Pour vendre une maison à Saint-Henri ou Saint-André (13016), deux options : le circuit classique avec agence, mandat et acquéreurs dépendants d’un accord bancaire, ou la vente directe à un marchand de biens qui achète en l’état, comptant, avec une offre ferme sous 48 heures. La seconde suppose une décote, généralement de 10 à 25 % selon l’état et le délai, mais supprime la commission, les conditions suspensives de prêt et les travaux préalables. Dans ces deux anciens villages du 16e, où maisons de famille, toitures fatiguées et indivisions longues sont la règle, l’arbitrage mérite d’être posé chiffres en main. Pour un dossier de ce type, consultez notre page qui explique comment vendre un bien en indivision.
Saint-Henri et Saint-André en 2026 : ce que valent vraiment les maisons
À l’échelle du 16e arrondissement, les estimations issues des ventes notariales situent les appartements autour de 3 085 €/m² et les maisons autour de 3 710 €/m² (données DVF/notariales, au 1er septembre 2026). La moyenne marseillaise se tient entre 3 350 et 3 500 €/m² à la même date, après la baisse de 2023-2024.
Ce chiffre est tiré vers le haut par L’Estaque, où les appartements tournent autour de 3 380 €/m² et les maisons autour de 3 630 €/m² (estimations à partir des ventes notariales, août 2026). Saint-Henri et Saint-André, en retrait de la plage et marqués par l’héritage industriel, se négocient dans la partie basse de la fourchette du 16e, sauf les biens en hauteur avec vue dégagée sur la rade, un micro-marché à part.
Quand plusieurs propriétaires doivent signer, voyez comment vendre un bien en indivision à Marseille, y compris si un indivisaire bloque.
L’écart entre deux maisons de surface identique peut ainsi dépasser 40 % : une maison de village à refaire et une villa des hauteurs avec vue mer ne relèvent pas du même marché.
Un marché de propriétaires occupants de longue date
Saint-Henri et Saint-André sont d’anciens villages absorbés par la ville : noyaux anciens autour de la place Raphel et du boulevard Henri Barnier, maisons mitoyennes, villas des années 1930-1970, copropriétés récentes. Une grande partie du bâti appartient aux mêmes familles depuis deux ou trois générations, souvent depuis l’époque des tuileries. Résultat : les biens qui arrivent sur le marché sont rarement « prêts à vendre ». Ce sont des maisons habitées longtemps, entretenues au coup par coup, parfois vacantes depuis un décès.
Pourquoi les maisons du 16e nord mettent souvent plus longtemps à se vendre
Le secteur est desservi : gare TER de Saint-Henri sur la ligne Marseille-Miramas, bus 36 et 96, A55 qui met la Joliette et Euroméditerranée à portée immédiate. Sur le papier, l’accessibilité n’est pas un problème. Dans les faits, plusieurs facteurs allongent les délais.
Un bâti ancien qui concentre les diagnostics défavorables
Maisons en pierre ou en moellons, planchers bois, toitures jamais reprises, réseaux d’origine : les diagnostics ramènent toujours les mêmes points. Amiante pour les permis délivrés avant le 1er juillet 1997, plomb avant 1949, contrôle électricité et gaz au-delà de quinze ans, et un DPE souvent classé F ou G. S’y ajoute l’état des risques et pollutions, qui mentionne à Marseille la sismicité et le retrait-gonflement des argiles. Notre récapitulatif des diagnostics obligatoires à la vente en 2026 détaille ce que vous devez fournir.
L’acquéreur lit ce dossier et chiffre. À Marseille, la rénovation coûte environ 23 % de moins qu’ailleurs en France, mais une rénovation complète reste entre 700 et 1 200 €/m², une rénovation lourde entre 1 200 et 2 000 €/m². Sur 100 m², cela donne une négociation à cinq chiffres, ou un abandon.
