Pour vendre un appartement dans le secteur Longchamp / Cinq-Avenues (13004), comptez une valeur de marché autour de 3 240 €/m² en bon état, dans une fourchette de 2 370 à 4 210 €/m² selon l’étage, la vue et les parties communes (estimations portails à partir des ventes notariales, août 2026). Si votre bien est à rénover, occupé, issu d’une succession ou bloqué par des contraintes de façade, la vente classique s’étire souvent sur six mois ou plus. Un marchand de biens comme GNE Immobilier achète directement : offre ferme sous 48 h après visite, sans commission ni condition suspensive de prêt, en contrepartie d’une décote. Sur ce point, voyez aussi notre article consacré à ce thème : prix et rendement des biens dans le 13004.
Où en sont les prix autour du boulevard Longchamp en 2026 ?
Le secteur se situe nettement au-dessus de la moyenne du 4e :
- Cinq-Avenues / Longchamp : appartements ~3 240 €/m² (2 370 à 4 210, environ +1,1 % sur douze mois) ; maisons ~4 200 €/m² (estimations portails, août 2026).
- Moyenne du 13004 : appartements ~2 920 €/m², maisons ~4 140 €/m² (ventes notariales DVF, 1er septembre 2026).
- Marseille : appartements ~3 300 €/m².
Le quartier se paie donc environ 10 % de plus que son arrondissement, le 13004 étant vaste et hétérogène entre la Blancarde, Chartreux et le haut du boulevard de la Libération. Le marché marseillais s’est stabilisé après le repli de 2023-2024, avec une légère reprise en 2026 : le +1,1 % n’est pas un envol, les beaux produits partent et les biens moyens attendent. La dispersion de 2 370 à 4 210 €/m² est votre information la plus utile : entre le deux-pièces sombre au 5e sans ascenseur et le traversant refait avec vue sur le palais, il y a presque du simple au double.
Ce qui fait la valeur d’un bien à Longchamp / Cinq-Avenues
L’emplacement précis, rue par rue
Le boulevard Longchamp, avec son alignement haussmannien et sa perspective vers le palais, reste la colonne vertébrale du quartier. Place Sébastopol, boulevard de la Libération et rue des Cinq-Avenues se négocient bien ; le boulevard Philippon et les abords des Chartreux sont plus mixtes ; vers le boulevard Chave, à la limite du 5e, dominent les immeubles « trois fenêtres ». Plus on descend vers la Blancarde, plus les valeurs rejoignent la moyenne d’arrondissement.
Les transports
Le métro M1 dessert Cinq-Avenues Longchamp et Chartreux, le tram T2 s’arrête à Cinq-Avenues Longchamp et à Foch, la gare de la Blancarde ajoute le TER. Un vrai atout, mais qui ne compense pas un état dégradé : la desserte valorise un bien correct, elle ne rachète pas un plancher affaissé.
Le bâti
Deux familles dominent. L’haussmannien de boulevard : hauteur sous plafond, moulures, parquets, cheminées, grandes surfaces. Et l’immeuble marseillais « à trois fenêtres » (façade d’environ 7 mètres, quatorze de profondeur, un appartement traversant par étage, pierre de Cassis ou de La Couronne, planchers en sapin) formalisé au XIXe siècle, environ 20 % du bâti du centre. Excellent produit quand il est sain, dossier délicat quand les planchers ont travaillé (haussmannien ou copropriété des années 60-70).
Pourquoi une vente traîne ici alors que le quartier est demandé
La demande existe : ce sont les caractéristiques du bien qui bloquent, toujours pour les mêmes raisons.
L’absence d’ascenseur. Beaucoup de copropriétés anciennes du secteur n’en ont pas, et l’installer dans une cage d’escalier XIXe est rarement simple. Au-dessus du 3e étage, la clientèle familiale fond.
