Après deux années d’ajustements brutaux (2023-2024), le marché immobilier marseillais retrouve en 2026 un nouveau point d’équilibre. La baisse des taux d’intérêt engagée en 2024 et l’impact des interdictions DPE transforme la structure de l’offre. Chez GNE Immobilier, marchand de biens implanté à Marseille, nous suivons ces évolutions arrondissement par arrondissement. Voici notre analyse complète des tendances 2026 et nos perspectives pour 2026-2027.
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Un marché marseillais en recomposition
Le contexte : des taux plus bas qu’en 2023
La BCE a engagé un cycle de baisse de ses taux directeurs à partir de juin 2024, ce qui a fait reculer les taux des crédits immobiliers par rapport au pic de fin 2023. Pour connaître le taux du moment, l’Observatoire Crédit Logement / CSA publie chaque mois les taux moyens pratiqués.
Dynamique des prix sur Marseille intra-muros
Selon la base publique DVF, le prix médian au m² des appartements anciens vendus a progressé entre 2022 et 2025 dans la plupart des arrondissements du centre et du sud : de 3 750 à 3 879 €/m² dans le 6e, de 4 652 à 5 021 €/m² dans le 7e, de 4 191 à 4 274 €/m² dans le 8e et de 2 489 à 2 739 €/m² dans le 11e. Le 10e reste stable (2 708 €/m² en 2022, 2 656 €/m² en 2025). La sélectivité des acquéreurs reste forte : les biens bien notés au DPE et bien situés partent plus vite que les autres.
Pour la cartographie chiffrée complète, prix au m² par arrondissement, fourchettes basse/haute appartements et maisons et volumes de transactions 2025, voir notre baromètre détaillé : Prix au m² Marseille 2026 par arrondissement.
Arrondissements à forte tension
Les 6e, 7e et 8e restent les plus recherchés, portés par la proximité de la mer, du Vieux-Port et des écoles privées. Le 5e (Camas-Baille-Conception) monte en puissance avec la rénovation urbaine et la proximité du CHU de la Timone.
Le 2e arrondissement (Joliette, Panier, Arenc) continue sa mue avec les livraisons de bureaux, commerces et logements neufs autour des Terrasses du Port et d’Euroméditerranée. Selon la base DVF, la médiane des appartements y passe de 3 141 €/m² en 2022 à 3 242 €/m² en 2025.
Quartiers en repositionnement
Le 1er (Belsunce, Noailles, Réformés) offre encore des opportunités d’acquisition d’immeubles de rapport à rénover. La médiane DVF des appartements y était de 3 200 €/m² en 2025. Les 10e et 11e (Saint-Loup, Capelette, Saint-Marcel, Trois-Lucs) affichent une dynamique modérée mais bénéficient de l’effet de report des prix centraux et d’un foncier encore accessible.
Volumes de transactions : ce que dit la base DVF
Les chiffres ci-dessous proviennent de la base publique DVF (Demandes de valeurs foncières, données géolocalisées Etalab, data.gouv.fr). Ils comptent les ventes d’un logement unique à Marseille (arrondissements 13001 à 13016) en 2025, hors ventes atypiques (prix au m² inférieur à 800 € ou supérieur à 25 000 €).
- Appartements : 10 235 ventes en 2025
- Maisons : 1 315 ventes en 2025
- Total : 11 550 ventes de logements en 2025
| Arrondissement | Ventes d’appartements 2025 | Ventes de maisons 2025 |
|---|---|---|
| 1er | 627 | non disponible |
| 2e | 394 | non disponible |
| 3e | 488 | non disponible |
| 4e | 931 | 37 |
| 5e | 954 | non disponible |
| 6e | 855 | non disponible |
| 7e | 638 | 118 |
| 8e | 1 246 | 104 |
| 9e | 801 | 122 |
| 10e | 763 | 68 |
| 11e | 407 | 203 |
| 12e | 684 | 196 |
| 13e | 728 | 208 |
| 14e | 341 | 80 |
| 15e | 293 | 115 |
| 16e | 85 | 64 |
Le 8e est l’arrondissement le plus actif pour les appartements, devant le 5e et le 4e. Pour les maisons, les volumes se concentrent dans les arrondissements périphériques (11e, 12e, 13e) et dans les 7e, 8e et 9e. Les chiffres DVF sont publiés avec un décalage de plusieurs mois : ils ne permettent pas encore de mesurer l’année 2026.
L’effet DPE F-G : un marché à deux vitesses
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des F, puis des E en 2034. À Marseille, une part importante du parc privé ancien est concernée.
Conséquences pour les vendeurs
- Prix : un bien classé F ou G se négocie en général sous le prix d’un bien équivalent mieux classé, l’acquéreur intégrant le coût des travaux.
- Délai : la vente prend souvent plus de temps, surtout quand le bien était destiné à la location.
- Audit énergétique : il est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.
La pré-cession : nouveau réflexe vendeur
De plus en plus de propriétaires se tournent vers des marchands de biens pour une pré-cession : vente directe à un opérateur qui prend en charge la rénovation énergétique et la revente. Ce schéma évite la décote brutale et accélère la sortie.
Pour comprendre l’impact réglementaire, voir notre article dédié à la loi Climat et Résilience et son impact sur les passoires thermiques.
Locatif : tensions renforcées dans le centre
Le marché locatif marseillais reste tendu, en particulier dans le centre. Marseille est classée en zone tendue, où l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée.
Le retrait progressif des logements G, puis F, du marché locatif accentue ces tensions. Notre guide rendement locatif par arrondissement détaille ces dynamiques.
Perspectives 2026-2027
Ce que nous surveillons
- Prix : une évolution modérée, avec de fortes disparités par arrondissement
- Taux : à suivre mois par mois, car ils conditionnent le pouvoir d’achat des acquéreurs
- DPE : accélération de la décote sur les F (anticipation 2028)
Opportunités à saisir
- Acquisition de biens F-G dans les 5e, 6e et 12e avec projet de rénovation énergétique
- Petites surfaces locatives en hyper-centre
- Immeubles de rapport dans le 2e/3e (Euroméditerranée) avec montage marchand de biens
Risques à surveiller
- Durcissement potentiel des règles d’octroi de crédit (HCSF)
- Hausse de la taxe foncière à Marseille, qui pèse sur la rentabilité locative
- Tensions sur les coûts de rénovation
L’expertise GNE pour réussir en 2026
Ces tendances ne se lisent jamais de la même façon selon que vous êtes vendeur, acquéreur ou investisseur. Notre équipe, installée au 129 rue Paradis (13006), travaille avec une connaissance fine de chaque arrondissement, des spécificités juridiques locales et des leviers fiscaux mobilisables.
Pour approfondir, consultez aussi nos analyses sur les prix au m² 2026 par arrondissement et les nouvelles règles DPE 2026.
Conclusion
Marseille entre en 2026 dans une phase de rebond maîtrisé, portée par la détente des taux, la confiance des primo-accédants et un effet de rareté sur les biens performants énergétiquement. La structuration en marché « à deux vitesses » (biens DPE A-D vs F-G) ouvre de réelles opportunités pour les opérateurs comme pour les particuliers bien accompagnés.
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