Sortie d'indivision à Marseille

Vous êtes trois sur l’acte. L’appartement du 6e ou l’immeuble de famille du 5e est estimé 600 000 €, vous voulez en sortir, et la première question qui tombe quand on s’assoit chez le notaire est rarement celle qu’on imagine. Ce n’est pas “à qui on vend”, c’est “combien on perd”. Entre le droit de partage, les droits de mutation, les honoraires de procédure et la décote de licitation, l’écart entre la pire et la meilleure sortie sur un bien à 600 000 € se chiffre couramment entre 40 000 € et 130 000 €. Sur un immeuble à 1,2 M€, on parle de plus de 200 000 €. Ce n’est pas un détail de fin d’acte, c’est presque la moitié d’une quote-part.

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Trois régimes fiscaux principaux encadrent la sortie d’indivision en France, et à Marseille la mécanique est la même qu’ailleurs : le partage amiable (avec ou sans licitation entre coindivisaires), la licitation judiciaire devant le tribunal, et la vente à un marchand de biens sous engagement de revente de l’article 1115 du Code général des impôts. Chacun a son coût direct, son coût caché et son délai. Cet article les passe en revue, avec un calcul comparatif détaillé sur une indivision à 600 000 € partagée entre trois indivisaires, trois exemples types (succession, divorce, famille recomposée), et une FAQ pour les questions que vos cohéritiers vont poser en réunion de famille. Pour aller plus loin, voir notre guide complet.

GNE Immobilier est marchand de biens à Marseille intra-muros, du 1er au 12e arrondissement. Nous achetons régulièrement des biens en indivision, en succession, en sortie de divorce, en notre nom propre, comptant, sous le régime de l’article 1115 CGI. Ce statut change la donne pour le vendeur, et c’est ce que nous expliquons ici sans détour.

Pourquoi l’indivision coûte cher quand on y reste, et pourquoi elle coûte cher quand on en sort

L’indivision est un régime de propriété collective né soit d’une succession, soit d’un achat à plusieurs (concubins, frères et sœurs investisseurs), soit d’un divorce ou d’une dissolution de PACS qui n’a pas été liquidé. Tant qu’elle dure, chacun supporte les charges au prorata de sa quote-part, encaisse les loyers à la même proportion, et doit obtenir l’unanimité pour vendre le bien dans son entier (article 815-3 du Code civil, sauf majorité des deux tiers pour certains actes de gestion depuis la loi de 2009).

Le problème est que cette unanimité bloque. Un indivisaire qui veut vendre, deux qui ne veulent pas. Une sœur qui habite le bien et qui ne veut pas en partir. Un frère expatrié injoignable. Un cohéritier qui réclame un rachat de soulte impossible à financer. La situation s’enkyste, les charges courent (taxe foncière, charges de copropriété, ravalement obligatoire ZTR, travaux de l’arrêté de péril du Panier), et tout le monde perd de l’argent en silence.

La sortie d’indivision est donc presque toujours souhaitable, mais elle a un prix. Ce prix dépend du chemin choisi.

Régime n°1 : le partage amiable et la licitation entre coindivisaires (droit de partage 2,5 %)

Le partage amiable intervient quand tous les indivisaires s’entendent. L’acte est passé devant notaire, qui attribue à chacun sa part : soit en biens en nature (un appartement à l’un, un autre à l’autre), soit en valeur via une soulte versée par l’attributaire excédentaire aux autres. Quand le partage met fin à l’indivision et qu’il a lieu entre les indivisaires originaires, il déclenche le droit de partage prévu à l’article 746 du CGI.

Le taux est de 2,5 % depuis 2012, calculé sur la valeur nette de l’actif partagé (actif brut moins le passif réel, typiquement le solde du prêt immobilier). Quand l’un des indivisaires rachète la totalité du bien aux autres en versant une soulte, l’opération est appelée licitation faisant cesser l’indivision et bénéficie du même taux de 2,5 % sur la valeur totale du bien, et pas seulement sur la soulte. Cette règle est issue de la jurisprudence constante et de l’article 748 CGI.