Les contraintes de façade. Une partie du secteur, notamment aux abords du palais Longchamp, relève d’un périmètre de protection au titre des monuments historiques : les travaux visibles depuis l’espace public (ravalement, menuiseries, garde-corps) passent par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Délais plus longs, matériaux imposés, ravalement plus cher, pas de PVC standard pour améliorer le DPE à moindres frais. L’acquéreur particulier le découvre pendant son compromis et se rétracte. Vérifiez le périmètre de votre adresse auprès du service urbanisme (marseille.fr).
Les travaux votés en copropriété. Ravalement, toiture, colonne montante : l’appel de fonds arrive vite. Un acquéreur qui découvre plusieurs milliers d’euros d’appels en cours négocie ou s’en va.
Le DPE. Grandes hauteurs sous plafond, simple vitrage, chauffage électrique d’appoint : les F et G sont fréquents ici. Les G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028 : autant d’investisseurs en moins. Nuance : la réforme du DPE du 1er janvier 2026 abaisse le coefficient de l’électricité de 2,3 à 1,9, et environ 850 000 logements électriques gagnent une classe sans travaux, via une attestation de recalcul gratuite de l’ADEME.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Décrivez-nous votre bien du 13004 via notre formulaire, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Réponse chiffrée après visite, sans engagement ni commission.
Trois situations que nous rencontrons régulièrement dans le secteur
Le grand appartement de famille à rénover entièrement
Le cas le plus fréquent autour du boulevard Longchamp : 100 à 140 m², jamais retouché depuis les années 1970, électricité d’origine, cuisine et salle de bain hors d’âge. Magnifique sur le papier, invendable en l’état à un couple qui doit financer travaux et achat en même temps. Le budget relève de la rénovation lourde, de l’ordre de 1 200 à 2 000 €/m² quand il faut reprendre structure, réseaux, cloisons et sanitaires : les travaux marseillais restant environ 23 % sous la moyenne nationale. Nous achetons ce type de lot en l’état et gérons le chantier (coût de rénovation au m² à Marseille).
Le lot avec plancher qui bouge ou trace d’humidité
Cuvette dans le parquet, fissure au plafond du voisin du dessous, infiltration mal reprise : le mot « structure » suffit à faire fuir les acquéreurs et hésiter les banques. Nous savons chiffrer ce risque et l’assumer. Si votre bien est visé par un arrêté de mise en sécurité, l’appellation qui a remplacé le « péril » depuis 2021, la vente reste possible, mais l’arrêté suit le bien et doit être signalé à l’acquéreur (vendre un bien dégradé à Marseille).
Le bien loué à un locataire de longue date
Très courant ici : bail ancien, loyer bien en dessous du marché, locataire en place depuis quinze ans. Le bien n’intéresse pas le primo-accédant, et l’investisseur applique une décote d’occupation. Nous achetons occupé, sans congé à donner, bail en l’état (vendre un bien loué).
S’y ajoutent les successions, fréquentes sur ces grands appartements familiaux : plusieurs héritiers, des avis divergents, des charges qui courent. Un acheteur unique, comptant, clôt le dossier.
Combien perdez-vous, concrètement, en vendant à un marchand de biens ?
Soyons directs : nous n’achetons pas au prix du marché rénové. La décote se situe généralement entre 10 et 25 % selon l’état, les contraintes et le délai. Un appartement propre, libre, sans travaux structurels sera en haut de fourchette ; un lot avec plancher à reprendre, DPE G et travaux votés, en bas.
Elle couvre quatre postes : les travaux, le portage (charges, taxe foncière, intérêts), la fiscalité du statut (TVA sur la marge, engagement de revente de l’article 1115 du CGI) et la marge, qui rémunère le risque pris sur un bien que personne d’autre n’a voulu. En contrepartie :
- Aucune commission : nous achetons pour notre compte.
- Aucune condition suspensive de prêt, donc pas de compromis qui tombe à 45 jours.
- Offre ferme sous 48 h, signature notaire en 3 à 6 semaines.
