voie qui permet d’apurer la dette le jour même de la signature, sans avancer un centime. Ce guide a été écrit par notre équipe de marchands de biens à Marseille.
Face à un commandement de payer, lisez comment vendre un bien en cas de surendettement à Marseille. Si des appels de fonds restent dus au syndic, voyez comment vendre un bien avec des charges de copropriété impayées à Marseille.
Comprendre l’engrenage avant qu’il ne se referme
Une copropriété fonctionne comme une caisse commune. Chaque trimestre, le syndic appelle les fonds nécessaires pour payer l’ascenseur, le chauffage collectif s’il y en a un, le gardien, les assurances, l’eau froide, l’entretien des parties communes, et depuis la loi ALUR de 2014 le fameux fonds de travaux obligatoire pour les immeubles de plus de cinq ans. Quand un copropriétaire ne paie pas, les autres avancent à sa place, parce qu’il faut bien que l’ascenseur continue de monter. Le syndic a donc l’obligation légale de récupérer la somme, sous peine d’engager sa propre responsabilité devant l’assemblée générale.
Le retard, dans la plupart des cas, ne reste pas longtemps anodin. Voici ce qui se passe réellement entre le premier impayé et la menace de saisie.
La relance amiable intervient quinze à trente jours après l’échéance. C’est un simple courrier, parfois un mail, qui rappelle la somme due et les coordonnées bancaires du syndicat. Aucun frais n’est imputable au copropriétaire à ce stade. Beaucoup de propriétaires en difficulté ouvrent la lettre, la posent sur la table de la cuisine, et n’y reviennent jamais. C’est précisément à ce moment qu’il faut décrocher son téléphone.
La mise en demeure suit, en lettre recommandée avec accusé de réception, généralement deux mois après le premier impayé. Elle a un effet juridique majeur : si vous ne payez pas dans les trente jours, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 rend immédiatement exigibles toutes les provisions de l’exercice budgétaire en cours, même celles qui n’étaient pas encore appelées. Concrètement, un retard de 750 € peut devenir une dette de 3 000 € du jour au lendemain. Les intérêts de retard au taux légal courent (3,71 % au premier semestre 2026 pour les créances civiles), et les frais de recouvrement nécessaires sont imputés au défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi.
L’injonction de payer, prévue par l’article 1405 du Code de procédure civile, est ensuite déposée par le syndic au tribunal judiciaire de Marseille. Procédure non contradictoire, rapide, peu coûteuse, elle débouche sur une ordonnance qui vaut titre exécutoire si vous ne formez pas opposition dans le délai d’un mois. Le syndic peut alors mandater un commissaire de justice pour une saisie-attribution sur compte bancaire ou une saisie sur rémunération.
L’hypothèque légale spéciale du syndicat, prévue par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 et modifiée par la loi ELAN, peut être inscrite par le syndic sans formalisme particulier ni autorisation judiciaire dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible. Elle se prend sur votre lot, est publiée au service de la publicité foncière des Bouches-du-Rhône, et grève votre bien jusqu’au remboursement. Sa particularité : elle est prioritaire sur de nombreuses autres créances et reste opposable même après la vente si elle n’est pas levée.
La saisie immobilière est l’aboutissement. Si la dette est lourde et la procédure ignorée, le syndic peut faire vendre votre lot aux enchères. Dans ce cas, ce n’est plus vous qui négociez le prix, et vous voyez généralement le bien partir 30 à 40 % sous sa valeur de marché. Nous traitons ce sujet dans notre guide vendre un bien sous procédure de saisie immobilière.
Le bon réflexe, dès la mise en demeure, est de prendre la décision de vendre. Plus tôt elle est prise, plus le passif est contenu.
L’état daté : le document qui dit la vérité au notaire et à l’acquéreur
Aucune vente d’un lot en copropriété ne peut s’enchaîner sans un document que le syndic est seul à pouvoir établir : l’état daté, prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Le notaire le réclame une fois le compromis signé. Il liste de manière précise et opposable trois colonnes : ce que le vendeur doit encore au syndicat à la date prévue de l’acte, ce que l’acquéreur devra ensuite, et ce que le syndicat doit au vendeur (trop-perçu, soulte sur fonds de travaux non utilisé).
L’état daté est facturé au vendeur. Depuis le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, son coût est plafonné à 380 € TTC. Tout dépassement est illégal. Le délai d’établissement varie entre trois et six semaines selon les syndics marseillais. Comptez plutôt six semaines avec les cabinets surchargés, ce qui est devenu la norme depuis 2023.
Le contenu de ce document n’est jamais négociable : il dit la vérité. Inutile d’imaginer cacher la dette à l’acquéreur ou au notaire, l’un comme l’autre la verront noir sur blanc avant la signature. Tenter de la masquer en amont (par exemple en présentant des décomptes périmés) expose au délit de dol au sens des articles 1137 et suivants du Code civil, et peut aboutir à l’annulation rétroactive de la vente plusieurs années après la signature.
