Diagnostiqueur à Marseille : que faire quand votre client découvre son DPE G
Vous arrivez à 9h dans un T3 du boulevard de la Libération, le propriétaire vous accueille avec son café, vous sortez la sonde, l’appareil photo, le mètre laser. Vous repartez deux heures plus tard, et trois jours après vous lui envoyez le rapport. Classe G. Consommation 487 kWh/m²/an. Étiquette rouge vif. Et là, le téléphone sonne. La même question, semaine après semaine, depuis le 1er janvier 2025 : “Mais qu’est-ce que je fais maintenant ? Je ne peux plus le louer, je n’ai pas l’argent pour les travaux, et l’agence en bas de chez moi m’a dit que je perdrais 30 % à la revente. Vous connaissez quelqu’un ?” Vous trouverez la marche à suivre pour vendre un bien à rénover sur notre page consacrée à ce sujet.
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Ce “vous connaissez quelqu’un” est exactement le moment qui pose problème. Vous êtes diagnostiqueur certifié, soumis à l’arrêté du 2 juillet 2018 modifié, donc à une obligation d’indépendance stricte vis-à-vis de tout opérateur immobilier. Vous ne pouvez pas devenir agent commercial déguisé d’un acheteur. Mais vous voyez aussi très bien que ces gens sont en train de s’enliser, et qu’un marchand de biens spécialisé dans les passoires thermiques résoudrait leur problème en six semaines au lieu de six mois.
Cet article explique comment GNE Immobilier, marchand de biens marseillais positionné sur le rachat-rénovation de F et G dans les 1er, 2e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e, 10e, 11e et 12e arrondissements, travaille avec les diagnostiqueurs du bassin sans jamais les mettre en porte-à-faux avec leur certification COFRAC. On parle calendrier loi Climat, barèmes, fiscalité de l’apport, deux exemples types, et une FAQ de huit questions que les diagnostiqueurs nous posent en réunion.
Le calendrier qui pousse vos clients dans le mur
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation un calendrier qui transforme un DPE défavorable en problème patrimonial majeur. L’article L. 173-1-1 du CCH, complété par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, programme trois échéances dont vous voyez les effets en temps réel chez vos clients.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est qualifié de “logement indécent” au sens de la loi : interdiction de mise en location pour les nouveaux baux, impossibilité de renouvellement tacite, et risque pour le bailleur de se voir imposer la réalisation de travaux ou la baisse de loyer par le juge. Le 1er janvier 2028, la même règle s’appliquera aux F. Le 1er janvier 2034, ce sera le tour des E. Selon l’ADEME, près de 5,2 millions de logements en France sont concernés par ces échéances, dont une part disproportionnée se concentre sur les centres-villes anciens à forte densité de bâti pré-1948, et Marseille intra-muros en est un exemple typique : plus de 40 % du parc résidentiel marseillais a été bâti avant la première réglementation thermique de 1974.
Côté valeur vénale, les notaires constatent depuis 2023 une décote massive sur les F et G en vente classique : selon les chiffres publiés par les Notaires de France et confirmés par les baromètres MeilleursAgents, la décote moyenne s’établit entre 15 et 30 % par rapport à un bien équivalent classé D ou E, et grimpe au-delà sur les biens en copropriété dégradée. Pour les maisons individuelles classées F ou G, l’article L. 126-28-1 du CCH impose en plus la production d’un audit énergétique réglementaire en sus du DPE depuis le 1er avril 2023, audit qui chiffre noir sur blanc le scénario de travaux et qui dissuade encore davantage l’acquéreur particulier.
Concrètement, votre client propriétaire d’un G se retrouve devant une équation à trois inconnues : engager 60 000 à 150 000 euros de rénovation lourde (ITE, menuiseries, ventilation double flux, pompe à chaleur, parfois reprise de toiture), vendre avec une décote de 20 à 30 %, ou subir l’interdiction et regarder le bien se vider. C’est précisément à ce moment-là qu’il vous appelle.
Pourquoi vous croisez ces dossiers en premier
Le diagnostiqueur certifié est, dans la chaîne immobilière, le premier professionnel à voir le problème en face. Avant le notaire, avant l’agent, avant l’expert-comptable du bailleur. Pour trois raisons.
