Le quartier Saint-Pierre, structuré autour du cimetière Saint-Pierre (le plus grand de Marseille), est un micro-marché résidentiel calme du 5ᵉ arrondissement, à mi-chemin entre le dynamisme hospitalier de la Conception/Timone et la respiration verte de la Blancarde. Pour un marchand de biens, c’est un terrain de jeu discret mais rentable, où la demande locative familiale tient bon face à la volatilité du centre.
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Chez GNE Immobilier, nous étudions les biens à vendre à Saint-Pierre, en achat-revente comme en rénovation. Ce guide synthétise les prix m² 2026, les sous-quartiers à viser et notre stratégie locale.
Saint-Pierre (13005) : un quartier résidentiel sous-coté
Saint-Pierre est l’un des rares quartiers du 5ᵉ à conserver un caractère apaisé, à l’écart des grands axes saturés. Il s’étend principalement entre :
- Le boulevard Sakakini au nord-ouest ;
- L’avenue du 24 Avril 1915 à l’est, qui longe le cimetière ;
- La rue Saint-Pierre à l’ouest, vers la Conception ;
- L’avenue de la Timone au sud, vers le CHU.
Le cimetière Saint-Pierre, paradoxalement, joue un rôle d’aération urbaine : sa présence dégage des perspectives, limite la densification et crée un microclimat plus calme. Beaucoup de copropriétés bénéficient de vues dégagées sur ses cyprès et ses allées.
Le quartier est bien desservi par :
- La station de métro Saint-Pierre (ligne 1), à 5-10 min à pied des principaux îlots ;
- Le tramway T1 (arrêts Blancarde-Tarpin et La Timone) ;
- Plusieurs lignes de bus vers le centre et le sud.
Le parc immobilier : copropriétés années 50-70
Contrairement aux quartiers voisins dominés par le bâti XIXᵉ, Saint-Pierre est marqué par les copropriétés des années 1950 à 1970, conséquence d’une urbanisation post-guerre liée à l’expansion de Marseille vers l’est. On y trouve :
- Petits immeubles R+4 / R+5 années 1950-1960, structure béton, façades enduites, souvent avec balcons filants ;
- Résidences avec espaces verts et parking années 1970, plus généreuses en surface ;
- Quelques maisons de ville (rue de l’Audience, rue des Cyprès) ;
- Quelques immeubles anciens XIXᵉ subsistant sur l’avenue de la Timone.
Les T2, T3 et T4 dominent largement le parc, avec une particularité : les T3 de 65-75 m² sont très représentés et constituent le cœur de cible pour les familles primo-accédantes et les investisseurs locatifs.
Prix au m² 2026 dans le quartier Saint-Pierre
Voici les fourchettes constatées au premier trimestre 2026 sur la base de nos sourcing et des transactions notariales :
| Type de bien | Prix m² 2026 | Loyer mensuel indicatif |
|---|---|---|
| T2 ancien à rénover | 2 900 à 3 300 €/m² | 550 à 650 € |
| T2 rénové | 3 400 à 3 800 €/m² | 650 à 780 € |
| T3 ancien à rénover | 3 000 à 3 500 €/m² | 750 à 900 € |
| T3 rénové | 3 600 à 4 000 €/m² | 900 à 1 050 € |
| T4 familial rénové | 3 700 à 4 100 €/m² | 1 100 à 1 350 € |
Le quartier reste 15 à 20 % moins cher au m² que la Conception ou le boulevard Baille pour des surfaces équivalentes, ce qui en fait un terrain d’arbitrage intéressant.
Micro-quartiers : où viser, où arbitrer
À privilégier
- Avenue du 24 Avril 1915 (côté cimetière) : vues dégagées, calme, copropriétés bien tenues ;
- Rue Saint-Pierre haute (vers la Conception) : double exposition acheteur familial + investisseur ;
- Rue de l’Audience et rue des Cyprès : petites rues calmes, cachet de village ;
- Boulevard Saint-Pierre : axe résidentiel structuré.
Avec prudence
- Copropriétés des années 70 mal entretenues : audit des PV d’AG indispensable ;
- Abords directs du métro Saint-Pierre : passage, à arbitrer sur le prix ;
- Immeubles sans ascenseur en R+5 : décote importante pour les étages élevés.
Rendement locatif : 5 à 6,5 % brut
La demande locative à Saint-Pierre est moins étudiante qu’à la Conception, mais plus familiale et stable : jeunes couples, personnel hospitalier établi, fonctionnaires. Les baux durent en moyenne 3 à 5 ans, contre 1 à 2 ans pour le locatif étudiant.
Exemple d’opération GNE Immobilier (2024-2025) :
- Achat T3 de 68 m², copropriété années 60, avenue du 24 Avril 1915 : 205 000 € ;
- Travaux (cuisine, salle de bain, sols, peinture, électricité partielle) : 38 000 € ;
- Frais notaire et honoraires : 17 000 € ;
- Coût total : 260 000 € ;
- Loyer mensuel vide : 980 €, soit 11 760 €/an ;
- Rendement brut : 4,5 % ;
- Revente après 14 mois : 295 000 €, soit une plus-value brute de 35 000 €.
Pour un rendement supérieur, nous orientons les investisseurs vers les T2 en colocation ou meublé, qui peuvent atteindre 6 à 6,5 % brut.
Stratégie marchand de biens à Saint-Pierre
Le quartier est particulièrement adapté à deux stratégies :
- Achat-rénovation-revente de T3 familial (cible primo-accédant) : marge nette 10-15 %, durée 12-18 mois ;
- Restructuration d’un grand T4 en deux lots T2 dans certains immeubles : marge nette 18-22 %, durée 18-24 mois (nécessite étude de faisabilité technique).
GNE Immobilier privilégie le sourcing off-market via son réseau de notaires et de syndics marseillais, avec un focus sur les copropriétés des années 60-70 où le rapport prix/potentiel reste excellent.
Points de vigilance techniques
- Copropriétés des années 60-70 : vérifier l’état des façades, toitures, canalisations (gros chantiers possibles) ;
- Ravalement obligatoire : Marseille applique strictement les obligations décennales, demandez le dossier ravalement ;
- DPE : les copropriétés non rénovées sont souvent en E ou F, anticiper les travaux d’isolation ;
- Charges de copropriété : souvent élevées sur les résidences avec ascenseur + parking (1 800-2 800 €/an pour un T3).
Pourquoi confier votre projet à GNE Immobilier
Saint-Pierre est un quartier où la connaissance des syndics locaux et des copropriétés en transition fait toute la différence. Nous suivons depuis plusieurs années une vingtaine de copropriétés du secteur et identifions celles qui sortent d’une période de tension (gros travaux votés et financés), idéales pour entrer à bon prix.
Nos services :
- Sourcing off-market ciblé sur les copropriétés à potentiel ;
- Audit technique et juridique des biens ;
- Pilotage des travaux avec artisans marseillais qualifiés ;
- Mise en vente ou en location clé en main.
Pour aller plus loin
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- Marchand de biens 13005 Marseille : prix et rendement
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