Marseille et sa façade industrialo-portuaire (l’Estaque, Saint-Henri, Saint-André, Mourepiane, Arenc, le Canet, Saint-Louis, La Cabucelle, Saint-Mauront, Saint-Jérôme, Saint-Antoine) ainsi que les zones d’activités d’Aubagne (Les Paluds), Marseille (Couperigne), Marseille (Saint-Victoret), Berre-l’Étang, Fos-sur-Mer : autant de secteurs où l’histoire industrielle, portuaire et logistique a laissé des sols pollués par hydrocarbures, métaux lourds, solvants chlorés, PCB, hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP), parfois amiante en remblais. Vendre un terrain ou un bâti en zone polluée engage le vendeur sur le terrain des articles L. 514-20 et L. 556-1 à L. 556-3 du Code de l’environnement. Cet article détaille la réglementation ICPE, le diagnostic pollution, les coûts de dépollution et l’alternative GNE Immobilier.
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Cadre réglementaire : ICPE et information du vendeur
Les bases de données BASIAS et BASOL
- BASIAS (Base de données des Anciens Sites Industriels et Activités de Service) : recense les sites ayant accueilli une activité industrielle, présumée polluante (BRGM).
- BASOL (Base de données sur les Sites et Sols Pollués) : recense les sites pollués appelant une action des pouvoirs publics (DREAL).
- SIS (Secteurs d’Information sur les Sols, art. L. 125-6 CE) : zones où la connaissance de pollution justifie l’information de l’acquéreur, arrêtés préfectoraux opposables.
À Marseille, près de 2 400 sites BASIAS sont recensés, dont une centaine sont en BASOL ou SIS (DREAL PACA, données 2024).
L’obligation d’information du vendeur (article L. 125-7 CE)
Lorsqu’un bien est situé en SIS (Secteur d’Information sur les Sols), le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur par écrit dans l’acte authentique de vente. À défaut, l’acquéreur peut, dans un délai de 2 ans à compter de la découverte de la pollution, demander la résolution du contrat ou une diminution du prix, ou se faire rembourser tout ou partie des frais de remise en état.
L’article L. 514-20 CE (sites ayant exploité une ICPE soumise à autorisation)
Lorsque l’installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) soumise à autorisation a cessé son activité, l’exploitant doit notifier l’usage futur du site (procédure de cessation d’activité, articles R. 512-39-1 à R. 512-39-4 CE) :
- Notification de cessation à la DREAL ;
- Mémoire de réhabilitation : étude historique, diagnostic pollutions, plan de gestion ;
- Travaux de dépollution adaptés à l’usage futur (industriel, tertiaire, habitat) ;
- Restitution du site : attestation de fin de travaux.
Le vendeur d’un terrain ICPE est soumis aux obligations d’information renforcées (article L. 514-20 CE) : informer l’acquéreur des dangers ou inconvénients connus liés à l’installation, par écrit, à peine de résolution de la vente ou réduction du prix.
Garantie financière et tiers demandeur
Depuis la loi ALUR (2014) et la loi ESSOC (2018), un tiers demandeur (acquéreur, aménageur, marchand de biens) peut prendre en charge la réhabilitation à la place de l’exploitant, avec accord du préfet et garantie financière (article L. 512-21 CE). Cette procédure est courante pour les anciennes friches industrielles converties en logements.
Le diagnostic et l’étude pollutions
Le diagnostic historique et documentaire (étude phase 1 / A100)
Recense l’historique d’occupation du site, à partir d’archives cadastrales, anciens permis de construire, plans BASIAS, archives DREAL. Coût : 2 500 à 6 500 € pour un site moyen.
Le diagnostic environnemental (phase 2 / A200)
Sondages, prélèvements, analyses laboratoire (hydrocarbures C5-C40, BTEX, HAP, métaux lourds, solvants chlorés, etc.). Plan d’échantillonnage adapté à l’historique et à l’hydrogéologie locale. Coût : 8 000 à 35 000 € selon surface et profondeur.
Le plan de gestion (PG)
Conformément à la méthodologie nationale du 19 avril 2017 (BRGM/INERIS), définit l’usage futur (industriel, logements, espaces verts), évalue les risques sanitaires (analyse des risques résiduels : ARR ou IEM), propose les travaux de dépollution proportionnés. Coût : 5 000 à 15 000 €.
