« Mon locataire est parti fin février, l’agence me dit qu’elle ne peut pas remettre le bien en location à cause du DPE G, et les deux particuliers qui ont visité ont disparu après avoir entendu le mot “travaux”. Qu’est-ce que je fais ? » Cette phrase, on l’entend chaque semaine au bureau, presque mot pour mot, prononcée par des propriétaires qui n’ont rien fait de mal et qui se retrouvent coincés entre une charge de copropriété qui continue de tomber, un crédit qui court parfois encore, et un marché qui s’est refermé sur eux du jour au lendemain. Pour ce cas précis, notre page dédiée explique comment vendre un bien à rénover par un rachat direct.
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Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation en métropole. Le bailleur dont le locataire donne son congé se retrouve mécaniquement avec un bien qu’il ne peut ni relouer, ni vendre facilement à un particulier qui financerait par emprunt. À Marseille, où une partie significative du parc ancien (immeubles haussmanniens du 1er, faubourgs du 3e, copros des années 60 du 10e ou du 13e) affiche encore des étiquettes F ou G, la situation touche des milliers de propriétaires. Cet article fait le point sans détour : ce que dit exactement la loi, combien vous perdez en réalité, quels sont les chemins possibles entre rénovation lourde et vente en l’état, et à quel prix un marchand de biens marseillais comme GNE Immobilier peut reprendre votre dossier.
La règle depuis le 1er janvier 2025 : ce qui change vraiment pour vous
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, dans son article 160, a inséré dans le Code de la construction et de l’habitation l’article L. 173-1-1 qui fixe un calendrier d’exclusion progressive des logements énergivores du parc locatif. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 puis le décret n° 2022-1144 du 12 août 2022 ont précisé les seuils. La date que vous avez en tête est la bonne : depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE est considéré comme indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989. La conséquence est concrète, immédiate, et bien plus sévère que beaucoup ne l’imaginent.
Si votre locataire est encore en place au titre d’un bail signé avant 2025, vous ne pouvez ni le mettre dehors pour ce motif, ni augmenter son loyer, ni le réviser à l’IRL. S’il vous demande des travaux par voie de mise en demeure, le juge des contentieux de la protection peut vous condamner à les réaliser, à consigner les loyers, voire à indemniser le locataire pour préjudice de jouissance. Si le bail arrive à échéance et qu’il y a tacite reconduction, certains juges ont déjà considéré cela comme un nouveau bail et ont fait jouer l’interdiction. Si le locataire donne son congé, vous ne pouvez tout simplement pas relouer en bail nu d’habitation principale, point. Le bail meublé est concerné aussi, le bail mobilité également, seule la location saisonnière touristique échappe pour le moment, mais elle est elle-même très encadrée à Marseille intra-muros depuis la délibération municipale de 2023.
Deux exceptions existent et il faut les connaître. Les départements et régions d’outre-mer disposent d’un calendrier propre, décalé de plusieurs années, en raison du climat tropical qui rend les seuils métropolitains inadaptés. Et certains biens dits patrimoniaux peuvent obtenir une dérogation lorsque les travaux nécessaires porteraient atteinte à l’aspect extérieur protégé au titre des monuments historiques ou d’un site patrimonial remarquable. À Marseille, le périmètre concerné est étroit : quelques immeubles classés du 7e, du Panier, des Catalans, et certains hôtels particuliers. Pour 99 % des propriétaires que nous rencontrons, ces dérogations sont inaccessibles. Une troisième exception, technique, vise les cas où une décision de copropriété s’oppose à la réalisation des travaux nécessaires (refus d’ITE en AG, par exemple) : le propriétaire peut alors maintenir la location en justifiant qu’il a mis tout en œuvre pour obtenir le vote. L’expérience de 2025 montre toutefois que les juges examinent cette défense au cas par cas et qu’elle n’écarte pas la décote à la revente.
