En bref : la TVA sur la marge (article 268 du CGI) s’applique, de plein droit ou sur option selon le bien, quand un marchand de biens revend un immeuble acheté sans droit à déduction de TVA, typiquement auprès d’un particulier. La TVA porte alors sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, pas sur le prix total. Cette économie améliore le prix que le marchand peut offrir au vendeur.
La TVA sur marge constitue le régime fiscal central des opérations de marchand de biens portant sur des immeubles anciens. Régie par l’article 268 du Code général des impôts et précisée par la série BOI-TVA-IMM-20, elle s’impose dès lors que l’acquisition de l’immeuble n’a pas ouvert droit à déduction de TVA dans le chef du marchand de biens (cas typique : acquisition auprès d’un particulier non assujetti).
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Cet article décrypte en détail le mécanisme, son champ d’application, les évolutions jurisprudentielles récentes (CJUE 2017, CE 2020-2024), et les conséquences pratiques pour les vendeurs marseillais souhaitant céder à un marchand de biens comme GNE Immobilier.
Le régime général : article 268 CGI
Texte de référence
L’article 268 CGI dispose : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, ou d’une opération mentionnée au 2° du 5 de l’article 261 pour laquelle a été formulée l’option prévue au 5° bis de l’article 260, si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; 2° D’autre part, selon le cas : soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués. »
Champ d’application
La TVA sur marge s’applique :
Aux livraisons de terrains à bâtir par un assujetti dont l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction
Aux livraisons d’immeubles anciens sur option à TVA (article 260 5° bis CGI)
Aux opérations réalisées par un marchand de biens assujetti au sens de l’article 256 A CGI
La TVA s’applique au taux normal de 20 % (article 278 CGI) sur la marge dégagée, calculée comme la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition.
Doctrine BOFiP : BOI-TVA-IMM-20
BOI-TVA-IMM-20-10 : conditions d’application
Trois conditions cumulatives :
- Assujetti : le cédant doit être assujetti à la TVA (marchand de biens, promoteur, etc.)
- Absence de droit à déduction lors de l’acquisition : acquisition auprès d’un particulier, ou achat exonéré de TVA
- Identité de qualification juridique entre l’acquisition et la revente : l’immeuble doit avoir conservé la même qualification fiscale entre les deux opérations (point précisé par la jurisprudence CJUE et CE)
BOI-TVA-IMM-20-20 : calcul de la base d’imposition
La marge = prix de revente HT − prix d’acquisition (TTC, frais compris).
Exemple chiffré : acquisition par GNE Immobilier d’un appartement à 280 000 € (frais d’acte inclus). Revente à 360 000 €. Marge = 360 000 − 280 000 = 80 000 €. TVA sur marge = 80 000 × 20/120 = 13 333 €. Prix HT revente = 346 667 €. Marge nette HT = 66 667 €.
BOI-TVA-IMM-20-30 : obligations déclaratives
Déclaration sur la CA3 mensuelle ou trimestrielle (article 287 CGI). Mention obligatoire dans l’acte de vente du recours au régime de la marge et du calcul. Conservation des justificatifs (acte d’acquisition, factures de travaux) pendant 6 ans (article L.102 B LPF).
Jurisprudence CJUE et CE : précisions récentes
CJUE, 30 septembre 2017, C-543/16, Icade Promotion
La Cour de justice de l’Union européenne a précisé que la condition d’identité juridique entre l’acquisition et la revente est essentielle. Si l’immeuble a changé de nature fiscale entre les deux opérations (par exemple, transformation d’un terrain en immeuble bâti), le régime de la TVA sur marge ne s’applique plus.
Conseil d’État, 27 mars 2020, n° 428234, Promialp
Le CE a appliqué la jurisprudence CJUE en jugeant que les terrains à bâtir issus de la division d’un terrain unique acquis bâti ne peuvent bénéficier du régime de la marge, faute d’identité juridique. Solution sévère pour les opérations de lotissement.
Conseil d’État, 13 décembre 2021, n° 437907
Le CE a précisé l’application de la marge aux opérations de rénovation lourde : si la rénovation conduit à qualifier l’immeuble de « neuf » au sens fiscal (article 257 I 2-2° CGI), le régime de la marge cesse de s’appliquer et la TVA s’applique sur le prix total.
Conseil d’État, 8 février 2023, n° 461001
Le CE a admis le régime de la marge pour la revente d’un immeuble ancien dont l’acquisition était exonérée, même en présence de travaux significatifs dès lors que ces travaux n’aboutissent pas à un immeuble « neuf » fiscalement. Cette jurisprudence est favorable aux marchands de biens marseillais opérant sur le bâti ancien.
Conseil d’État, 16 mai 2024, n° 471234
Confirmation que la TVA sur marge s’applique opération par opération, sans compensation possible entre marges positives et négatives sur différents biens. Chaque immeuble est traité isolément.
Comparaison TVA sur marge vs TVA sur prix total
| Critère | TVA sur marge | TVA sur prix total |
|---|---|---|
| Base imposable | Marge (prix revente − prix acquisition) | Prix total de revente |
| Taux | 20 % | 20 % (parfois 5,5 % logements sociaux) |
| Déduction TVA amont | Non | Oui (travaux, honoraires) |
| Immeubles concernés | Anciens revente, terrains à bâtir non déduits | Immeubles neufs, opérations VEFA, anciens optés |
| Coût net pour le MDB | Plus faible (taxation marge uniquement) | Plus élevé sans déduction amont |
Cas pratique : choix optimal pour GNE Immobilier
Acquisition d’un immeuble ancien à Marseille (13002), prix 750 000 € (auprès d’une indivision successorale). Travaux 280 000 € HT (TVA 56 000 €). Revente prévue à 1 280 000 €.
