Vendre un bien en LMNP : fiscalité 2026

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps été présenté comme le placement fiscalement le plus efficace de l’immobilier locatif : revenus quasi défiscalisés grâce aux amortissements, plus-value calculée comme un particulier sans réintégration. La loi de finances pour 2025 (article 84) a brutalement rebattu les cartes en imposant, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière. Pour les propriétaires marseillais détenant un T2 en résidence étudiante au Cours Julien ou un studio meublé en hyper-centre, l’addition fiscale peut grimper de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Cet article, rédigé par notre équipe de marchands de biens à Marseille, vous explique précisément la réforme, le nouveau calcul de la plus-value et les arbitrages à faire avant de vendre.

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Rappel : qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP est défini aux articles 155 IV du CGI et 35 bis : il s’agit d’un loueur qui propose un logement meublé (au sens du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste obligatoire des meubles), tout en restant en deçà des seuils du LMP :

Recettes locatives meublées annuelles ≤ 23 000 € OU
Recettes ≤ 50 % des revenus du foyer fiscal soumis à l’IR (BIC + traitements et salaires + BNC + BA + revenus des dirigeants).

Le LMNP relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Deux régimes au choix :

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (30 % depuis 2025 pour les meublés de tourisme non classés, 71 % maintenu pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes dans la limite de 15 000 €).
Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien (hors terrain) sur 25 à 40 ans et du mobilier sur 5 à 10 ans.

L’amortissement est l’avantage clé : il efface comptablement les loyers imposables, permettant souvent 15 à 20 ans de revenus quasi non fiscalisés.

Avant 2025 : un régime de plus-value très favorable

Jusqu’au 14 février 2025, lors de la revente, le LMNP bénéficiait du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI) :

Plus-value brute = prix de vente – prix d’acquisition majoré (frais d’acquisition forfaitaires 7,5 % + travaux 15 % forfaitaire ou réels).
Aucune réintégration des amortissements : le LMNP cumulait donc le bénéfice du déficit d’exploitation pendant la détention et la fiscalité plus-value particulier à la sortie.
Abattements pour durée de détention : exonération IR (19 %) à 22 ans, exonération PS (17,2 %) à 30 ans.

Cet avantage était jugé excessif par Bercy comparé au LMP qui, lui, supporte la réintégration des amortissements.

Depuis le 15 février 2025 : la grande bascule

L’article 84 de la loi de finances 2025 insère un nouvel alinéa à l’article 150 VB II du CGI :

« Le prix d’acquisition est diminué du montant des amortissements admis en déduction en application du 2° du II de l’article 156 [BIC LMNP] et qui n’ont pas déjà été pris en compte pour la détermination du revenu imposable. »

Concrètement, pour toute cession à compter du 15 février 2025, tous les amortissements déduits depuis l’entrée en LMNP sont retranchés du prix d’acquisition, augmentant mécaniquement la plus-value taxable.

Périmètre de la réforme

Concernés : tous les biens loués en LMNP au régime réel, y compris ceux acquis avant 2025.
Exceptions maintenues : – Résidences services (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme classé) sous certaines conditions précisées par l’administration ; – Cessions exonérées (résidence principale, retraités modestes, expropriations) ; – LMP qui conserve son régime propre.

Nouvelle formule de calcul

Plus-value brute LMNP = Prix de cession
 - (Prix d'acquisition majoré frais et travaux - Amortissements pratiqués depuis l'origine)

Puis application des abattements pour durée de détention (inchangés) et taxation 19 % IR + 17,2 % PS + éventuelle surtaxe (2 à 6 %).

Exemple chiffré : appartement LMNP à Marseille 6e

Données :
– Studio meublé acquis en mars 2015 pour 165 000 € (frais inclus 7,5 % forfaitaire).
– Loué en LMNP réel depuis 2015.
– Amortissements pratiqués sur 10 ans (bâtiment 150 000 € sur 30 ans + mobilier 10 000 € sur 7 ans) : environ 65 000 € cumulés.
– Vente en mai 2026 pour 245 000 €.
– Durée de détention : 11 ans.