D’abord, le DPE est obligatoire à la vente comme à la location, et il est désormais opposable depuis le 1er juillet 2021 : ce n’est plus un document indicatif, c’est un engagement juridique du vendeur. Vous êtes donc systématiquement présent en amont de toute transaction.
Ensuite, le DPE collectif est devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, étendu aux copropriétés entre 50 et 200 lots au 1er janvier 2025 et à toutes les copropriétés au 1er janvier 2026. Vous identifiez donc aussi des immeubles entiers où plusieurs lots sont en F ou G, avec des copropriétaires inégalement informés et inégalement solvables.
Enfin, beaucoup de propriétaires vous sollicitent en amont, sans projet de vente immédiat, pour “savoir où ils en sont” : votre rendez-vous est souvent le moment de bascule où ils comprennent qu’ils sont dans la cible législative. C’est là que la conversation glisse vers “qu’est-ce que je fais”.
Ce positionnement vous donne une visibilité que personne n’a ailleurs dans la chaîne. Et c’est précisément cette visibilité qui crée le dilemme déontologique : vous savez, vous voyez, mais vous ne pouvez pas vendre.
Le mur déontologique : ce que l’arrêté du 2 juillet 2018 vous interdit vraiment
Lisons l’arrêté du 2 juillet 2018 modifié par l’arrêté du 24 décembre 2021 sans détour. Son article 3 impose au diagnostiqueur certifié, ainsi qu’à son employeur le cas échéant, une indépendance et une impartialité strictes à l’égard du propriétaire, du locataire, du mandataire chargé de la vente ou de la location, et de tout opérateur intervenant dans la transaction. Le texte va plus loin : le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité, et cette obligation s’étend aux intermédiaires.
Traduit concrètement, cela veut dire que vous ne pouvez pas signer un contrat d’apporteur d’affaires rémunéré au pourcentage de la transaction avec un marchand de biens pour les dossiers que vous diagnostiquez vous-même. Le COFRAC, lors de ses audits de surveillance, considère ce type de montage comme une rupture d’indépendance et peut suspendre votre certification. La sanction est lourde : sans certification, plus de DPE, plus de revenu.
Maintenant lisons-le dans l’autre sens. L’arrêté n’interdit pas au diagnostiqueur d’informer son client de l’existence d’opérateurs spécialisés dans le rachat de passoires thermiques. Il n’interdit pas non plus de remettre un document d’information neutre rédigé par un tiers, ni d’orienter un client demandeur vers une structure de conseil patrimonial extérieure. La frontière passe entre “j’informe et j’oriente sans contrepartie liée à la transaction” et “je perçois une commission proportionnelle à la vente conclue”.
GNE Immobilier travaille donc selon deux modèles, au choix du diagnostiqueur partenaire.
Le premier modèle, dit orientation neutre, consiste à intégrer GNE dans une fiche d’information panel remise systématiquement à tout propriétaire d’un bien F ou G. La fiche présente trois à cinq opérateurs spécialisés du bassin marseillais, leurs garanties (carte T, garantie financière, RCP), leur positionnement, et invite le client à les contacter directement. Le diagnostiqueur ne perçoit aucune rémunération, ne fait aucune recommandation orale, et conserve une trace écrite de la remise. Côté COFRAC, ce dispositif est imparable.
Le second modèle, dit apport via structure tierce, consiste à interposer une structure de conseil patrimonial (cabinet de conseil indépendant, courtier patrimonial, ou société de portage commercial) qui contractualise séparément avec le diagnostiqueur sous forme de prestation de conseil ou d’abonnement documentaire, et qui contractualise séparément avec GNE sous forme de convention d’apporteur d’affaires. Le diagnostiqueur ne perçoit jamais de somme indexée sur une transaction ; il perçoit une prestation de conseil rémunérée par la structure tierce. C’est cette structure tierce qui est apporteuse au sens commercial. Le montage est légal, mais demande une rédaction contractuelle soignée et l’avis de votre certificateur si vous voulez sécuriser totalement votre situation. Notre guide juridique du partenariat diagnostiqueur passoires thermiques détaille chaque clause.