Trois pièges classiques :

D’abord, la base de calcul est la valeur active brute déclarée à l’acte, pas un prix de vente externe. Sous-évaluer pour réduire le droit, c’est risquer un redressement par l’administration fiscale via l’article L.17 du Livre des procédures fiscales (rectification possible pendant trois ans, plus pénalités).

Ensuite, si l’opération ne fait pas cesser l’indivision (par exemple Sophie rachète la part de Marc mais reste en indivision avec Léa), ce n’est plus un partage mais une cession de droits indivis, taxée aux DMTO à environ 6,32 % sur la soulte. La nuance est mince mais l’écart fiscal est massif.

Enfin, l’attributaire qui rachète peut déclencher une plus-value immobilière sur la part qu’il vend implicitement à lui-même si le bien n’était pas sa résidence principale et que la valeur a augmenté depuis l’acquisition initiale. À étudier au cas par cas avec le notaire.

Pour aller plus loin sur la mécanique conflictuelle, voir notre dossier vendre un bien en indivision conflictuelle.

Régime n°2 : la licitation judiciaire (le scénario que personne ne veut)

Quand l’unanimité ne tient pas, l’article 815 du Code civil autorise tout indivisaire à demander le partage judiciaire devant le tribunal judiciaire. Si le partage en nature est impossible (un appartement ne se coupe pas en trois), le juge ordonne la licitation : vente aux enchères publiques, à la barre du tribunal, avec un avocat obligatoire, une mise à prix fixée par expertise, et un risque d’adjudication très en dessous du marché.

C’est le scénario rouge.

Durée : 18 à 24 mois entre l’assignation et l’audience d’adjudication, sans compter les recours.

Frais directs : honoraires d’avocat 6 000 à 10 000 € selon la complexité, frais d’expertise judiciaire 2 000 à 4 000 €, droits de procédure et émoluments de notaire commis, soit un total qui dépasse couramment 15 000 à 20 000 € pour le bien et qui se cumule sur tous les indivisaires.

Décote d’adjudication : c’est le coût caché qui fait mal. Les ventes à la barre se font traditionnellement entre 30 % et 50 % sous la valeur de marché libre, et ce n’est pas une légende urbaine. La raison est mécanique : l’acquéreur en licitation paie comptant, n’a pas de conditions suspensives de prêt, ne peut pas visiter sérieusement, achète “en l’état” sans aucune garantie des vices cachés, et supporte des frais d’adjudication très élevés. Il intègre tout cela dans son enchère maximale. Sur un bien marseillais qui vaudrait 600 000 € sur le marché libre, l’adjudication réaliste se situe entre 300 000 € et 420 000 € selon la chaleur de la salle ce jour-là.

Régime fiscal : si l’adjudicataire est un tiers, DMTO d’environ 6,32 % à sa charge. Si c’est un coindivisaire, droit de partage 2,5 %. Mais cela ne change pas grand-chose au problème, qui est la perte sèche sur le prix.

Régime n°3 : la vente à un marchand de biens sous engagement de revente (article 1115 CGI)

L’article 1115 du Code général des impôts réserve un régime fiscal particulier aux marchands de biens assujettis qui acquièrent un immeuble en s’engageant à le revendre dans un délai de cinq ans. Au lieu des DMTO de droit commun à environ 6,32 % (taux des Bouches-du-Rhône depuis le 1er mai 2025), l’acquéreur paie une simple taxe de publicité foncière de 0,715 %, plus les émoluments du notaire qui restent dus.

Sur un bien à 600 000 €, l’économie est immédiate :

DMTO classiques : 600 000 × 6,3185 % = 37 911 €
TPF 1115 CGI : 600 000 × 0,715 % = 4 290 €
Différence : 33 621 € qui restent dans l’opération

Les conditions à respecter sont strictes : statut de marchand de biens déclaré, engagement de revente formel dans l’acte, revente effective dans les 60 mois (sous peine de paiement rétroactif des droits, intérêts de retard et droit supplémentaire de 1 % par mois d’écart sur les 4 années excédentaires), tenue d’un registre des opérations prévu à l’article 852 du CGI, déclaration H1 ou H2 selon les travaux réalisés. Le sujet est détaillé dans notre guide complet de l’article 1115 CGI et dans la fiche dédiée à l’engagement de revente 5 ans.