Les pentes, les accès et la vue
Une partie du bâti se trouve sur les hauteurs, dans des rues étroites, avec escaliers, murs de soutènement et stationnement compliqué. La vue sur la rade valorise le bien ; l’accès le pénalise. Livraison de matériaux, benne, échafaudage : tout coûte plus cher quand un camion ne peut pas se garer devant la porte.
S’ajoute l’héritage industriel : emprises reconverties, hangars, tissu urbain hétérogène. Une maison de village peut avoir pour voisin un entrepôt ou un mur aveugle, et l’A55 longe certains axes. Rien de cela ne se voit sur une annonce, mais tout apparaît à la première visite.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Décrivez votre bien en deux minutes, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38 : nous nous déplaçons dans tout le 16e.
Trois situations que nous rencontrons régulièrement dans le secteur
La maison familiale devenue trop grande
Des propriétaires âgés, une maison de 110 ou 130 m² sur deux niveaux, un escalier devenu difficile, un jardin qui ne s’entretient plus. Le projet est clair : partir vers un plain-pied. Le blocage aussi : personne ne veut vider quarante ans de maison avant la mise en vente, ni enchaîner les visites. Nous achetons meublé, encombré, en l’état.
La maison avec travaux lourds
Toiture à reprendre, humidité en pied de mur, électricité d’origine, parfois des fissures liées au retrait-gonflement des argiles. Ces biens font fuir les acquéreurs finançables : la banque prête sur la valeur du bien, pas sur celle du projet. L’annonce reste en ligne des mois et le prix descend par paliers. Nous chiffrons le chantier et nous achetons sur cette base, sans condition suspensive. Notre guide complet pour vendre un bien dégradé à Marseille détaille cette mécanique.
L’indivision qui s’éternise
C’est le cas le plus fréquent sur les anciens villages du nord : trois, cinq, parfois huit héritiers dispersés, aux attentes différentes sur le prix et le calendrier. Ce n’est presque jamais le montant qui bloque, c’est la durée. Chaque mois ajoute de la taxe foncière, des charges, parfois une infiltration à traiter en urgence, et de l’usure entre héritiers. Une fois l’accord de tous obtenu, la seule question est le délai entre la décision et les fonds chez le notaire. Voyez notre guide sur la vente en succession à Marseille et le cas concret d’une indivision à Saint-Marcel, très proche de ce que nous traitons dans le 16e.
Vendre à un marchand de biens : la décote, expliquée sans détour
GNE Immobilier n’est pas une agence : nous achetons pour notre compte, nous rénovons, nous revendons. Nous n’avons donc aucun intérêt à annoncer un prix que le marché ne validerait pas ensuite.
Ce que vous acceptez : un prix inférieur au prix « marché rénové ». La décote se situe généralement entre 10 et 25 % selon l’état, la complexité du dossier et le délai. Elle finance quatre postes identifiables : travaux, portage pendant le chantier, fiscalité de l’activité de marchand de biens, marge. Nous détaillons ce fonctionnement dans notre guide du statut de marchand de biens.
Ce que vous obtenez en contrepartie :
- Aucune commission prélevée sur votre prix de vente.
- Aucune condition suspensive de prêt. Nous achetons sur fonds propres ou ligne bancaire dédiée : pas de refus bancaire deux mois après le compromis.
- Achat en l’état, sans travaux ni désencombrement.
- Un délai maîtrisé. Offre ferme sous 48 heures après visite, acte notarié en trois à six semaines lorsque le dossier est complet.
- Une seule visite, pas de défilé d’acquéreurs le samedi matin.
Les diagnostics restent à votre charge, et le notaire vérifie titres, origine de propriété et urbanisme. Pour peser les deux voies, lisez notre comparaison vendre rapidement ou attendre le marché.