Une dernière subtilité concerne les baux mobilité, les colocations meublées et les baux étudiants. Tous tombent sous le coup de l’interdiction, même les durées courtes de neuf mois. Seules échappent vraiment la location saisonnière touristique de courte durée, soumise à autorisation municipale stricte à Marseille, et la mise à disposition gratuite à un proche. Beaucoup de propriétaires ont cru pouvoir contourner la règle en passant en meublé touristique : ils découvrent que la mairie de Marseille a plafonné les autorisations dans plusieurs arrondissements, que la compensation par création d’une surface équivalente en location nue est exigée dans certaines zones, et que l’opération économique perd l’essentiel de son intérêt une fois la fiscalité et la gestion intégrées.
Côté vente, le piège que beaucoup ignorent : l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du CCH est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour toute mise en vente d’un logement individuel ou en monopropriété classé F ou G, et étendu aux E depuis le 1er janvier 2025. Vous devez le remettre au candidat acquéreur dès la première visite. À Marseille, il est facturé entre 800 et 1 800 euros TTC selon la surface et la complexité, et il propose deux scénarios chiffrés de travaux : un premier pour atteindre la classe E, un second pour viser B ou C. Autant vous dire que cet audit, qui chiffre noir sur blanc le montant à engager, sert de levier de négociation aux acquéreurs particuliers et tire votre prix vers le bas mécaniquement.
La décote réelle d’un DPE G dans les arrondissements marseillais
On lit partout des chiffres nationaux autour de « moins 17 % » pour les passoires thermiques. La réalité marseillaise est plus nuancée et, le plus souvent, plus brutale. À titre indicatif, la décote d’un DPE G par rapport à un bien équivalent classé D se situe entre 15 et 30 %, avec des variations importantes selon l’arrondissement et la typologie.
Dans les arrondissements centraux relativement recherchés (6e, 7e, 8e) la décote est plus contenue, autour de 15 à 20 %, parce que la demande reste forte et qu’une partie des acheteurs sont des résidences principales avec budget travaux assumé. Dans les arrondissements de report familiaux (9e, 11e, 12e) on observe une décote de 20 à 25 %, les acheteurs étant souvent des primo-accédants pour qui le budget travaux est rédhibitoire ou qui ne décrochent pas l’éco-prêt à taux zéro suffisant. Dans le 10e, le 13e et le 14e, ou pour les biens éloignés des transports, la décote grimpe à 25-30 %, voire davantage si le bien est occupé par un locataire en place dont le congé est compliqué juridiquement.
Trois facteurs nourrissent cette décote. D’abord le coût des travaux, désormais affiché par l’audit, que l’acheteur déduit ligne par ligne. Ensuite la difficulté d’obtention du prêt : depuis 2023, plusieurs banques majeures ont durci leurs conditions pour les biens F et G, certaines exigent un apport supérieur, d’autres conditionnent l’octroi à un engagement de travaux dans les 24 mois. Enfin une décote dite « réglementaire », plus diffuse, qui correspond à la peur d’un nouveau tour de vis : l’extension de l’interdiction aux F est programmée pour le 1er janvier 2028, aux E pour 2034, et personne ne parie sur un assouplissement.
Concrètement, un T3 de 60 m² à Saint-Loup qui vaudrait 175 000 euros en classe D se négocie autour de 125 000 à 135 000 euros en classe G entre particuliers : quand il trouve preneur. Et entre l’estimation théorique et la signature effective, il faut souvent compter neuf à quatorze mois, plusieurs offres qui tombent à l’eau au stade du financement, et une renégociation systématique après visite de l’artisan accompagnant l’acheteur.
Un point que beaucoup négligent : la décote affichée à l’estimation n’est pas la décote finale. Sur dix mandats de vente que nous voyons passer pour un DPE G, six aboutissent à un prix de signature inférieur d’au moins 8 % au prix de mise en vente initial. Les agences locales tiennent compte de ce phénomène et conseillent souvent une remise à 90 % du prix marché classe D dès le départ, soit, mécaniquement, un alignement sur la fourchette basse. Ajoutez les honoraires d’agence (5 à 6 % à Marseille), la TVA sur ces honoraires, et le différentiel entre votre attente et votre encaissement net devient considérable.
