Marseille est classée en zone tendue : un logement habitable laissé vide depuis au moins un an au 1er janvier y est soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV), au taux de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % ensuite. Des exonérations existent (travaux lourds, mise en vente au prix du marché sans preneur, vacance subie), mais elles doivent être prouvées. Et à partir de 2027, la fusion TLV/THLV en une taxe unique permettra aux communes de majorer encore la note.
Derrière la question fiscale s’en cache une autre, plus concrète : un logement vide coûte de l’argent tous les mois, et il se dégrade. Voici la règle applicable en 2026, le coût réel d’un bien inoccupé à Marseille, et le moment où vendre devient l’option la plus rationnelle.
Marseille est-elle concernée par la taxe sur les logements vacants ?
Oui. Marseille figure parmi les communes en zone tendue, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est marqué. La TLV y s’applique de plein droit, sans délibération municipale.
Cela vise des situations très ordinaires : l’appartement d’un parent décédé que la fratrie n’arrive pas à vendre, le T3 du boulevard Chave dont les travaux sont repoussés d’année en année, la maison de village de l’Estaque gardée « au cas où ». Aucun de ces propriétaires ne se pensait spéculateur ; la taxe ne fait pas la différence.
À ne pas confondre avec la taxe foncière, due chaque année quoi qu’il arrive, ni avec la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui vise un logement meublé occupé ponctuellement.
Qu’est-ce qu’un logement « vacant » au sens fiscal ?
Trois conditions cumulatives, appréciées au 1er janvier.
- Le logement est habitable : clos et couvert, eau, électricité, sanitaires. Une ruine ou un cabanon non raccordé ne sont pas concernés.
- Il est vide de meubles, ou meublé de façon trop insuffisante pour permettre l’habitation.
- Il est inoccupé depuis au moins un an.
Le piège du 1er janvier
La date de référence est fixe. Un logement libéré en février et reloué en novembre n’est pas vacant ; libéré en octobre et toujours vide quinze mois plus tard, il le devient. Beaucoup de propriétaires se font rattraper pour avoir laissé filer une saison de travaux, puis une seconde.
L’occupation de plus de 90 jours écarte la taxe
Une occupation continue de plus de quatre-vingt-dix jours dans l’année suffit à sortir le bien du champ de la taxe : logement prêté à un proche, ou occupé pendant un chantier. Encore faut-il le démontrer : factures d’énergie, attestation d’hébergement.
Combien coûte la TLV en 2026 ?
La base n’est pas le prix du bien ni le loyer réel, mais la valeur locative cadastrale, celle qui sert déjà à la taxe foncière. Le taux est de 17 % la première année d’imposition, puis 34 % les années suivantes, frais de gestion en sus.
Un bien vide est donc taxé chaque année à hauteur d’un tiers environ de sa valeur locative cadastrale, en plus de la taxe foncière. La première année, la somme est rarement dramatique : c’est la répétition qui fait mal, sur un bien qui ne rapporte rien et se dégrade en parallèle. Détail des règles sur service-public.fr.
Les exonérations : qui peut y échapper ?
Plusieurs cas font sortir le bien du champ de la taxe. Point commun : la vacance doit être subie, pas choisie.
- Travaux indispensables importants, supérieurs à 25 % de la valeur du bien : électricité hors normes, remontées capillaires, plancher bois à reprendre, fréquent dans le centre ancien marseillais. Devis, factures et photos datées à l’appui.
- Bien mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur. L’exonération la plus invoquée et la plus contestée : un appartement affiché 30 % au-dessus des références du quartier n’est pas un bien « qui ne trouve pas preneur », c’est un bien mal positionné. Conservez mandats, annonces datées, comptes rendus de visites.
- Vacance indépendante de votre volonté : indivision bloquée, succession non liquidée, procédure judiciaire, arrêté de mise en sécurité interdisant l’occupation.
- Occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l’année.
Rien n’est automatique : ces exonérations se réclament auprès du centre des finances publiques, pièces à l’appui.
Ce qui change en 2027 : la TVLH
La loi de finances 2026 fusionne la TLV et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV, applicable hors zone tendue) en une taxe unique, pleinement applicable en 2027. Le point à retenir : les communes pourront majorer la taxe jusqu’à 30 % la première année et 60 % ensuite. La tendance de fond est claire : la pression fiscale sur les logements vides augmente. Attendre coûtera plus cher demain qu’aujourd’hui.
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Le coût réel d’un logement vide à Marseille
La TLV n’est qu’une ligne du budget. Un bien inoccupé accumule :
- la taxe foncière, due intégralement ;
- les charges de copropriété, y compris celles qui ne dépendent pas de l’occupation (ascenseur, parties communes, syndic) ;
- l’assurance propriétaire non occupant, souvent majorée sur un logement vide ;
- les appels de fonds pour travaux votés (ravalement, ascenseur, toiture) rarement anecdotiques dans les copropriétés anciennes du centre ;
- la TLV elle-même ;
- et le coût invisible : la dégradation.
C’est ce dernier point que nous constatons le plus sur le terrain. Un logement vide se dégrade plus vite qu’un logement habité : personne ne remarque la fuite du chauffe-eau, l’humidité qui remonte, le dégât des eaux venu de l’étage. Dans les immeubles à trois fenêtres du centre, un appartement laissé vide trois ans passe régulièrement d’un rafraîchissement à 250-500 €/m² à une rénovation lourde à 1 200-2 000 €/m² (fourchettes usuelles, août 2026) : l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros, même à Marseille où la rénovation reste environ 23 % moins chère que la moyenne nationale.