Les erreurs les plus courantes des vendeurs à Saint-Henri et Saint-André
Se caler sur la moyenne du 16e. Les 3 710 €/m² en maison intègrent L’Estaque et des biens rénovés. Si votre toiture est à reprendre, la référence utile est le bas de fourchette. Notre page sur L’Estaque montre cet écart entre quartiers voisins.
Engager des travaux « pour mieux vendre ». Repeindre et changer une cuisine avant la vente d’une maison qu’un acquéreur restructurera de toute façon ne récupère presque jamais la dépense.
Négliger le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ; les F suivront au 1er janvier 2028. Tout acquéreur investisseur intègre cette échéance dans son offre. À noter : la réforme du DPE du 1er janvier 2026 a abaissé le coefficient de l’électricité de 2,3 à 1,9, ce qui fait gagner une classe à environ 850 000 logements chauffés à l’électricité, sans travaux, via une attestation de recalcul gratuite de l’ADEME.
Laisser une maison vacante trop longtemps. Marseille est en zone tendue : un logement habitable, vacant depuis au moins un an au 1er janvier, peut être soumis à la taxe sur les logements vacants, avec des exonérations à vérifier au cas par cas.
Comment se déroule concrètement une vente avec nous
Vous nous décrivez le bien, par téléphone ou via le formulaire de demande d’offre. Nous fixons une visite dans les jours qui suivent, une seule, pour évaluer structure, toiture, réseaux et accès. Vous recevez ensuite une offre ferme sous 48 heures, avec le prix et le calendrier.
Si vous l’acceptez, le dossier part chez le notaire : le vôtre, si vous en avez un. Comptez trois à six semaines jusqu’à l’acte quand les pièces sont disponibles : titre de propriété, diagnostics, état civil des indivisaires. Une succession non réglée ou une hypothèque à lever allonge ce délai. Sur les questions de droit, le notaire reste seul compétent ; vous trouverez des repères fiables sur notaires.fr et sur le portail de la Ville de Marseille pour les arrêtés et registres publics.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, sans commission et sans condition de prêt. Demandez votre offre, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d’une maison à Saint-Henri ou Saint-André ?
Dans le 16e arrondissement, les maisons se situent autour de 3 710 €/m² et les appartements autour de 3 085 €/m² (données DVF/notariales, au 1er septembre 2026). Cette moyenne est tirée vers le haut par L’Estaque. À Saint-Henri et Saint-André, un bien à rénover se traite dans la partie basse de la fourchette, une villa avec vue mer nettement au-dessus.
Puis-je vendre une maison en indivision si un héritier hésite ?
La vente amiable exige l’accord de tous les indivisaires. Sans cet accord, des procédures existent, mais elles sont longues et relèvent du notaire ou du tribunal. En pratique, ce qui débloque souvent la situation est un calendrier court et un prix ferme, identiques pour tous : chacun sait ce qu’il touchera et quand.
Combien de temps entre la visite et l’argent sur mon compte ?
Offre ferme sous 48 heures après la visite. Ensuite, trois à six semaines jusqu’à la signature de l’acte authentique si le dossier notarial est complet. Une succession non liquidée, une hypothèque à lever ou un indivisaire injoignable rallongent ce délai : nous vous le signalons dès l’offre.
Y a-t-il des frais à ma charge si je vous vends mon bien ?
Aucune commission : nous achetons pour notre compte, il n’y a pas d’honoraires d’agence. Vous restez redevable des diagnostics obligatoires et, le cas échéant, d’une mainlevée d’hypothèque. Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. La contrepartie du dispositif reste la décote, généralement de 10 à 25 % selon l’état et le délai.
Un DPE en F ou G empêche-t-il de vendre ?
Non. L’interdiction porte sur la mise en location, pas sur la vente : les G depuis le 1er janvier 2025, les F au 1er janvier 2028. Vous pouvez vendre à tout moment. En revanche, un acquéreur investisseur intègre le coût des travaux à réaliser dans son offre, ce qui explique les écarts de prix observés sur le bâti ancien du secteur.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