- Vente en l’état : ni rafraîchissement, ni renégociation après diagnostics.
- Zéro visite à organiser, zéro acquéreur qui se désiste.
La vraie question n’est pas « combien je perds » mais « combien me coûte l’attente » : six mois de charges, taxe foncière, baisse consentie en route, risque de rétractation. L’écart se resserre vite (vendre vite ou au meilleur prix).
Trois erreurs qui coûtent cher aux vendeurs du 13004
Se caler sur les annonces du boulevard. Une annonce n’est pas une vente : l’écart avec le prix acté dépasse souvent 10 % sur les biens à travaux.
Engager des travaux « pour mieux vendre ». Repeindre, changer la cuisine, poser un stratifié : sur un bien qui sera de toute façon entièrement rénové, cet argent est perdu.
Attendre le dernier moment pour les diagnostics. Le dossier est dû au plus tard à l’avant-contrat : DPE, amiante si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, plomb si l’immeuble date d’avant 1949 (la quasi-totalité du bâti Longchamp), électricité et gaz au-delà de 15 ans, termites (Bouches-du-Rhône concernées par arrêté préfectoral), état des risques et pollutions, loi Carrez. Un diagnostic manquant vous fait perdre l’exonération de garantie des vices cachés sur ce point. Sur la plus-value ou une succession, votre notaire reste l’interlocuteur (notaires.fr).
Comment se passe une vente avec GNE Immobilier
- Vous décrivez le bien : adresse, surface, étage, ascenseur, état, occupation, travaux.
- Nous visitons sous quelques jours. Une visite, pas dix.
- Offre ferme sous 48 h, chiffrée, avec l’explication du calcul.
- Signature chez le notaire en 3 à 6 semaines si le dossier est complet. Vous payez les diagnostics, rien d’autre.
Si l’offre ne convient pas, vous ne devez rien : beaucoup de propriétaires nous consultent pour disposer d’un plancher chiffré (vendre un bien à Marseille, Belle de Mai 13003).
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Haussmannien à rénover, lot occupé, bien issu d’une succession dans le 13004 : nous étudions tous les dossiers. Demandez votre offre, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Longchamp / Cinq-Avenues en 2026 ?
Environ 3 240 €/m² pour un appartement, dans une fourchette de 2 370 à 4 210 €/m², soit environ +1,1 % sur douze mois (estimations portails à partir des ventes notariales, août 2026). La moyenne du 13004 est plus basse, autour de 2 920 €/m². L’écart dépend surtout de l’étage, de l’ascenseur, de l’état et des travaux votés.
Puis-je vendre un appartement classé F ou G dans le 13004 ?
Oui, la vente reste libre quelle que soit l’étiquette. Seule la location est concernée : les G sont interdits depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028. Cela réduit le nombre d’investisseurs acheteurs et pèse sur le prix. La réforme du DPE de janvier 2026 peut faire gagner une classe aux logements électriques.
Le périmètre ABF autour du palais Longchamp empêche-t-il de vendre ?
Non. Il encadre les travaux visibles depuis l’espace public : ravalement, menuiseries, garde-corps. Cela allonge les délais et renchérit la façade, ce qui inquiète les acquéreurs particuliers. Nous intégrons ces contraintes dans notre chiffrage et achetons le bien en l’état.
Combien de temps entre votre offre et le versement des fonds ?
L’offre ferme arrive sous 48 h après visite, la signature notaire en 3 à 6 semaines si le dossier est complet : titre de propriété, diagnostics, procès-verbaux d’assemblée générale, état daté du syndic. Les fonds sont versés à l’acte. Une succession non réglée peut allonger ce délai.
Prenez-vous une commission sur la vente ?
Non. GNE Immobilier n’est pas une agence : nous achetons pour notre propre compte. Ni mandat, ni honoraires, ni commission à votre charge. Le prix de notre offre est celui que vous percevez, hors diagnostics à la charge du vendeur et hors remboursement d’un prêt en cours.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