Qui paie quoi entre vendeur et acquéreur : la règle de répartition
Ce point est essentiel et largement méconnu, y compris d’agents immobiliers expérimentés.
Les arriérés, c’est-à-dire toutes les provisions appelées avant la signature de l’acte authentique, restent à la charge du vendeur. Le syndic les inscrit dans la colonne « sommes dues par le vendeur » de l’état daté. Aucun acquéreur n’a à les régler, sauf accord contraire écrit dans le compromis (situation rare mais possible quand la décote du prix le justifie).
Les appels en cours, c’est-à-dire les provisions du trimestre durant lequel la vente est signée, sont en revanche transférées à l’acquéreur au prorata des jours postérieurs à la signature, en application des règles posées par l’article 6-2 du décret de 1967 modifié. Si la signature intervient le 15 mai, l’acquéreur paiera la provision du second trimestre pour la période du 16 mai au 30 juin, et le vendeur pour le 1er avril au 15 mai.
Les travaux votés avant la vente mais appelés après suivent en principe le copropriétaire en place au jour de l’appel de fonds, sauf clause contraire du compromis. Beaucoup de litiges naissent ici, en particulier dans les copropriétés marseillaises qui ont voté un ravalement de façade au titre de l’arrêté préfectoral de péril (très courant dans le centre ancien). Notre article dédié vendre un appartement avec travaux votés en copropriété détaille les arbitrages.
Le fonds de travaux ALUR déjà cotisé reste acquis au syndicat. Le vendeur ne récupère rien. C’est un point dur à intégrer pour les propriétaires qui ont régulièrement payé pendant dix ans : ces sommes ne reviennent pas.
Au notaire, le moment de l’opposition du syndic
Quinze jours avant la date prévue de l’acte authentique, le notaire envoie au syndic une notification de la vente, comme le lui impose l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. À réception, le syndic dispose de quinze jours pour faire opposition entre les mains du notaire, en précisant la somme exacte qu’il réclame.
Cette opposition est une sûreté très puissante : le notaire est tenu de bloquer le prix de vente à hauteur de la créance, et de régler directement le syndicat sur les fonds séquestrés. Aucune mainlevée n’est possible sans l’accord du syndic. Cette mécanique protège le vendeur (qui ne risque pas de partir avec une dette toujours due), l’acquéreur (qui acquiert un lot apuré et libre d’hypothèque), et bien sûr le syndicat (qui récupère ses fonds avant la dispersion du prix).
Concrètement : si vous vendez votre T3 du 6e arrondissement 285 000 €, que vous remboursez encore 110 000 € de prêt à votre banque, et que vous devez 8 200 € au syndic, le notaire libère 110 000 € pour la banque, 8 200 € pour le syndic, paie les frais de mainlevée d’hypothèque éventuelle, et vous verse le solde net. Vous n’avez à signer aucun chèque, à avancer aucune somme.
Trois exemples types de charges impayées
Exemples hypothétiques, à visée pédagogique. Ils ne décrivent aucun dossier réel.
Exemple type n°1 : des charges laissées en suspens pendant un divorce. Chacun des ex-époux pense que l’autre paie. Le syndic obtient une injonction de payer et menace d’inscrire une hypothèque. À la vente, le notaire paie directement le syndic sur le prix, solde le prêt restant et reverse le solde à la vendeuse.
Exemple type n°2 : plusieurs lots loués avec une gestion défaillante. Un propriétaire découvre que son gestionnaire ne lui reversait plus les loyers. Les locataires sont en retard, les charges impayées s’accumulent et le syndic parle de saisie. Une vente en bloc à un professionnel permet d’apurer toute la dette chez le notaire en une seule opération.
Exemple type n°3 : un propriétaire âgé et malade qui ne suit plus son courrier. La dette reste modeste, mais une procédure de recouvrement est engagée. Accompagné de sa fille, il vend son appartement libre de prêt : la dette est soldée et le prix finance son entrée en établissement.
Ces situations ont un point commun : la peur de l’engrenage retarde la décision jusqu’à ce que la procédure devienne difficile à arrêter. Une fois la décision prise, la vente règle la dette au notaire, en une fois.
Comment GNE Immobilier rachète et apure le passif
Nous sommes marchand de biens à Marseille, titulaires de la carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, sous garantie financière Galian et RCP MMA, en conformité totale avec la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Notre fonctionnement sur les dossiers de charges impayées est le suivant.
Premier rendez-vous sous 72 heures à votre domicile ou en visioconférence. Lecture du dernier appel de charges, du dernier PV d’assemblée générale, des relances éventuelles du syndic, du titre de propriété. Nous obtenons sous huitaine un état daté ou un pré-décompte du syndic pour chiffrer le passif réel. Une offre ferme et écrite vous est remise dans les dix jours, intégrant l’apurement total des charges, des frais syndicaux, des intérêts et des éventuelles condamnations en cours. Si vous l’acceptez, le compromis est signé immédiatement, et l’acte authentique intervient en quatre à huit semaines selon les diligences notariales.
