Vendre un bien à Endoume (13007)

Endoume est un quartier à part. Coincé entre la Corniche Kennedy, le Vallon des Auffes et les hauteurs du Roucas-Blanc, c’est l’un des villages historiques de Marseille, avec ses anciennes maisons de pêcheurs, ses ruelles en pente et son rapport intime à la mer. Pour un marchand de biens, Endoume est un terrain exigeant mais très valorisant : peu de produits, demande forte, plus-values significatives quand le bien est bien acheté.

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Endoume : un quartier village dans le 7e

Une géographie singulière

Le quartier d’Endoume occupe la partie ouest du 13007, entre l’avenue de la Corse à l’est et la mer à l’ouest. Son cœur historique se concentre autour de la rue d’Endoume et de la place du Bon Pasteur. Plus on descend vers la Corniche, plus on entre dans l’imaginaire “Marseille carte postale” : maisons accolées, balcons fleuris, vues sur les îles du Frioul.

Un patrimoine bâti à part

On y trouve trois grandes typologies :

Maisons de pêcheurs : petites surfaces (40-80 m²), souvent mitoyennes, parfois sur 2-3 niveaux étroits, prix très variables selon vue et état.
Immeubles bourgeois début XXe : 3 à 5 niveaux, parquets, moulures, T2-T4 traversants.
Résidences années 60-80 : confort moderne, parfois vue mer, à revaloriser par rénovation premium.

Prix au m² 2026 à Endoume

Endoume est nettement plus cher que la moyenne du 13007 (~5 574 €/m²) grâce à la vue mer et au caractère village. Nos observations 2026 :

Sans vue, à rénover : 4 800 à 5 800 €/m²
Sans vue, rénové : 5 800 à 7 000 €/m²
Vue mer partielle : 6 500 à 8 000 €/m²
Vue mer dégagée / pleine vue : 8 000 à 9 500 €/m²
Maison de pêcheurs rénovée vue mer : jusqu’à 10 000 €/m² (rare, hors marché parfois)

Sur les 5 dernières années, les prix d’Endoume ont progressé de plus de 30 %, tirés par la demande de résidences secondaires haut de gamme et de pied-à-terre méditerranéens.

Micro-quartiers d’Endoume

Endoume haut (rue d’Endoume, Bon Pasteur)

Cœur historique, vie de quartier, commerces de proximité. Prix 5 500 à 7 000 €/m². Bonne liquidité acquéreur (familles locales et CSP+ marseillaises).

Endoume bas (vers Vallon des Auffes)

Pittoresque, très recherché, peu d’offre. Maisons de pêcheurs et petits immeubles avec vue. Prix 7 500 à 9 500 €/m². Forte saisonnalité de la demande : pic mars-juillet, creux novembre-février.

Corniche / Anse de Maldormé

Façade maritime, immeubles des années 30 à 70 avec vues spectaculaires. Prix 8 000 à 11 000 €/m². Voir notre article dédié Corniche Kennedy.

Limite Bompard

Transition vers Bompard, plus calme, vues partielles. Prix 6 500 à 8 500 €/m².

Saisonnalité Calanques : un levier marchand de biens

La proximité des Calanques (à 15 minutes en voiture) et du sentier littoral crée une demande estivale forte :

Acquéreurs résidence secondaire venant de Paris, Lyon, Genève
Investisseurs LMNP visant la location saisonnière (300 à 600 €/nuit en été pour un T2 vue mer)
Expatriés français cherchant un pied-à-terre méditerranéen

Conséquence pour le marchand de biens : mettre un bien en vente entre mars et juin maximise le prix de sortie. Acheter en novembre-février quand l’offre est moins compétitive permet de mieux négocier.

Exemples d’opérations marchand de biens à Endoume

Cas 1 : T2 vue mer partielle à rénover

Achat : 48 m² à 5 800 €/m² = 278 400 €
Travaux (rénovation premium, ouverture cuisine, salle d’eau) : 45 000 €
Frais : 22 000 €
Prix de revient : 345 000 €
Revente : 48 m² à 7 800 €/m² = 374 400 €
Marge brute : ~29 000 € (durée 5 mois)

Cas 2 : Maison de pêcheurs Endoume bas

Achat : 65 m² sur 3 niveaux, sans vue directe : 410 000 €
Travaux (création terrasse R+2 avec vue, rénovation complète) : 130 000 €
Frais : 35 000 €
Prix de revient : 575 000 €
Revente : 680 000 € (positionnement premium, vue créée)
Marge brute : ~105 000 € (durée 10 mois)

Cas 3 : T3 immeuble bourgeois rénové

Achat : 78 m² à 6 200 €/m² = 484 000 €
Travaux légers + home staging : 28 000 €
Frais : 32 000 €
Prix de revient : 544 000 €
Revente : 78 m² à 7 500 €/m² = 585 000 €
Marge brute : ~41 000 € (durée 4 mois)

Pourquoi confier votre bien Endoume à GNE Immobilier

Acheter ou vendre à Endoume demande une connaissance fine du terrain : chaque rue, chaque immeuble a son histoire, sa vue, son prix juste. Nous suivons ce secteur depuis plus de dix ans et avons réalisé plusieurs opérations dans le quartier.

Nos atouts :

Réseau notaires, syndics et habitants pour les biens off-market
Capacité d’achat rapide (offre en 48-72h, signature 60 jours)
Maîtrise des contraintes urbanistiques (PLU, ABF sur la Corniche)
Artisans locaux fiables pour les rénovations exigeantes

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