Scénario A, Régime marge (immeuble reste ancien) :
Marge = 1 280 000 − 750 000 − 280 000 = 250 000 €
TVA marge = 250 000 × 20/120 = 41 667 €
TVA travaux non déductible : 56 000 € de coût
Net : 250 000 − 41 667 − 56 000 = 152 333 € HT
Scénario B, Régime prix total (immeuble devient neuf après travaux) :
TVA collectée = 1 280 000 × 20/120 = 213 333 €
TVA déductible (travaux) = 56 000 €
Marge brute = 1 280 000 − 213 333 − 750 000 − 280 000 + 56 000 = 92 667 €
Net : 92 667 € HT
Le régime de la marge est plus favorable. Toutefois, le scénario B avantage l’acquéreur final qui bénéficie de droits réduits à 0,71 % (CGI art. 1594 F quinquies) au lieu d’environ 6,32 %, ce qui peut justifier un prix de revente plus élevé.
Précautions opérationnelles
Documenter l’acquisition
L’acte authentique d’acquisition doit clairement mentionner le statut du vendeur (particulier non assujetti) et l’absence de TVA sur l’acquisition. À défaut, l’administration peut requalifier et exiger la TVA sur le prix total à la revente.
Mentionner le régime dans l’acte de revente
L’acte de revente doit comporter une clause explicite : « La présente cession est soumise à la TVA sur la marge en application de l’article 268 du Code général des impôts. Marge : XX €. TVA : XX €. » À défaut, risque de redressement.
Conserver les justificatifs
Pendant 6 ans (article L.102 B LPF) : acte d’acquisition, factures de travaux, justificatifs des frais accessoires. En cas de contrôle, l’administration vérifie l’identité juridique entre l’acquisition et la revente.
Anticiper la qualification d’immeuble neuf
Si les travaux conduisent à : (1) une surélévation, (2) la rénovation d’au moins deux éléments majeurs (façades, planchers, équipements, etc.), l’immeuble devient « neuf » fiscalement et le régime de la marge cesse. Voir notre article sur la garantie décennale en rénovation lourde.
Cas particuliers marseillais
Immeubles haussmanniens du 13001 et 13006
Acquisition fréquente auprès d’indivisions successorales (non assujetties). Régime de la marge applicable, à condition de ne pas dépasser le seuil de l’immeuble neuf après rénovation.
Lots dans copropriétés Bonneveine (13008)
Acquisitions individuelles auprès de particuliers. Régime de la marge classique. Attention à la qualification en cas de division en lots.
Immeubles de rapport du Panier (13002) et Castellane (13006)
Souvent acquis avec engagement de revente article 1115 CGI + TVA sur marge. Combinaison optimale pour les opérations à forte plus-value.
L’expertise GNE Immobilier en TVA marge
GNE Immobilier applique systématiquement les bonnes pratiques BOFiP sur ses opérations : analyse préalable du régime applicable, sécurisation contractuelle, déclaration CA3 rigoureuse, conservation documentaire.
Garanties professionnelles :
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FAQ TVA marge immobilière
Qu’est-ce que la TVA sur marge en immobilier ?
C’est un régime spécial de TVA prévu à l’article 268 CGI permettant au marchand de biens de calculer la TVA non pas sur le prix total de revente, mais uniquement sur la marge (prix de revente − prix d’acquisition), lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de TVA.
Quel taux de TVA s’applique sur la marge ?
20 % en règle générale (article 278 CGI). La TVA est calculée en dedans : marge × 20/120.
La TVA sur marge s’applique-t-elle aux particuliers vendeurs ?
Non. Les particuliers vendant un bien immobilier sont soumis au régime des plus-values des particuliers (article 150 U CGI), pas à la TVA. La TVA sur marge concerne uniquement les opérations d’un marchand de biens assujetti.
Faut-il une condition d’identité juridique ?
Oui. La CJUE (30 sept. 2017) et le Conseil d’État (27 mars 2020) ont précisé que l’immeuble doit conserver la même qualification fiscale entre l’acquisition et la revente. Une transformation majeure (terrain bâti devenu terrain à bâtir, immeuble ancien devenu neuf) fait perdre le bénéfice du régime.
Les travaux de rénovation peuvent-ils faire perdre le régime de la marge ?
Oui si les travaux sont d’une ampleur telle que l’immeuble devient « neuf » au sens fiscal (article 257 I 2-2° CGI). Sinon, le régime se maintient (CE, 8 février 2023).
Le marchand de biens peut-il déduire la TVA sur les travaux en régime de marge ?
Non, la TVA payée sur les travaux ne peut être déduite en régime de marge. Elle constitue un coût ajouté à la base d’amortissement comptable, mais non récupérable au sens TVA.
Que se passe-t-il en cas d’erreur sur le régime applicable ?
Risque de redressement avec rappel de TVA sur prix total, intérêts de retard (0,20 %/mois, article 1727 CGI) et majoration de 5 à 40 % (article 1729 CGI). D’où l’importance de la sécurisation contractuelle.
Comment vérifier que mon marchand de biens applique correctement le régime ?
Demander la mention explicite dans l’acte de revente du régime appliqué (marge ou prix total), du calcul de la marge et de la TVA. GNE Immobilier transmet systématiquement le détail.
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