Rénover de G à D ou C : ce que ça coûte vraiment à Marseille
L’idée de rénover soi-même pour récupérer la valeur perdue est séduisante sur le papier. La réalité du chantier, surtout sur un bien marseillais ancien, est plus rugueuse. Pour ramener un T3 d’environ 60 m² d’une étiquette G à une étiquette D, voire C, il faut généralement attaquer cinq postes en même temps, parce que les gains partiels ne suffisent pas à faire basculer le DPE.
L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) d’un immeuble en copropriété est, à Marseille, le poste à la fois le plus rentable thermiquement et le plus difficile politiquement. Voter une ITE en assemblée générale demande la majorité de l’article 25, mobilise le fonds travaux loi ALUR, et se heurte régulièrement aux contraintes architecturales du PLUi et de l’Architecte des bâtiments de France dans les périmètres protégés. Si l’ITE est impossible, on bascule sur une isolation par l’intérieur (ITI) plus accessible, mais qui réduit la surface habitable et présente des risques de pont thermique et de condensation si elle est mal posée. Comptez 8 000 à 18 000 euros pour une ITI complète d’un T3, 25 000 à 45 000 euros pour la quote-part d’une ITE d’immeuble.
Le remplacement du système de chauffage représente le deuxième poste majeur. Sortir des convecteurs électriques d’origine ou d’une vieille chaudière fioul pour installer une pompe à chaleur air-eau avec ballon thermodynamique coûte entre 12 000 et 18 000 euros TTC à Marseille, hors travaux de mise aux normes électriques souvent nécessaires en parallèle. Les fenêtres en triple vitrage performant montées sur dormants neufs avec rupture de pont thermique reviennent à 800-1 200 euros par fenêtre standard, soit 8 000 à 14 000 euros pour un T3 entier. La VMC double flux, indispensable pour passer en classe C sans créer de problèmes de condensation, ajoute 4 000 à 7 000 euros. Reste l’isolation des combles ou de la toiture-terrasse, fréquente en immeuble marseillais : de 3 000 euros pour des combles simples à 20 000 euros pour une réfection complète d’étanchéité-isolation de toiture-terrasse.
Total à attendre pour une rénovation lourde G vers D ou C d’un T3 marseillais : entre 60 000 et 150 000 euros TTC, fourchette qui dépend de l’état initial, du niveau de copropriété, et de la part de gros œuvre à reprendre (planchers, réseaux, électricité). Les aides existent et sont réelles : MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, anciennement MaPrimeRénov’ Sérénité pour les ménages modestes, finance jusqu’à 70 % de travaux dans le cas d’une rénovation d’ampleur permettant un saut d’au moins deux classes, plafonnée à 70 000 euros HT. L’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 50 000 euros sans intérêts sur 20 ans. Les CEE complètent. Mais en pratique, les ménages aux revenus moyens ou supérieurs ne touchent qu’une part résiduelle, et le reste à charge oscille presque toujours entre 35 et 60 % du devis.
Au-delà du chèque, la vraie question est temporelle et humaine. Un chantier de cette ampleur s’étale sur 12 à 18 mois si tout va bien, vote d’AG compris pour les parties communes. Trouver un artisan RGE disponible à Marseille en 2026 prend trois à six mois. Les dépassements de devis sont la norme plus que l’exception. Et pendant tout ce temps, vous payez les charges, la taxe foncière, parfois encore le crédit, sans aucun revenu locatif. Pour un propriétaire qui n’habite pas Marseille ou qui n’a ni le temps ni l’envie de piloter, l’équation se referme vite.
Il y a enfin le risque que le DPE de sortie ne corresponde pas à l’engagement initial. Sur les chantiers ITI mal exécutés, sur les PAC sous-dimensionnées, sur les VMC mal raccordées, on voit régulièrement des biens censés sortir en C qui ressortent en D, parfois E. Le diagnostiqueur applique sa méthode 3CL-2021, qui dépend autant du bâti réel que des hypothèses retenues sur les ponts thermiques et les rendements machines. Un mauvais DPE de sortie remet en cause tout le calcul économique de la rénovation, puisque la valorisation post-travaux dépend directement de cette étiquette finale. Un marchand de biens absorbe ce risque ; un propriétaire qui rénove pour son compte le subit seul.