Barème : ce que rapporte un dossier abouti
Quand le montage passe par une structure tierce, la rémunération versée par GNE à cette structure suit un barème connu, transparent, identique à celui de nos autres apporteurs professionnels.
Pour les acquisitions inférieures ou égales à 300 000 euros, le taux est de 3 % avec un plancher de 3 000 euros : un T2 acheté 180 000 euros déclenche 5 400 euros de commission, un studio acheté 95 000 euros déclenche le plancher de 3 000 euros. Pour les acquisitions entre 300 001 et 800 000 euros, le taux passe à 2 % : un T4 acheté 420 000 euros représente 8 400 euros. Au-delà de 800 000 euros (immeubles, hôtels particuliers, plateaux), le taux est de 1 %, avec négociation possible sur les opérations exceptionnelles.
Le paiement intervient par virement dans les sept jours calendaires suivant la signature de l’acte authentique, sur présentation de la facture émise par la structure tierce. Pas de paiement échelonné, pas de retenue, pas de conditions suspensives postérieures à l’acte. La structure tierce reverse ensuite au diagnostiqueur la prestation de conseil convenue dans son contrat propre, dont le calendrier est indépendant de la transaction.
Fiscalement, côté diagnostiqueur, la prestation de conseil rémunérée par la structure tierce est facturée soit en BNC (si vous êtes en exercice libéral classique ou en EI), soit en BIC (si vous êtes en société commerciale type SARL ou SASU), avec TVA à 20 % au-delà des seuils de franchise. La rémunération est intégrée à votre résultat habituel et imposée selon votre régime (IR pour la majorité des indépendants, IS pour les structures soumises). Aucun régime spécial ne s’applique, ce qui simplifie l’intégration comptable.
Deux exemples types de dossier orienté
Exemples hypothétiques, à visée pédagogique. Ils ne décrivent aucun dossier réel.
Exemple type n°1 : un appartement classé G qui ne se vend pas
Une propriétaire hérite d’un appartement loué jusqu’au départ des locataires. Le DPE réalisé ensuite le classe G, et l’audit énergétique chiffre lourdement les travaux pour atteindre une classe acceptable. Le diagnostiqueur remet son rapport, explique l’interdiction de relouer et remet la fiche d’information neutre. La mise en vente classique ne donne que des offres basses, conditionnées à un prêt qui n’est pas accordé. La propriétaire reprend la fiche d’information et contacte elle-même un acquéreur professionnel, qui achète en l’état sans condition de prêt.
Ce qui rend le dossier conforme : le diagnostiqueur n’a transmis aucune information sur sa cliente et n’a rien perçu lié à la vente. Son rôle s’est arrêté à la remise du DPE, de l’audit et de la fiche d’information.
Exemple type n°2 : un petit immeuble classé F dont le propriétaire refuse les travaux
Un propriétaire âgé détient seul un petit immeuble de rapport. L’audit chiffre une rénovation globale lourde. Il a la trésorerie, mais refuse d’engager un chantier long à son âge et préfère vendre l’ensemble. Après la remise du DPE et de la fiche d’information, il consulte plusieurs opérateurs et retient celui qui lui détaille la décomposition de son offre (budget travaux, marge, risques).
Ce qui rend le dossier conforme : si le diagnostiqueur est ensuite missionné pour les DPE après travaux, c’est par un contrat distinct, au prix normal, sans lien avec la vente.
Comment se protéger juridiquement, étape par étape
Trois précautions concrètes ressortent de notre expérience avec une vingtaine de diagnostiqueurs partenaires sur le bassin.
Premièrement, formalisez la remise de la fiche d’information. Un tampon, une mention “fiche d’information opérateurs spécialisés rachat F/G remise le [date]” ajoutée au bordereau de remise du DPE, signée par le client. Ce simple geste démontre, en cas de contrôle, que vous avez remis une information panel et non orienté vers un acteur spécifique.
Deuxièmement, n’évoquez jamais oralement le nom d’un opérateur en particulier. Si le client vous demande “lequel vous me conseillez”, la bonne réponse est “je n’ai pas qualité pour vous conseiller un opérateur, la fiche présente le panel, vous choisissez librement”. Cette phrase peut sembler froide ; elle est juridiquement irréprochable.