Techniques et coûts de dépollution
| Technique | Coût indicatif | Application |
|---|---|---|
| Excavation et mise en CDDU/CET | 80 à 250 €/t de terre | Pollutions concentrées en surface (sols hydrocarburés) |
| Traitement biologique sur site (biopile) | 50 à 120 €/t | Hydrocarbures C10-C40 |
| Vapocraquage / venting | 150 à 350 €/t | Hydrocarbures volatils, BTEX |
| Pump and treat (nappe phréatique) | 80 000 à 350 000 € selon ampleur | Pollution dissoute |
| Confinement (caissons étanches, géomembrane) | 30 à 80 €/m² | Pollutions diffuses, faible profondeur |
| Désorption thermique in situ | 200 à 600 €/t | Solvants chlorés, PCB |
Pour un terrain ancien atelier mécanique de 400 m² au Canet (Marseille 14e), pollution hydrocarbures C10-C40 sur 1 m de profondeur : excavation 600 t à 180 €/t = 108 000 € HT + frais annexes (analyses, suivi, restitution) ~25 000 € → total ~133 000 €.
Exemples chiffrés Marseille
Exemple : L’Estaque (Marseille 16e)
Ancien garage et stockage hydrocarbures (cuves enterrées) reconverti en projet de petit immeuble de 12 logements. Diagnostic révèle :
4 cuves résiduelles à curer et déposer : 28 000 € ;
pollution sol hydrocarbures (800 t excavées) : 165 000 € ;
pollution nappe phréatique (pump and treat 18 mois) : 110 000 € ;
études et suivi : 25 000 €.
Total dépollution : 328 000 €. Valeur du terrain en l’état : 290 000 €. Valeur dépolluée constructible 12 logements : 980 000 €. Marge brute brute opération : 360 000 € après acquisition et viabilisation.
Exemple : Saint-Henri (Marseille 16e)
Ancienne usine textile désaffectée, sol fortement pollué (HAP, métaux lourds). Étude phase 2 : 22 000 €. Plan de gestion + travaux pour usage tertiaire (bureaux) : ~420 000 €. Rachat GNE Immobilier à 180 000 € (valeur saine constructible 1,2 M€), portage et dépollution sur 14 mois.
Exemple : Saint-André (Marseille 16e)
Parcelle 1 200 m² ex-imprimerie. Solvants chlorés (TCE, PCE) en sol profond. Confinement + désorption : 280 000 €. Acquisition GNE à 160 000 €, valeur dépolluée constructible logements 760 000 €.
Exemple : Aubagne (Les Paluds)
Ex-station carburants désaffectée. Pollution hydrocarbures + benzène. Dépollution excavation + biopile : 92 000 €. Acquisition GNE à 110 000 € (valeur dépolluée 230 000 €).
L’alternative GNE Immobilier : rachat de friches polluées
GNE Immobilier, marchand de biens établi à Marseille (carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, garantie financière Galian, RCP MMA, exercice conforme à la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970), opère en tiers demandeur sur les sites ICPE et reprend la responsabilité de dépollution. Notre démarche :
- Étude historique (BASIAS, BASOL, SIS, archives) à nos frais ;
- Diagnostic environnemental par bureau d’études certifié LNE (Apave, Bureau Veritas, Antea, Burgeap) ;
- Plan de gestion validé par DREAL si nécessaire ;
- Offre ferme intégrant le coût net de dépollution et la marge ;
- Signature notariée sous 8 à 16 semaines selon complexité ;
- Prise en charge intégrale : tiers demandeur, garanties financières (Galian, Allianz), travaux, restitution.
Exemple : Mourepiane (Marseille 16e). Parcelle 1 800 m² ancien dépôt logistique. Aucun acquéreur particulier en raison de la pollution suspectée. Vente initialement bloquée à 240 000 €. Rachat par un marchand de biens à 260 000 € après diagnostic financé et plan de gestion validé.
Sanctions et risques en l’absence d’information
- Résolution de la vente (article L. 514-20 CE) ;
- Réduction du prix ou remboursement des frais de réhabilitation ;
- Sanction administrative : mise en demeure préfectorale, consignation des sommes pour exécution d’office (article L. 171-7 CE), jusqu’à 1 500 000 € pour personnes morales ;
- Sanction pénale : article L. 173-1 CE, jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende.
Pour aller plus loin
- Vendre un terrain constructible à Marseille
- Vendre après désamiantage à Marseille
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- Vendre un bien en zone inondable ou PPRL à Marseille
- Acquisition immeuble locatif à Marseille
- Marchand de biens à Marseille
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Conclusion : transformer une friche en opportunité
Les friches polluées sont l’une des dernières réserves foncières des secteurs centraux et nord de Marseille. Leur valorisation suppose une parfaite maîtrise du dossier ICPE, des coûts de dépollution, des garanties financières et de la procédure tiers demandeur. Vendre à GNE Immobilier, c’est confier le sujet à un opérateur capable d’absorber l’incertitude technique et juridique, et de payer un prix supérieur à celui que vous obtiendriez d’un particulier.
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