Vendre en l’état à un marchand de biens : la mécanique honnête
Vendre à un marchand de biens, c’est accepter une décote en échange de trois choses : un prix ferme, un délai court, et une absence totale de risque. Le marchand achète comptant, sans condition suspensive de financement, sans clause de visite d’artisan post-compromis, sans rétractation de dernière minute après quatre mois de procédure. Il prend en charge l’audit, les éventuels travaux d’urgence, la gestion du locataire en place s’il y en a un, et porte intégralement le risque chantier.
La marge brute qu’un marchand sérieux vise sur ce type d’opération se situe entre 18 et 25 % du prix de revente final, frais de notaire d’achat compris (taxe de publicité foncière réduite pour les marchands engagés à revendre dans les 5 ans, soit environ 2,5 % au lieu de 7-8 %), frais financiers, honoraires d’agence à la revente, et provision pour aléas. Cette marge n’est pas un profit net : c’est ce qui finance la prise de risque sur les coûts de chantier, l’inconnue du marché de revente 18 mois plus tard, et l’absorption des opérations qui ne se passent pas comme prévu.
Concrètement, sur un T3 dont la valeur en classe D atteindrait 175 000 euros après travaux, avec 80 000 euros de chantier estimés et environ 25 000 euros de frais et marge cible, le marchand peut sortir une offre ferme autour de 125 000 à 135 000 euros, payable comptant chez le notaire en 45 à 60 jours après signature du compromis. Sur un bien plus complexe (copropriété fragile, locataire récalcitrant, désordres structurels) l’offre baisse pour absorber le risque. Sur un bien situé dans un secteur en forte demande, elle remonte parce que la revente sera fluide.
Trois exemples types, hypothétiques et à visée pédagogique, illustrent la mécanique.
Exemple type n°1 : un T3 classé G dans un immeuble des années 1960. Chauffage par convecteurs, simple vitrage. Les acheteurs particuliers font des offres sous condition de prêt, que les banques hésitent à financer vu le montant des travaux chiffré par l’audit énergétique. Un acquéreur professionnel achète en l’état, sans condition de prêt, en intégrant dans son prix le coût de la rénovation et le risque sur l’étiquette finale.
Exemple type n°2 : un petit immeuble hérité, plusieurs lots en F et G. Les héritiers ne s’entendent pas sur les travaux, un lot est loué avec des impayés, d’autres sont vides. Vendre lot par lot prendrait des années. Une vente en bloc à un professionnel règle en une fois l’indivision, les baux en cours et la rénovation.
Exemple type n°3 : une maison classée G avec un terrain. Les visites se succèdent sans offre ferme, à cause du budget travaux et d’une incertitude d’urbanisme. Le vendeur compare la décote d’une vente en l’état avec le coût et la durée d’une rénovation qu’il devrait financer lui-même.
Dans les trois cas, la question n’est pas « combien vaut le bien rénové ? » mais « combien vaut-il aujourd’hui, avec les travaux et le risque à porter ? ».
Comparer rénover et vendre en l’état : la grille de décision concrète
Mettre les deux options côte à côte aide à trancher. Sur le T3 type évoqué plus haut, valeur classe D 175 000 euros, voici à quoi ressemble l’arbitrage en chiffres.
Si vous rénovez vous-même : 80 000 euros de travaux à avancer (avec un reste à charge réel autour de 45 000 à 55 000 euros après aides pour un revenu intermédiaire), 12 à 18 mois sans loyer, des honoraires d’agence à la revente autour de 9 000 euros, et une valeur de sortie qui dépend du résultat réel du DPE, disons 160 000 à 175 000 euros si tout se passe bien. Net dans votre poche après aides reçues, charges courantes payées pendant le chantier, frais et impôts : autour de 95 000 à 115 000 euros, sans compter votre temps de pilotage et le risque de découverte en cours de chantier.
