En bref : oui, un logement construit avant le 1er janvier 1949 se vend à Marseille, déplombé ou non : le vendeur annexe au compromis un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), valable un an s’il révèle du plomb. Les éventuels travaux se négocient alors sur le prix. Un déplombage déjà réalisé rassure l’acheteur, à condition d’être documenté par les factures et un nouveau constat.
Cadre réglementaire : le CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
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Quand le CREP est-il obligatoire ?
L’article L. 1334-5 CSP impose la réalisation d’un CREP pour :
- toute vente d’un logement (partie privative) construit avant le 1er janvier 1949 ;
- toute mise en location d’un logement construit avant le 1er janvier 1949 (article L. 1334-6 CSP) ;
- les parties communes des immeubles d’habitation construits avant 1949 (article L. 1334-8 CSP).
Le CREP est annexé au compromis et à l’acte de vente. Sa durée de validité est de :
1 an en cas de classes 1, 2 ou 3 (présence de plomb) ;
6 ans si toutes les unités sont en classe 0 ;
illimitée si le CREP conclut à l’absence totale de plomb.
Diagnostics, DPE F ou G et clause de non-garantie sont expliqués sur notre page pour vendre un immeuble à rénover à Marseille.
La classification des unités de diagnostic
Le diagnostiqueur certifié utilise un appareil à fluorescence X (XRF) et classe chaque unité (mur, plinthe, encadrement, plafond, etc.) :
| Classe | Concentration en plomb | État du revêtement |
|---|---|---|
| Classe 0 | < seuil (1 mg/cm²) | |
| Classe 1 | ≥ seuil | Bon état (non dégradé) |
| Classe 2 | ≥ seuil | État d’usage |
| Classe 3 | ≥ seuil | Dégradé (écaillage, friable, pulvérulent) |
La classe 3 est l’élément déclencheur : risque immédiat d’intoxication, surtout pour les enfants.
Obligations du vendeur en cas de classe 3
- Information impérative de l’acquéreur (mention au CREP) ;
- Communication à l’ARS (Agence Régionale de Santé) si le bien est destiné à la location ;
- Travaux palliatifs pouvant être imposés par le préfet (article L. 1334-9 CSP) ;
- En cas de saturnisme infantile signalé, le préfet peut imposer des travaux d’urgence sous 30 jours (article L. 1334-2 CSP).
Les techniques de déplombage
Recouvrement (encapsulage)
Application d’une peinture homologuée de confinement (anti-plomb) ou pose d’un revêtement neuf (BA13, papier de verre stratifié, etc.). Solution la moins coûteuse, mais à condition que le support soit stable.
- Coût : 15 à 30 €/m².
- Limites : non applicable si le support s’effrite ; obligation de signalisation pour les futurs travaux.
Décapage chimique
Application d’un gel décapant qui se retire avec le plomb. Génère des déchets dangereux à éliminer.
- Coût : 35 à 70 €/m².
- Avantages : préservation du support, possibilité de retrouver modénatures et boiseries.
- Limites : long, salissant, exige des EPI complets (combinaison Tyvek, masque P3, ventilation).
Décapage thermique
À l’aide d’un infra-rouge basse température (le décapage à la flamme ou au pistolet thermique haute température est interdit car il volatilise le plomb : article R. 4412-156 du Code du travail).
- Coût : 40 à 80 €/m².
Dépose totale et remplacement du support
Quand le support est trop dégradé : retrait complet (plinthes, lambris, menuiseries) et remplacement.
- Coût : 80 à 250 €/m² selon nature du support.
Travaux confinés
Pour un déplombage en milieu occupé (immeuble vivant), les travaux nécessitent un confinement : sas, bâches étanches, dépression, ventilation HEPA. Coût supplémentaire : 35 à 80 €/m² traité.
Coûts indicatifs Marseille 2026
| Intervention | Coût TTC/m² |
|---|---|
| Recouvrement (peinture de confinement) | 15 à 30 € |
| Décapage chimique | 35 à 70 € |
| Dépose totale et remplacement | 80 à 250 € |
| Confinement et SAS | +35 à +80 € |
| Élimination déchets plombifères (CSDU) | 200 à 450 €/t |
| CREP de contrôle post-travaux | 350 à 700 € |
Exemples chiffrés Marseille et périphérie
Exemple : Marseille 2e (Le Panier)
Studio T1 32 m² dans immeuble de 1880. CREP révèle 6 unités en classe 3 : cages d’escalier (communes), plinthes intérieures séjour et chambre, encadrements des 3 fenêtres. Devis travaux palliatifs (privatif) : 8 500 € TTC. Quote-part communes (cages d’escalier) : 3 200 €. Total 11 700 €. Vente initialement à 165 000 €, négociée à 152 000 €. Décote nette -8 %.