L’enjeu pour le vendeur indivisaire est simple : un marchand de biens qui paie 0,715 % au lieu d’environ 6,32 % de droits a une structure de coût allégée, et peut donc proposer un prix d’achat plus proche de la valeur de marché qu’un investisseur particulier qui doit supporter les droits pleins. Sa marge MDB rogne une partie de cet avantage, mais pas la totalité. C’est exactement le levier qui permet aux vendeurs en sortie d’indivision d’obtenir un net presque équivalent au marché libre, dans des délais de 30 à 45 jours, sans audience, sans avocat, sans publicité.

Calcul comparatif chiffré : indivision à 600 000 €, trois indivisaires à parts égales

Posons l’hypothèse : appartement de famille à Marseille 6e, estimation marché libre 600 000 €, trois indivisaires à 1/3 chacun, pas de crédit en cours. Le bien doit sortir d’indivision.

Scénario A : partage amiable avec rachat de soulte par un indivisaire

L’un des trois rachète aux deux autres. Soulte 2 × 200 000 € = 400 000 €. Droit de partage 600 000 × 2,5 % = 15 000 €, à la charge de l’attributaire. Émoluments notaire sur partage environ 4 800 €. Si l’attributaire doit emprunter 400 000 € pour financer la soulte, ajouter frais de garantie hypothécaire et frais de dossier banque autour de 5 000 €. Coût direct total : environ 25 000 €. Net pour chacun des deux sortants : 200 000 € brut, à charge pour eux de gérer leur propre fiscalité personnelle (plus-value immobilière si le bien n’était pas leur résidence principale et qu’il y a eu valorisation depuis l’acquisition initiale).

Scénario B : licitation judiciaire

Procédure assignée par l’un des indivisaires. Expertise judiciaire qui retient 580 000 €. Mise à prix 350 000 €. Adjudication réaliste autour de 380 000 € dans le contexte marseillais actuel (décote ~37 %). Frais d’avocat répartis 8 000 €. Frais d’expertise et d’adjudication 6 000 €. Délai : 22 mois. Net à partager : 366 000 €, soit 122 000 € par indivisaire. Perte sèche par rapport au marché : environ 78 000 € par indivisaire par rapport à un partage amiable réussi. Et 22 mois de charges, de taxe foncière et d’angoisse en plus.

Scénario C : vente à un marchand de biens sous régime 1115 CGI

GNE propose une offre nette autour de 520 000 € sur ce type de bien (décote 13 % par rapport à la valeur marché libre, qui intègre notre marge, le risque de revente, et les travaux éventuels). Les DMTO de 0,715 % et nos frais sont à notre charge intégrale. Pas de droit de partage pour les indivisaires puisque la vente se fait à un tiers, pas entre eux. Délai 30 à 45 jours. Net à partager : 520 000 €, soit 173 333 € par indivisaire. Chacun gère ensuite sa fiscalité plus-value personnelle.

Récapitulatif net par indivisaire :

Partage amiable réussi (si l’un peut financer) : 200 000 €
Licitation judiciaire : 122 000 €
Vente MDB 1115 CGI : 173 333 €

La vente MDB perd 26 667 € par tête face au partage amiable parfait, mais elle gagne 51 333 € par tête face à la licitation judiciaire, et surtout elle existe vraiment quand le partage amiable est bloqué par l’absence de financement ou un conflit insoluble. C’est la sortie réaliste pour 70 % des indivisions de plus de deux indivisaires.

Trois exemples types de sortie d’indivision

Exemples hypothétiques, à visée pédagogique. Ils ne décrivent aucun dossier réel.

Exemple type n°1 : une succession avec un héritier qui ne répond plus

Des enfants héritent d’un petit immeuble ancien, avec des travaux à prévoir et des lots loués. Deux veulent vendre, un veut garder, le dernier vit à l’étranger et ne répond plus. Personne ne peut racheter les parts des autres. La licitation judiciaire paraît inévitable, avec une adjudication probablement bien en dessous de la valeur du bien. Les héritiers joignables comparent cette perspective avec une offre ferme de marchand de biens, et font régulariser la situation de l’héritier silencieux par la voie judiciaire adaptée.