Si vous vendez en l’état à un marchand de biens : 128 000 euros nets vendeur, 60 jours, zéro pilotage, zéro risque. La comparaison brute donne souvent un écart de 15 000 à 30 000 euros au profit de la rénovation, mais cet écart suppose que tout se passe bien. Dans les faits, l’expérience montre qu’un chantier sur trois dérape de 15 à 30 %, qu’un sur cinq dépasse le délai annoncé de plus de six mois, et qu’un sur huit aboutit à un DPE de sortie inférieur à l’engagement. Pour beaucoup de propriétaires non bricoleurs, non disponibles, non marseillais, l’écart théorique ne compense pas la prise de risque ni le coût psychologique de dix-huit mois de gestion. C’est là que le rachat ferme retrouve sa pleine cohérence.
La question à se poser n’est donc pas seulement « combien je gagne en plus si je rénove », mais aussi « combien je perds si ça se passe mal, et qu’est-ce que vaut ma tranquillité ». Un propriétaire qui dispose de la trésorerie, du temps, du goût du chantier et d’une connaissance fine du marché marseillais peut trouver son intérêt à rénover. Un héritier installé en région parisienne, un retraité, une succession entre quatre indivisaires, un bailleur épuisé par une procédure d’impayé : tous trouveront leur compte dans une vente ferme en deux mois.
Le verrou bancaire : pourquoi vos acheteurs particuliers disparaissent
Un facteur sous-estimé par les vendeurs de DPE G est le verrou bancaire qui s’est durci entre 2024 et 2026. Le Haut Conseil de stabilité financière, dans ses recommandations d’octobre 2024, a invité les établissements de crédit à intégrer la performance énergétique dans l’analyse du risque de défaut. Plusieurs banques marseillaises de premier plan ont traduit cela en politique interne stricte : refus systématique de financer une résidence principale classée G sans engagement écrit de travaux dans les 24 mois, exigence d’un apport personnel rehaussé de 5 à 10 points par rapport à un bien classé D, et minoration de l’enveloppe travaux finançable.
Concrètement, un primo-accédant marseillais qui décrochait il y a trois ans un crédit de 200 000 euros à 100 % du prix pour un G à rénover voit aujourd’hui sa banque exiger 25 000 euros d’apport supplémentaire ou refuser. Les courtiers indépendants que nous fréquentons confirment cette tendance : pour un G, le taux de transformation entre dossier déposé et offre de prêt acceptée est tombé de 78 % à environ 55 % en deux ans. Cela signifie qu’un acheteur sur deux qui signe un compromis avec condition suspensive de financement sur un DPE G n’ira pas jusqu’à l’acte. Pour le vendeur, c’est trois à cinq mois de procédure perdus, un compromis caduc, et la nécessité de relancer une commercialisation à un prix souvent renégocié à la baisse.
C’est exactement le risque qu’une vente à marchand de biens fait disparaître. Pas de condition suspensive, pas de dossier bancaire à valider, pas de comité d’engagement qui retarde la signature de trois semaines. Cette différence n’apparaît jamais dans la comparaison prix brute, et pourtant elle change tout pour un vendeur pressé par les charges, par une succession à régler, ou par une procédure locataire en cours.
Audit énergétique, sanctions, copropriété : les angles morts qui coûtent cher
Beaucoup de propriétaires découvrent en cours de procédure des contraintes ignorées au départ. L’audit énergétique de vente, déjà mentionné, doit être remis dès la première visite et non au compromis : un défaut de remise expose le vendeur à une action en réduction de prix voire à l’annulation de la vente pour vice du consentement. Le DPE lui-même engage la responsabilité du vendeur depuis le 1er juillet 2021 : ce n’est plus un document informatif, c’est un document opposable, et un classement erroné permet à l’acheteur d’engager la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur.
Côté sanctions location, le bailleur qui continue de louer ou de renouveler un bail sur un G s’expose à plus que des dommages-intérêts. La loi prévoit que le juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, suspendre les loyers, voire prononcer la nullité du bail dans les cas les plus extrêmes. La pratique des juges du contentieux de la protection à Marseille est encore en train de se construire, mais les premières décisions de 2025 vont dans le sens d’une lecture stricte de l’interdiction.