Exemple : Marseille 1er (Belsunce)
Appartement T3 55 m² dans immeuble de 1910. CREP révèle 9 unités en classe 3. Devis déplombage complet (décapage chimique séjour + chambre + couloir + cuisine) : 22 000 € TTC, plus quote-part communes 4 500 €. Total 26 500 €. L’acquéreur particulier négocie -30 000 € (anticipation prudentielle).
Exemple : Marseille 7e (Endoume, immeuble 1925)
Appartement T4 88 m². CREP révèle 4 unités en classe 3 (plinthes, encadrements). Devis : 12 800 €. Bien vendu à 425 000 € au lieu de 442 000 € estimé sans plomb.
Exemple : Marseille (centre, 1895)
Maison de ville R+1 110 m². CREP révèle 14 unités en classe 3 (toutes pièces, escalier, plafond stuqué). Devis déplombage avec restauration boiseries (Mon Bel Outil, entreprise locale spécialisée) : 35 000 € TTC. Aide ANAH OPAH-RU Marseille : 8 500 €. Reste à charge 26 500 €. Le vendeur, retraité, vend en l’état à GNE Immobilier (voir ci-dessous).
Exemple : Marseille (centre ancien)
T2 42 m² dans immeuble de 1885. CREP : 5 classes 3. Devis 9 800 €. Acquéreur particulier négocie -12 000 € (décote 7 %).
L’alternative GNE Immobilier : rachat et déplombage géré
GNE Immobilier, marchand de biens établi à Marseille (carte professionnelle T délivrée par la CCI Aix-Marseille-Provence, garantie financière Galian, RCP MMA, exercice conforme à la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970), rachète régulièrement des biens en bâti d’avant 1949 nécessitant un déplombage. Notre démarche :
- CREP complet par notre réseau de diagnostiqueurs certifiés (à nos frais).
- Étude technique : choix de la méthode (recouvrement, décapage, dépose).
- Plan de prévention pour les travaux confinés.
- Offre ferme intégrant le coût net des travaux et la marge.
- Signature notariée sous 6 à 10 semaines.
- Prise en charge intégrale : entreprise spécialisée plomb, élimination des déchets, CREP final.
Exemple : Marseille 6e (La Plaine). Appartement haussmannien T4 95 m² dans immeuble de 1898. CREP : 11 unités classe 3, devis déplombage 28 000 €. Aucun acquéreur particulier au-delà de 405 000 € (valeur saine 460 000 €). Dans ce scénario type, le marchand de biens a racheté à 428 000 €, déplombage intégré au plan, libération du vendeur.
Exemple : Marseille 3e (Belle-de-Mai). T2 40 m² dans immeuble de 1922. CREP : 8 classes 3, devis 15 500 €. Rachat par un marchand de biens à 138 000 € (valeur saine 158 000 €).
Sanctions et responsabilités
Sanction pénale
L’article L. 1337-2 CSP punit de 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende le fait de mettre un logement à disposition sans CREP, ou en présence d’un facteur de dégradation de plomb non corrigé.
Sanction civile
Le défaut de CREP ou la dissimulation d’un CREP négatif engagent la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants CC) et peuvent fonder une action en dol (article 1137 CC) avec possible résolution de la vente.
Responsabilité ARS
L’ARS peut saisir le préfet qui imposera les travaux et, en cas de mise en danger d’enfants, déclencher une mesure d’urgence assortie d’une consignation financière.
Pour aller plus loin
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Conclusion : déplomber n’est pas démolir
Le déplombage est une opération technique mais réalisable : recouvrement pour les budgets serrés, décapage pour préserver le patrimoine. Pour un propriétaire isolé, gérer un chantier de déplombage en milieu occupé reste un parcours du combattant. Vendre à GNE Immobilier permet de céder le bien sans expertise préalable, sans avance de trésorerie et sans avoir à coordonner les corps de métier.
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