Ancien régime (avant 15 février 2025) :
– Plus-value brute = 245 000 – 165 000 = 80 000 €.
– Abattement IR (11 ans) : ~12 %, soit 70 400 € imposable IR.
– Abattement PS (11 ans) : ~3,3 %, soit 77 360 € imposable PS.
– Impôt total : 70 400 × 19 % + 77 360 × 17,2 % = 13 376 + 13 306 = ~26 700 €.
– Net vendeur : 218 300 €.

Nouveau régime (depuis le 15 février 2025) :
– Prix d’acquisition corrigé = 165 000 – 65 000 = 100 000 €.
– Plus-value brute = 245 000 – 100 000 = 145 000 €.
– Abattement IR (11 ans, ~12 %) : 127 600 € imposable IR.
– Abattement PS (11 ans, ~3,3 %) : 140 215 € imposable PS.
– Impôt = 127 600 × 19 % + 140 215 × 17,2 % = 24 244 + 24 117 = ~48 360 €.
– Surtaxe plus-value > 50 000 € (article 1609 nonies G CGI) : ~4 % × ~127 600 = ~5 100 €.
– Total impôt : ~53 460 €.
– Net vendeur : 191 540 €.

Surcoût fiscal lié à la réforme : ~26 800 € (-12 % de net vendeur).

Comment limiter l’impact ?

1. Vérifier l’éligibilité aux exceptions résidences services

Les biens en résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou tourisme classé bénéficient d’un traitement plus favorable selon l’arbitrage final de l’administration (BOI-RFPI-PVI-20). Vérifiez le statut exact de votre résidence avec votre expert-comptable.

2. Attendre la durée d’exonération

Au bout de 22 ans, exonération IR ; au bout de 30 ans, exonération PS. Mais attention : la plus-value, même exonérée d’IR/PS, peut rester soumise à la CSG-CRDS au prorata.

3. Apporter en société (Société Civile à l’IS, SARL de famille)

Convertir le bien en bien d’entreprise peut, dans certains cas, neutraliser l’impact à court terme. Mais cela déclenche immédiatement la plus-value sur l’apport (sauf report). À faire impérativement étudier par un avocat fiscaliste.

4. Donner avant vente

Une donation aux enfants réinitialise le prix d’acquisition à la valeur vénale du jour de la donation (article 150 VB I du CGI). Le donataire vendra avec une plus-value calculée sur cette nouvelle base. Attention : les amortissements pratiqués par le donateur ne sont pas réintégrés dans le calcul du donataire.

5. Cesser temporairement l’activité avant vente

L’administration n’a pas tranché clairement : cesser le LMNP (par sortie de location meublée et passage en nu) avant la vente pourrait, selon certaines doctrines, faire échec à la réintégration. Position fragile et à valider auprès d’un fiscaliste.

Cas particuliers à Marseille en 2026

Studios meublés étudiants (Belsunce, Castellane, Longchamp, Saint-Charles) : marché actif, prix 4 200 à 5 800 €/m². Réforme a un fort impact car amortissements cumulés sur 10-15 ans.
Résidences services seniors (Domitys, Senioriales, Cogedim Club) : éligibles aux exceptions potentielles, mais marché secondaire peu liquide (décote 15-25 %).
Meublés tourisme (Vieux-Port, Panier, plage du Prado) : depuis la loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), encadrement renforcé, autorisation préalable obligatoire dans plusieurs arrondissements marseillais. Impact prix probable.

Vendre vite à un marchand de biens : une option pertinente

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Pour aller plus loin

Conclusion

La réforme LMNP 2025-2026 alourdit sensiblement la fiscalité de sortie. Avant toute cession, simulez systématiquement la plus-value avec et sans réintégration auprès de votre expert-comptable, et envisagez les arbitrages (donation, apport en société, cession à la durée optimale). Si vous voulez sécuriser un prix de marché avant un repli, le rachat marchand de biens reste la voie la plus rapide.

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Pour aller plus loin

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