En copropriété, la pression monte également. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 50 lots doivent avoir adopté un plan pluriannuel de travaux (PPT) basé sur un diagnostic technique global (DTG) ; l’obligation s’étend progressivement aux copropriétés plus petites. Si votre lot DPE G est dans une copropriété qui prévoit des travaux énergétiques lourds, vous risquez d’être appelé en fonds avant même d’avoir vendu, sans pouvoir vous y soustraire. Vendre avant le vote, ou avant l’appel de fonds, peut représenter une différence de 15 000 à 40 000 euros sur votre porte-monnaie.
La fiscalité de la plus-value reste inchangée : exonération de la résidence principale, abattement pour durée de détention sur les autres biens, mais la moins-value d’un G ne se déduit pas. Si vous vendez décoté, vous absorbez la perte sèche sans compensation fiscale. D’où l’intérêt d’arbitrer maintenant plutôt que d’attendre 2028 et l’extension aux F, qui va saturer l’offre et tirer encore les prix vers le bas.
Un dernier angle mort concerne les diagnostics annexes. Le DPE n’est pas seul à pouvoir piéger le vendeur. Sur un bien marseillais d’avant 1949, le diagnostic plomb est obligatoire ; sur un bien d’avant 1997, le repérage amiante des matériaux et produits accessibles devient incontournable. Dans les copropriétés anciennes du 1er, du 2e ou du 3e arrondissement, il n’est pas rare qu’un repérage révèle de l’amiante dans les colles de carrelage ou les conduits, ce qui ajoute 8 000 à 25 000 euros au devis de rénovation et complique le chantier. Un marchand de biens prend ces aléas dans son périmètre dès la visite ; un particulier qui les découvre après compromis se retrouve souvent à renégocier ou à voir son acheteur se rétracter.
Pour approfondir, vous pouvez consulter nos analyses dédiées : vendre un bien classé DPE F à Marseille, vendre un appartement loué sous loi de 1989, vendre rapidement un bien hérité à Marseille, comment fonctionne un rachat ferme et comptant, vendre un immeuble entier en monopropriété, se sortir d’une indivision bloquée, et calendrier complet de l’interdiction de location 2025-2034.
Pourquoi GNE Immobilier sur ce type de dossier
GNE Immobilier est un marchand de biens marseillais titulaire de la carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, exerçant sous le statut prévu par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, couvert par une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Nous intervenons exclusivement sur Marseille intra-muros et les arrondissements 13001, 13002, 13005 à 13012, là où nous connaissons le marché à la rue près, les copropriétés une par une, les diagnostiqueurs et artisans qui tiennent leurs engagements.
Notre proposition pour un dossier DPE G tient en quatre points concrets. Premier contact dans la journée, visite confidentielle sous 48 à 72 heures par un membre de l’équipe, pas un commercial sans pouvoir de décision. Offre ferme écrite sous 5 à 7 jours ouvrés après visite, valable 10 jours, avec un prix net vendeur clairement affiché, hors honoraires d’agence à votre charge. Signature du compromis chez votre notaire ou le nôtre, sans condition suspensive de financement. Acte authentique en 45 à 60 jours, fonds disponibles sur votre compte le jour même.
Nous prenons en charge la totalité du dossier après signature : audit, diagnostics complémentaires, gestion d’un éventuel locataire en place avec accompagnement juridique, suivi copropriété, et bien sûr la rénovation lourde une fois le bien à nous. Notre logique n’est pas spéculative : chaque bien acquis est rénové aux standards C ou B et remis sur le marché à destination de familles qui n’ont ni les compétences ni l’envie de gérer un chantier. C’est cette transformation qui justifie notre marge, et c’est elle qui vous permet, vous, de tourner la page sans gérer la complexité.
FAQ : DPE G, location interdite, vente et rénovation
Quelles sont précisément les sanctions si je continue à louer un DPE G ?
Le logement étant juridiquement indécent depuis le 1er janvier 2025, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la réalisation de travaux sous astreinte, une réduction de loyer rétroactive, voire la consignation des loyers. Le bailleur s’expose aussi à devoir indemniser le locataire pour le préjudice subi. Aucune amende administrative directe n’est prévue à ce stade, mais le coût d’une procédure perdue dépasse facilement 10 000 à 20 000 euros entre travaux ordonnés, intérêts et frais.