À retenir : comparez toujours le net par héritier, frais de procédure déduits, et pas seulement le prix affiché. Voir aussi vendre une succession sur trois générations et vendre une succession avec héritier introuvable.

Exemple type n°2 : un divorce avec une soulte impossible à financer

Un couple divorce. L’un voudrait garder la maison, mais sa banque refuse de financer la soulte. Trois options : la vente sur le marché, plus longue et incertaine ; la licitation, plus longue encore et avec une forte décote ; la vente à un acquéreur sans condition de prêt, un peu sous le prix du marché, mais qui permet de liquider le régime matrimonial rapidement.

À retenir : l’écart de prix se compare au coût du temps (charges, crédit, procédure en suspens). Notre article sur la soulte et le financement après divorce détaille ces mécanismes.

Exemple type n°3 : une famille recomposée avec un conjoint survivant

Un bien propre du défunt revient à ses enfants d’un premier lit et à son conjoint survivant, qui reçoit un quart en pleine propriété (article 757 du Code civil). Le conjoint ne souhaite pas vendre, les enfants veulent récupérer leur part. Une vente n’est possible qu’avec l’accord de tous ou par la voie judiciaire. Si un usufruit est en jeu, sa valeur se calcule selon le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

À retenir : chiffrez la part de chacun avant de négocier : c’est souvent ce calcul, posé noir sur blanc, qui permet l’accord. Pour les configurations avec usufruit ou mineur, voir vendre un bien en indivision avec mineur ou héritier protégé.

Pourquoi le prix MDB approche du prix marché : le mécanisme de compensation

Beaucoup d’indivisaires partent du principe qu’un marchand de biens “achète moitié prix”. Ce n’est plus vrai depuis longtemps sur le marché marseillais structuré. Le mécanisme est le suivant.

Un acquéreur particulier qui achète 600 000 € paie 37 911 € de DMTO plus 4 000 € de frais notariés, soit un coût d’entrée de 41 911 €. Pour avoir une marge de sécurité de 5 à 10 % sur sa revente future (vu l’incertitude de marché), il ne peut acheter que si le bien est sous-évalué de 8 à 12 %.

Un marchand de biens en 1115 CGI paie 4 290 € de TPF plus 4 000 € de frais, soit 8 290 € de coût d’entrée. Sur la même opération à 600 000 €, il a 33 621 € d’avantage fiscal par rapport au particulier. Il peut donc remonter son prix d’achat de 25 000 à 30 000 € sans dégrader sa rentabilité d’opération.

Concrètement, là où un investisseur particulier propose 510 000 € sur un bien à 600 000 € marché libre, le MDB peut proposer 530 à 545 000 €. Sur les biens nécessitant travaux, la marge se resserre car le MDB intègre le coût et le risque travaux. Sur les biens en bon état, la marge se resserre encore davantage car le risque de revente est faible.

L’autre avantage est invisible mais décisif : nous payons comptant, sans condition suspensive de prêt. Le compromis tient. Pas de chaîne d’acquéreurs qui se désiste à la dernière minute, pas de banque qui refuse au bout de 3 mois. Ce différentiel de certitude vaut couramment 3 à 5 % de prix supplémentaire qu’un vendeur indivisaire serait prêt à concéder pour avoir la paix.

La question de la plus-value immobilière en sortie d’indivision

Indépendamment du régime de droit de mutation, chaque indivisaire reste personnellement redevable de la plus-value immobilière sur sa quote-part s’il vend (que ce soit dans un partage avec soulte ou dans une vente externe).

Trois règles à retenir :

D’abord, l’exonération résidence principale (article 150 U II 1° CGI) joue pour l’indivisaire qui occupait le bien à titre de résidence principale au moment de la vente. Les autres indivisaires non occupants sont imposables.

Ensuite, en succession, la date d’acquisition retenue est celle du décès et le prix d’acquisition est la valeur déclarée à la succession (donc souvent récente, ce qui réduit la plus-value).

Enfin, l’abattement pour durée de détention s’applique : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Le calcul exact se fait au cas par cas.