Troisièmement, contractualisez votre relation avec la structure tierce séparément de toute transaction. La prestation de conseil que vous facturez à la structure tierce doit avoir une réalité (rédaction de notes techniques sur l’évolution réglementaire, veille DPE collective, intervention en formation interne) et un prix qui ne varie pas en fonction du volume d’apports remontés. C’est ce qui sécurise le montage face à un audit COFRAC ou à une réclamation de votre certificateur.
Pour les diagnostiqueurs qui veulent rester en sécurité absolue, le modèle d’orientation neutre sans rémunération est toujours possible : vous remettez la fiche, vous ne touchez rien, et vous valorisez votre service par la qualité de l’accompagnement et la fidélisation de vos clients qui vous recommanderont. Beaucoup de nos partenaires choisissent ce modèle et trouvent leur retour ailleurs : reprise des DPE post-travaux par GNE, mandats récurrents, recommandations croisées.
Pourquoi GNE Immobilier sur les passoires marseillaises
GNE Immobilier s’est positionné dès 2019 sur la rénovation énergétique lourde des F et G marseillais intra-muros. Cette spécialisation n’est pas un argument marketing : c’est un modèle économique qui suppose des ressources techniques et financières dédiées.
Côté technique, nous travaillons avec un architecte référent, un bureau d’études thermique partenaire, et un panel de cinq entreprises locales qualifiées RGE pour l’isolation, les menuiseries et le génie climatique. Côté financier, nos lignes bancaires pré-validées permettent de signer des offres sans condition suspensive de financement, ce qui est décisif quand le vendeur veut sortir vite. Côté réglementaire, nous maîtrisons les aides mobilisables post-acquisition (MaPrimeRénov’ Copropriétés, CEE, exonération temporaire de taxe foncière post-rénovation énergétique délivrée par la ville de Marseille sur délibération), ce qui sécurise nos plans d’opération.
Cette spécialisation se traduit, pour vos clients, par des offres construites et défendables, pas des prix cassés. Pour vous, elle se traduit par un partenaire qui va au bout des dossiers : nous n’avons pas eu de désistement post-compromis sur les 36 derniers mois.
Pour les fondamentaux du sujet côté propriétaire, voyez nos articles vendre une passoire thermique DPE G à Marseille et vendre une passoire thermique DPE F à Marseille. Pour comprendre le cadre légal qui pousse vos clients à agir, consultez loi Climat et Résilience : ce que changent les interdictions de location. Pour les biens en copropriété dégradée, vendre un lot en copropriété fragile à Marseille éclaire la mécanique d’acquisition que nous utilisons. Pour comparer les options patrimoniales, vendre à un marchand de biens ou rénover soi-même donne aux propriétaires la grille de décision. Côté apporteurs, partenariat notaire Marseille successions et passoires et partenariat syndic copropriétés en difficulté prolongent la logique.
Concrètement, comment ouvrir le dialogue avec GNE
Si vous êtes diagnostiqueur certifié exerçant sur Marseille intra-muros et que vous croisez régulièrement des F ou G dont les propriétaires sont en difficulté, le premier pas est simple. Adressez-nous une prise de contact via le formulaire apporteurs de GNE Immobilier en indiquant votre numéro de certification, votre zone d’intervention, et votre estimation de volume annuel de DPE F/G. Nous vous envoyons sous 48 heures notre dossier complet : carte T, garantie financière, RCP, modèle de fiche d’information panel rédigée par notre conseil, et convention type via structure tierce si vous souhaitez explorer ce modèle.
Un premier rendez-vous, en présentiel à notre bureau ou en visio selon votre préférence, permet de calibrer le modèle qui vous convient (orientation neutre ou apport via structure tierce), de répondre aux questions de votre certificateur si vous en avez consulté un, et de mettre en place le dispositif documentaire. La mise en marche opérationnelle prend généralement deux à trois semaines.
Foire aux questions
Si je touche une commission via la structure tierce, ma certification COFRAC est-elle compromise ?
