Le Camas est l’un des quartiers résidentiels les plus appréciés du 5e arrondissement de Marseille. Bordé par le cours Lieutaud à l’ouest, le boulevard Baille au sud, La Plaine au nord et la rue Saint-Pierre à l’est, il combine immeubles XIX-XXe d’excellente facture, commerces de proximité, transports (métro Notre-Dame du Mont : Cours Julien, bus, tramway proche) et vie de quartier authentique. Pour un marchand de biens, le Camas représente un marché stable, liquide, à demande pérenne, idéal pour des opérations T2-T4 à rendement maîtrisé. Chez GNE Immobilier, nous y opérons régulièrement et nous partageons ici notre lecture du marché 2026.
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Le Camas en 2026 : un quartier résidentiel pivot
Le Camas occupe une position stratégique entre :
- La Plaine (place Jean-Jaurès) au nord, cœur bobo-bohème de Marseille.
- Le cours Julien à l’ouest, scène culturelle et nocturne.
- Le boulevard Baille au sud, axe résidentiel et hospitalier.
- Saint-Pierre à l’est, faubourg en transformation.
Cette centralité piétonne est un atout majeur : tout est accessible à pied, ce qui en fait un quartier prisé des familles, jeunes cadres, professions libérales et professions intellectuelles.
Le tissu urbain combine :
- Des immeubles haussmanniens et post-haussmanniens (1880-1910) le long du cours Lieutaud et de la rue Saint-Michel.
- Des immeubles Art Déco et Années Folles (1920-1935) très bien construits.
- Quelques immeubles d’après-guerre intercalés.
- Un bâti faubourien plus modeste dans certaines rues secondaires.
Prix au m² Camas en 2026
Fourchettes observées :
- Ancien à rénover : 3 200 à 3 700 €/m².
- Ancien partiellement rénové : 3 700 à 4 100 €/m².
- Ancien rénové qualité standard : 4 100 à 4 400 €/m².
- Ancien rénové premium (étage élevé, balcon, vue, cachet) : 4 400 à 4 800 €/m².
Les biens d’angle, dernier étage avec terrasse ou balcon filant, dans les plus beaux immeubles du quartier peuvent ponctuellement dépasser 5 000 €/m².
La fourchette 3 500 à 4 500 €/m² est le cœur du marché pour les T2-T4 du Camas, ce qui en fait un terrain de jeu accessible pour les opérations marchand de biens avec un ticket d’entrée raisonnable.
Les rues qui font la cote du Camas
Cours Lieutaud (côté Camas)
Axe structurant, immeubles haussmanniens, bonne visibilité. Bémol : circulation et nuisances sonores qui imposent un double vitrage de qualité et une attention aux orientations sur cour.
Rue Saint-Michel et rue Sibié
Cœur du Camas, immeubles homogènes, calme relatif, demande forte de familles.
Rue des Trois Rois et rue Pastoret
Ambiance villageoise, beaux immeubles, demande locative et acheteurs jeunes cadres.
Frange La Plaine
La proximité immédiate de la place Jean-Jaurès tire les prix vers le haut, mais avec la contrepartie de l’animation nocturne.
Bas du Camas vers Baille
Plus proche des hôpitaux (Conception, Timone à proximité), demande locative forte des personnels soignants et étudiants en médecine.
Profil de demande au Camas
La demande au Camas se segmente clairement :
- Familles cherchant T3-T4 (50 % de la demande) pour résidence principale.
- Jeunes cadres en T2-T3 (30 %).
- Investisseurs locatifs en T1-T2 destinés aux étudiants et internes hospitaliers (15 %).
- Résidence secondaire (5 %), niche en croissance.
Cette diversité de demande sécurise la liquidité à la revente, avantage majeur pour un marchand de biens.
Exemple d’opération type au Camas
Opération représentative :
- Acquisition : 2 lots contigus au 3e étage d’un immeuble post-haussmannien rue Saint-Michel, environ 150 m² au total, à recomposer.
- Prix d’achat : 510 000 € (≈ 3 400 €/m²).
- Travaux : recomposition en 2 appartements (T2 et T3), rénovation complète, mise en valeur cachet, cuisines équipées. Budget travaux ≈ 200 000 €.
- Frais annexes : ≈ 55 000 €.
- Prix de revient total : ≈ 765 000 €, soit ≈ 5 100 €/m².
- Revente : autour de 870 000 à 920 000 € (T2 : ≈ 250 000 €, T3 : ≈ 620 000 à 670 000 €).
- Marge brute : 14 à 20 %.
Le calendrier d’une opération de ce type sur le Camas est typiquement de 6 à 9 mois entre acquisition et revente, ce qui permet une rotation de capital efficace.
Pourquoi un marchand de biens local sur le Camas
Le Camas est un marché mature mais avec des poches d’opportunité régulières :
- Successions et indivisions qui sortent à des prix correctifs.
- Investisseurs qui arbitrent leur patrimoine et cèdent en bloc.
- Biens dégradés sous-valorisés mais avec excellent potentiel après rénovation.
Chez GNE Immobilier, nous proposons :
- Un sourcing actif sur le quartier via notre réseau d’apporteurs.
- Une expertise des copropriétés du Camas, souvent de taille moyenne avec gestion variable.
- Une capacité d’exécution rapide pour saisir les opportunités à prix correct.
Nous accompagnons aussi les propriétaires qui souhaitent vendre rapidement un bien au Camas, avec une offre d’achat rapide et un parcours sécurisé.
Perspectives 2026-2027
Le Camas bénéficie de plusieurs tendances structurelles :
- Diffusion de la gentrification depuis La Plaine et Cours Julien.
- Demande croissante de familles cherchant à rester dans l’hyper-centre.
- Stabilité du tissu commercial de proximité.
- Amélioration progressive de l’espace public (piétonnisation partielle, végétalisation).
Notre conviction : les prix devraient progresser de 2 à 4 % par an sur 2026-2027 au Camas, avec une prime croissante pour les biens avec extérieur (balcon, terrasse, loggia).
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