Pour la part de l’indivisaire qui rachète aux autres dans un partage, il n’y a pas de plus-value taxable sur cette opération précise (le partage n’est pas une vente au sens fiscal), mais la valeur d’acquisition de la quote-part rachetée sera la valeur retenue à l’acte, ce qui aura un impact sur la plus-value lors de la revente ultérieure du bien.

Les frais cachés que personne ne chiffre au départ

Les calculs précédents portent sur le coût fiscal direct et les frais évidents. Trois postes complémentaires méritent d’être anticipés dès la première réunion entre indivisaires.

D’abord les charges courantes pendant la procédure. Sur 22 mois de licitation judiciaire, un immeuble marseillais en copropriété supporte typiquement 6 000 à 12 000 € de charges courantes (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, eau, électricité si le bien reste alimenté), à répartir entre les indivisaires au prorata de leur quote-part. À cela s’ajoutent les éventuels travaux votés en assemblée générale, les appels de fonds spéciaux ravalement, les obligations DPE pour les biens en location (passoires thermiques classées F ou G interdites de location depuis 2025 pour les F et 2028 pour les G). Quand la procédure traîne, ces lignes s’accumulent et grignotent le produit final.

Ensuite les risques de dégradation et de squat. Un bien vide pendant 18 à 24 mois dans certains quartiers de Marseille (Belsunce, Noailles, parts du 13003) est exposé. Un squat installé pendant la procédure judiciaire complique l’adjudication, réduit la mise à prix et peut même nécessiter une procédure d’expulsion préalable qui ajoute 6 à 12 mois supplémentaires.

Enfin les frais d’assurance et de gestion. L’indivision ne dispense pas d’assurer le bien. Si personne n’occupe, il faut souscrire une assurance propriétaire non occupant. Si l’un des indivisaires gère seul, il peut demander une rémunération de gestion (article 815-12 du Code civil), souvent oubliée puis réclamée tardivement, ce qui crée des litiges complémentaires au moment du partage final.

Tous ces postes plaident pour une sortie rapide quand elle est possible, et c’est précisément ce que permet une vente cash à un MDB.

Et l’article 3779 CGI dans tout ça ?

L’article 3779 du CGI est moins central que le 746 ou le 1115. Il concerne les obligations déclaratives liées aux biens immobiliers détenus en indivision, principalement pour les déclarations successorales et l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Chaque indivisaire déclare sa quote-part dans la valeur du bien, et non la valeur totale. En cas de démembrement (usufruit, nue-propriété), le barème de l’article 669 CGI s’applique pour la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

Une omission ou sous-évaluation expose à un redressement (article 1729 CGI : pénalité de 10 à 40 %) plus intérêts de retard (article 1727 CGI : 0,20 % par mois). C’est rare en pratique mais cela arrive sur les indivisions oubliées de successions anciennes.

FAQ : les huit questions que tout indivisaire pose

1. Le droit de partage à 2,5 %, on peut l’éviter comment ?

En ne procédant pas à un partage entre indivisaires. Si le bien est vendu à un tiers (particulier, MDB, investisseur), il n’y a plus de droit de partage : l’acquéreur tiers paie ses DMTO et les indivisaires se répartissent le prix net. Le droit de partage ne se déclenche que si l’un des indivisaires devient attributaire du bien ou si un acte de partage formel intervient.

2. La taxe de publicité foncière à 0,715 % de l’article 1115 CGI, c’est qui qui la paie ?

C’est l’acquéreur marchand de biens, sur sa déclaration H1 ou H2. Le vendeur indivisaire n’est concerné par rien : il touche son prix net (avant fiscalité plus-value personnelle), point. L’avantage fiscal du 1115 CGI bénéficie directement au MDB, et indirectement au vendeur via un prix d’achat plus élevé.

3. Si le marchand de biens ne revend pas dans les 5 ans, il se passe quoi ?

Il perd le bénéfice du 1115 CGI rétroactivement, doit payer les DMTO de droit commun (environ 6,32 % moins la taxe déjà acquittée), majorés de l’intérêt de retard. C’est le risque du MDB, pas le vôtre. Une fois la vente actée, vous êtes hors du sujet. Détails dans notre fiche engagement de revente 5 ans CGI.