Pas si le montage est correctement structuré. La rémunération que vous percevez doit être une prestation de conseil contractualisée séparément, avec une réalité d’objet (notes techniques, veille, formation) et un prix qui ne varie pas en fonction des transactions conclues en aval. Si ces conditions sont remplies, vous n’avez aucun lien financier direct avec l’opérateur immobilier au sens de l’article 3 de l’arrêté du 2 juillet 2018. Cela dit, en cas de doute, l’orientation neutre sans rémunération reste l’option la plus simple et la plus défendable.
Comment dois-je facturer la prestation de conseil : BIC ou BNC ?
Cela dépend de votre structure d’exercice. Si vous exercez en libéral classique ou en entreprise individuelle, la prestation relève des BNC et entre dans votre déclaration 2035. Si vous exercez en société commerciale (SARL, SASU, EURL à l’IS), elle relève des BIC et s’intègre au compte de résultat. Dans les deux cas, la TVA à 20 % s’applique au-delà des seuils de franchise (36 800 euros pour les prestations de service en 2026). Votre expert-comptable confirmera l’imputation précise selon votre situation.
Le client peut-il découvrir que je suis impliqué dans le processus et m’en vouloir ?
GNE Immobilier s’engage contractuellement, vis-à-vis de la structure tierce et donc vis-à-vis de vous, à ne jamais divulguer au vendeur l’identité de la personne qui a remis la fiche d’information. La fiche elle-même étant un document panel remis systématiquement à tous vos clients F ou G, vous pouvez assumer publiquement de la remettre : c’est une bonne pratique professionnelle, pas une orientation commerciale.
Que se passe-t-il si le client refuse l’offre de GNE et vend ensuite à un autre marchand de biens grâce à la fiche ?
Rien à signaler côté déontologique : la fiche présente un panel, le client choisit librement. Côté commercial, la structure tierce n’est rémunérée que sur les ventes effectivement conclues avec GNE, conformément à la convention d’apporteur classique.
Puis-je continuer à travailler en mandat direct pour GNE après une opération apportée ?
Oui. La réalisation d’un DPE ou d’un audit pour GNE sur un bien que GNE a acquis (par exemple les DPE post-travaux) est un mandat commercial classique, facturé au prix normal du marché, sans lien avec l’apport antérieur. C’est une activité commerciale standard de votre cabinet, parfaitement séparable des dossiers d’apport.
Y a-t-il un volume minimum d’apports pour entrer dans le dispositif ?
Non. Nous travaillons avec des partenaires qui remontent un dossier par trimestre comme avec d’autres qui en remontent un par mois. Le plancher de commission à 3 000 euros garantit qu’un dossier abouti vaut la peine d’être traité, quel que soit le prix du bien.
Le DPE collectif que je réalise sur une copropriété peut-il faire l’objet d’un apport, ou seulement les DPE individuels ?
Les deux. Pour le DPE collectif, l’apport ne porte pas sur l’immeuble dans son ensemble (le syndicat n’a généralement pas qualité pour vendre), mais sur les lots individuels dont les propriétaires sont les plus exposés (souvent les bailleurs avec un G). Le déclenchement passe par la même fiche d’information panel, remise à chaque copropriétaire intéressé.
Que faire si mon client veut absolument que je le mette directement en relation avec un acquéreur ?
Refusez poliment. Expliquez que votre certification COFRAC vous interdit d’avoir un rôle commercial dans la transaction, que c’est précisément ce qui garantit la valeur juridique de votre rapport DPE, et que la fiche d’information panel est précisément faite pour qu’il choisisse lui-même son interlocuteur. Cette posture renforce votre crédibilité professionnelle ; elle ne la diminue pas.
Vous croisez chaque semaine des propriétaires de F ou G qui ne savent pas comment sortir. Le dispositif d’orientation neutre que nous proposons ne vous demande rien d’autre que de remettre, avec votre rapport, une fiche d’information rédigée par un tiers et présentant un panel d’opérateurs spécialisés. Vous gardez votre indépendance, votre certification, votre liberté commerciale, et vous donnez à vos clients une porte de sortie réelle. Pour ouvrir le dialogue, adressez-nous votre dossier d’apporteur.
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