Garder, louer ou vendre ?
Garder n’a de sens qu’avec une date de sortie : un enfant qui s’installe l’an prochain, un chantier déjà financé. Sinon la vacance se prolonge d’elle-même.
Louer supprime la TLV, mais suppose un logement louable. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ; les F suivront en 2028, les E en 2034. À Noailles, à la Belle de Mai et sur Hoche-Versailles-Pelletan s’ajoute le permis de louer, sous peine d’une amende de 5 000 à 15 000 €. Si le bien est vide parce qu’il n’est pas louable en l’état, la location n’est pas une solution : c’est un chantier à financer. Voir louer ou vendre à Marseille en 2026.
Vendre arrête l’hémorragie d’un coup. Une mise en vente classique fonctionne sur un bien propre et bien situé, mais un logement vide depuis des années, daté, au DPE médiocre, est le profil qui traîne, et un bien qui traîne reste vacant, donc taxable. Notre comparatif vendre rapidement ou attendre le marché chiffre ce que coûte l’attente.
Vendre un logement vacant à un marchand de biens
Nous sommes marchand de biens à Marseille : nous achetons directement, pour notre compte, sur fonds propres ou ligne bancaire. Pas de mandat, pas de recherche d’acquéreur, pas de commission à votre charge.
Ce que nous achetons dans ce cas de figure
Des appartements vides depuis des années dans le centre et l’est marseillais, des lots de successions non liquidées, des biens en indivision bloquée, des logements sous arrêté de mise en sécurité, des maisons de village sans usage. L’état ne nous fait pas reculer : c’est notre métier de le reprendre. Vous vendez en l’état, sans vider, sans repeindre, sans devis à demander.
La décote, dite clairement
Nous achetons en dessous du prix « marché rénové ». La décote se situe généralement entre 10 et 25 % selon l’état, la localisation et le délai souhaité : elle couvre les travaux, le portage (charges, taxes, intérêts pendant notre détention), la fiscalité de notre activité et notre marge. En face, vous obtenez ce qu’une vente classique ne garantit jamais : offre écrite sous 48 h après une seule visite, aucune condition suspensive de prêt, zéro commission, date d’acte connue à l’avance. Sur un bien vacant, mettez en regard les années de TLV, de charges et de dégradation évitées.
Les délais
Offre ferme sous 48 h après visite, signature chez le notaire en 3 à 6 semaines quand le dossier est prêt : propriété établie (attestation notariée en cas de succession) et diagnostics disponibles, ces derniers restant à votre charge. Notre guide de la vente d’un bien dégradé à Marseille détaille les pièces à réunir.
Les erreurs que nous voyons le plus souvent
- Espérer passer entre les gouttes. Les fichiers fiscaux croisent consommations d’énergie et déclarations d’occupation : la vacance se voit.
- Invoquer l’exonération « mise en vente » sans preuve. Sans mandats, annonces datées et historique de baisses, la réclamation tombe.
- Laisser une indivision s’enliser. L’exonération est parfois justifiée, mais le bien se dégrade et les charges courent. Notre guide de la vente en succession à Marseille explique comment débloquer ces dossiers.
- Sous-estimer les charges accumulées. À l’acte, l’état daté remonte des appels de fonds oubliés : mieux vaut les connaître avant de négocier.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h. Une visite, une offre écrite, aucun engagement : passez par notre formulaire ou par notre page vendre un bien, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Combien coûte la TLV ?
Le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d’imposition, puis 34 % les années suivantes, frais de gestion en sus. La base n’est pas le prix du bien ni le loyer réel, mais la valeur locative qui figure déjà sur votre avis de taxe foncière. Cette taxe s’ajoute à la taxe foncière, elle ne la remplace pas.
Suis-je exonéré si mon logement est en travaux ?
Oui, si les travaux nécessaires pour rendre le logement habitable représentent plus de 25 % de la valeur du bien. L’exonération n’est pas automatique : il faut la demander auprès du centre des finances publiques et la justifier par des devis, des factures et des photos datées. Un simple projet de rénovation ne suffit pas.
Ma mise en vente me protège-t-elle de la taxe ?
Seulement si le bien est proposé au prix du marché et que vous pouvez le prouver : mandats, annonces datées, historique des visites et des baisses de prix. Un bien affiché nettement au-dessus des références du quartier depuis des mois est considéré comme volontairement vacant. Conservez systématiquement toutes les pièces du dossier.
Que se passe-t-il en 2027 avec la TVLH ?
La loi de finances 2026 fusionne la TLV et la THLV en une taxe unique, pleinement applicable en 2027. Les communes pourront majorer cette taxe jusqu’à 30 % la première année et 60 % ensuite. Pour un propriétaire marseillais, cela signifie qu’un logement laissé vide coûtera mécaniquement plus cher dans les années à venir.
Puis-je vendre rapidement un logement vacant et dégradé ?
Oui. Nous achetons en l’état, sans que vous ayez à vider, nettoyer ou faire des travaux. Après une visite, vous recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, sans commission ni condition suspensive de prêt. La signature chez le notaire intervient généralement en 3 à 6 semaines lorsque le titre de propriété et les diagnostics sont prêts.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