4. La licitation judiciaire, je peux l’éviter si mes coindivisaires veulent l’imposer ?

Pas si l’un d’eux est déterminé à assigner. Le tribunal ordonne le partage et, si le partage en nature est impossible, la licitation. Vous pouvez seulement gagner du temps avec une négociation parallèle ou en proposant rapidement une vente amiable à un tiers (MDB inclus) qui satisfait financièrement tout le monde, ce qui désamorce l’assignation.

5. La plus-value immobilière s’applique sur ma part même si je rachète aux autres ?

Non. Si vous êtes attributaire dans un partage, vous ne vendez pas votre part : vous récupérez la pleine propriété en versant une soulte aux autres. Pas de plus-value pour vous sur cette opération. En revanche, les indivisaires qui reçoivent la soulte ne sont pas non plus imposés à la plus-value sur cette part, car la jurisprudence et la doctrine fiscale considèrent le partage comme déclaratif, pas comme une vente. Les choses changent si le bien est ensuite revendu.

6. Combien de temps prend une vente à GNE pour une indivision à 3 indivisaires ?

30 à 45 jours en moyenne entre la signature du compromis et l’acte authentique, à condition que tous les indivisaires soient présents ou représentés par procuration notariée. Si un mineur ou un majeur protégé est concerné, ajouter 2 à 4 mois pour l’autorisation du juge des tutelles.

7. Et si l’un des indivisaires est à l’étranger ou injoignable ?

La procuration notariée peut être donnée à distance via les consulats de France ou via un notaire local apostillé. Pour un indivisaire véritablement introuvable, il faut passer par une procédure de représentation judiciaire (article 815-4 du Code civil) ou une demande de partage judiciaire avec saisie de la quote-part. Voir vendre une succession avec héritier introuvable.

8. Les DMTO à 0,715 % ne s’appliquent qu’aux marchands de biens, ou aussi aux SCI ?

Réservés aux personnes ou structures ayant le statut juridique et fiscal de marchand de biens (inscription au RCS avec activité de marchand de biens, soumission à la TVA sur la marge ou sur le prix total, tenue du registre de l’article 852 CGI, engagement formel de revente). Une SCI familiale qui rachète une quote-part ne bénéficie pas de ce régime. Pour comprendre le statut, voir statut marchand de biens : guide complet.

Vendre votre indivision à GNE Immobilier : la procédure en quatre étapes

Première étape, l’estimation gratuite confidentielle sous 24 heures à partir des éléments transmis (titre de propriété, surface, diagnostic si disponible, photos). Pas de visite imposée tant que l’offre n’est pas étudiée.

Deuxième étape, l’offre ferme écrite sous 48 heures, valable 7 jours, avec prix, conditions, délai de signature et clauses essentielles. Cette offre est transmise au notaire choisi par les indivisaires (ou au nôtre si vous préférez).

Troisième étape, la signature du compromis sous 15 jours, avec tous les indivisaires présents ou représentés. Versement d’un séquestre. Aucune condition suspensive de prêt (paiement comptant sur fonds propres et garantie financière Galian).

Quatrième étape, l’acte authentique sous 30 à 45 jours, virement le jour de la signature. Le notaire répartit les fonds entre les indivisaires selon leurs quotes-parts dans la même journée.

GNE Immobilier opère exclusivement à Marseille intra-muros, du 1er au 12e arrondissement, sur tous types de biens (appartements, immeubles entiers, hôtels particuliers, locaux, plateaux). Carte T conforme loi Hoguet, garantie financière Galian 120 000 €, RCP MMA. Notre approche est documentée dans les fiches sur la fiscalité du marchand de biens et les DMTO à Marseille.

Si vous êtes en indivision bloquée, en succession compliquée, en sortie de divorce ou en famille recomposée, et que la perspective de la licitation judiciaire vous fait perdre le sommeil, parlons-en avant que la procédure ne démarre. Une fois l’assignation déposée, les marges de manoeuvre se réduisent fortement.

Demandez votre offre ferme sous 48 heures sur /rachat-rapide/ : estimation gratuite, confidentialité totale, paiement comptant, signature en 30 à 45 jours.

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