L’audit énergétique de vente est-il vraiment obligatoire ? Combien coûte-t-il à Marseille ?
Oui, depuis le 1er avril 2023 pour les F et G en maison individuelle ou monopropriété, étendu aux E depuis le 1er janvier 2025. Il est remis à l’acheteur dès la première visite. À Marseille, comptez 800 à 1 800 euros TTC selon la surface et la complexité du bien. C’est une dépense incompressible avant toute mise sur le marché auprès de particuliers.
Quelles aides puis-je obtenir pour rénover de G à D ou C ?
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (ex-Sérénité) finance jusqu’à 70 % des travaux pour les ménages très modestes et 35 % pour les revenus intermédiaires, plafonnée à 70 000 euros HT, sous condition d’un saut d’au moins deux classes. L’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 50 000 euros à 0 % sur 20 ans. Les CEE et la TVA à 5,5 % complètent. Le reste à charge tourne malgré tout autour de 40 à 60 % du devis pour la plupart des propriétaires.
Un marchand de biens est-il vraiment intéressé par un DPE G ? Ce n’est pas une perte pour lui ?
Au contraire, c’est précisément le type de bien sur lequel un marchand crée de la valeur. Le coût des travaux et la décote actuelle sont chiffrables, le potentiel post-rénovation aussi. Tant que les chiffres tiennent, l’opération est financièrement saine. Les biens qui n’intéressent pas un marchand sont plutôt ceux dont le prix demandé en classe G est trop proche du prix marché en classe D, ne laissant pas de place à l’opération.
Combien de temps prend une vente à GNE Immobilier ?
Compter 7 à 10 jours entre le premier contact et l’offre ferme écrite, puis 45 à 60 jours entre le compromis et l’acte authentique. Soit environ deux mois et demi du premier appel à la perception des fonds, contre neuf à quatorze mois en moyenne pour une vente classique entre particuliers sur un DPE G, sans garantie d’aboutir.
Mon bien est encore loué, le bail court jusqu’en 2027 : puis-je quand même vendre ?
Oui. Un bien occupé se vend, simplement à un prix décoté qui intègre la présence du locataire. Sur un DPE G occupé, la double décote (énergétique + occupation) atteint régulièrement 30 à 40 %. Un marchand prend le bien tel quel, gère la fin de bail ou le rachat de bail amiable selon les cas, et vous libère des deux problèmes en une seule opération.
Je suis en indivision avec mes frères et sœurs, on n’est pas d’accord, que faire ?
L’indivision sur un DPE G est une situation très fréquente en succession. Si la majorité aux deux tiers (article 815-3 du Code civil) est atteinte, vous pouvez décider seuls de vendre. Sinon, l’action en partage judiciaire reste ouverte. Un marchand habitué à ces dossiers peut aussi acheter en l’état avec un mandat d’un seul des indivisaires et finaliser après accord global, ce qui débloque souvent les situations.
Vais-je perdre encore de la valeur si j’attends 2027 ou 2028 ?
Très probablement oui. L’extension de l’interdiction aux F au 1er janvier 2028 va déverser sur le marché un volume important de biens supplémentaires, créant une pression baissière sur l’ensemble des classements F et G. Les analyses des notaires PACA tablent sur une dévalorisation supplémentaire de 5 à 12 % d’ici 2028 pour les G qui n’auront pas été rénovés ou vendus avant. Arbitrer en 2026 reste plus protecteur.
Passer à l’action sans attendre que la situation se dégrade
Si vous détenez un bien classé G dont la location vient d’être bloquée ou qui ne se vend pas auprès des particuliers, le plus utile reste un échange concret sur votre dossier. Pas un formulaire générique, pas un commercial qui rappelle dans trois semaines : un rendez-vous, une visite, une offre chiffrée par écrit. Chaque mois passé à attendre est un mois de charges courantes, de taxe foncière au prorata, et de risque réglementaire supplémentaire. Le marché 2026 reste plus favorable qu’il ne le sera en 2027 et a fortiori en 2028, quand les classés F basculeront à leur tour dans la zone interdite et viendront concurrencer votre G sur le segment des biens à rénover.
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