Au jour de la signature, le notaire séquestre, paie le syndic, lève les éventuelles hypothèques inscrites, puis vous verse le solde. Vous repartez libre, sans dette, sans procédure. Notre marge se constitue après travaux et revente, et nous portons seuls le risque commercial de la revente.
Notre page dédiée rachat rapide d’appartement à Marseille détaille les délais et les engagements contractuels.
Ce qu’il faut absolument éviter
Ne cessez pas de payer les nouvelles provisions pendant la phase de vente sous prétexte que vous allez bientôt signer. Chaque nouvel impayé alourdit la dette, peut déclencher une nouvelle procédure et retarde l’établissement de l’état daté.
Ne sous-estimez pas le fonds de travaux ALUR appelé mais pas encore consommé. Il ne vous sera pas restitué. Comptez-le dans votre prévisionnel de net vendeur.
Ne signez aucun mandat exclusif avec une agence sans avoir d’abord obtenu une estimation par un acteur capable d’absorber la dette dès la signature. Un mandat exclusif de trois mois peut vous coûter trois mois de plus de procédure, d’intérêts, et parfois l’inscription d’une hypothèque légale qui complique tout.
Ne dissimulez ni la dette, ni les procédures, ni les PV d’AG des trois dernières années. Ces derniers sont obligatoires en annexe du compromis depuis la loi ALUR (article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation), et leur absence rend le compromis caduc à la demande de l’acquéreur.
Si votre copropriété est elle-même en difficulté (mandat ad hoc article 29-1 A de la loi de 1965, ou administration provisoire article 29-1), prévenez-le dès le premier rendez-vous. Les banques refusent souvent de financer un acquéreur particulier dans ces immeubles, et seule la voie marchand de biens reste ouverte. Notre guide vendre dans une copropriété en mandat ad hoc approfondit ce point.
Pour aller plus loin
- Vendre un bien sous procédure de saisie immobilière à Marseille
- Vendre un lot de copropriété en difficulté
- État daté : tout comprendre avant la vente
- Vendre un appartement avec travaux votés en copropriété
- Vendre en cas de mutation professionnelle urgente
- Vendre suite à une séparation ou un PACS rompu
- Hypothèque légale et conventionnelle : comment lever l’inscription
Une décision plutôt qu’une fuite
L’engrenage des charges impayées n’a rien d’une fatalité. Il devient ingérable parce que la peur de la lettre recommandée pousse à ne pas l’ouvrir, et que le silence aggrave une situation déjà difficile. Vendre n’est pas un échec : c’est reprendre la main, transformer un passif qui grossit chaque mois en un solde net qui vous appartient. Quand l’opération est conduite par un acteur professionnel qui sait dialoguer avec le syndic, lire un état daté et utiliser le séquestre notarial, elle se règle en quelques semaines, sans avance de votre part, sans humiliation, sans procédure publique.
Notre équipe est joignable sur gneimmobilier.fr ou via la page rachat rapide. Nous étudions votre dossier sous 72 heures, en toute confidentialité, et nous ne nous engageons sur un prix qu’après avoir vu le bien et lu les pièces. Si nous ne sommes pas le bon interlocuteur, nous vous le disons franchement et vous orientons vers la voie la plus adaptée à votre situation.
Questions fréquentes
Combien de temps dure la procédure de recouvrement du syndic ?
De la première relance amiable à l’obtention d’un titre exécutoire par injonction de payer, comptez en moyenne six à dix mois si le copropriétaire ne réagit pas. L’inscription d’hypothèque légale peut intervenir dès la mise en demeure restée infructueuse, donc dès trois mois après le premier impayé. La saisie immobilière elle-même prend ensuite douze à dix-huit mois supplémentaires.
Le syndic peut-il vraiment inscrire une hypothèque sur mon appartement sans procès ?
Oui. L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une hypothèque légale spéciale au profit du syndicat, qui ne nécessite ni autorisation judiciaire ni formalisme particulier dès lors que la créance est certaine, liquide et exigible. Elle est inscrite au service de la publicité foncière sur simple bordereau et grève votre lot jusqu’au remboursement intégral.
Peut-on vendre un bien grevé d’une hypothèque légale du syndic ?
Oui, à condition que le prix de vente couvre la dette. Le notaire utilisera le séquestre pour payer le syndic, obtenir la mainlevée de l’hypothèque et purger l’inscription au moment de la publication de l’acte. Tout cela se fait sur les fonds de la vente, sans avance du vendeur.
Le notaire peut-il refuser de signer si je dois des charges ?
Non, le notaire ne refuse pas de signer pour ce motif. Il a au contraire une obligation de protéger le syndicat via le séquestre. En revanche, si le prix de vente est insuffisant pour couvrir la dette et les autres créanciers inscrits, il vous demandera de combler la différence par un chèque, faute de quoi la vente ne peut être publiée.
Qui paie l’état daté à 380 € ?
Le vendeur. Ce coût est plafonné par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Aucun syndic ne peut facturer davantage. Le montant est généralement prélevé sur le prix de vente au moment de la signature.
