Oui, vous pouvez vendre un bien sous arrêté de mise en sécurité (ex-arrêté de péril) ou sous arrêté d’insalubrité à Marseille. Aucun texte n’interdit la vente. Mais l’arrêté suit le bien : il se transmet à l’acquéreur avec les travaux prescrits, les délais, les astreintes et l’éventuelle interdiction d’habiter. Vous devez en informer l’acheteur, et accepter que le marché des particuliers se referme : les banques ne financent pas un logement frappé d’une interdiction d’occuper. Restent ceux qui paient sans prêt et savent chiffrer des travaux : les marchands de biens. Pour un dossier de ce type, consultez notre page qui explique comment vendre un bien à rénover.
Arrêté de péril, arrêté de mise en sécurité, insalubrité : de quoi parle-t-on exactement ?
Le vocabulaire a changé et beaucoup de propriétaires s’y perdent. L’ordonnance 2020-1144 a fusionné une dizaine de polices administratives de l’habitat en une seule, applicable depuis 2021. Le « péril » s’appelle désormais arrêté de mise en sécurité. C’est le maire qui le prend, et il vise la structure : mur porteur fissuré, plancher affaissé, escalier instable, façade qui se délite au-dessus du trottoir.
L’insalubrité vise la santé des occupants : humidité chronique, absence de ventilation, plomb accessible, suroccupation. Elle relève du préfet, sur rapport de l’ARS, et peut être exercée par la Ville par convention avec l’État. Deux logiques, deux services instructeurs, et parfois les deux arrêtés sur le même immeuble.
Dans les deux cas, la procédure est contradictoire : vous êtes averti, vous pouvez produire un rapport d’expert et discuter les prescriptions. L’exception est l’urgence : quand le risque est immédiat, l’évacuation est ordonnée d’abord, le contradictoire se déroule ensuite. Beaucoup de dossiers marseillais tombent dans cette seconde case.
Pourquoi Marseille est un cas à part
Le 5 novembre 2018, deux immeubles s’effondrent rue d’Aubagne, à Noailles. Huit morts. Un rapport officiel remis en 2015 évaluait déjà à environ 40 000 le nombre de logements indignes, concernant près de 100 000 personnes. Dans les années qui suivent, environ 5 000 personnes sont évacuées et relogées, et 600 millions d’euros engagés, dont 240 millions d’ANAH sur dix ans.
Depuis, la Ville a industrialisé le contrôle : de l’ordre de 2 300 interventions par an, soit environ 200 par mois. Le plan partenarial d’aménagement « Marseille Horizon », lancé en juillet 2019, mobilise en première phase 217 millions d’euros sur 314 immeubles autour de Noailles et de la Belle de Mai. Un permis de louer s’applique à Noailles, étendu à la Belle de Mai et à Hoche-Versailles. La SPLA-IN a acquis 16 immeubles sur quatre îlots prioritaires.
Dernier étage de la fusée : la délibération du 18 décembre 2025 rend obligatoires des diagnostics structurels décennaux sur quatre périmètres. Des immeubles qui passaient sous les radars vont être examinés. Si vous détenez un lot dans un immeuble ancien du 1er, du 2e ou du 3e arrondissement, l’hypothèse d’un arrêté n’est plus théorique.
La Ville publie un registre public des arrêtés, par arrondissement, sur marseille.fr. Premier réflexe : vérifier si votre adresse y figure, et sous quel type d’arrêté.
Ce que l’arrêté change concrètement pour vous, propriétaire
- Obligation d’information de l’acquéreur : l’arrêté et son contenu doivent être portés à sa connaissance et mentionnés dans l’acte. Le cacher expose à l’annulation de la vente ou à une action en garantie.
- Travaux prescrits sous délai : l’arrêté liste précisément ce qui doit être fait et sous combien de temps.
- Interdiction d’habiter, temporaire ou définitive, selon la gravité. Les loyers cessent d’être dus, et vous devez au relogement ou à l’hébergement des occupants.
- Astreintes financières par jour de retard tant que les travaux ne sont pas exécutés.
- Travaux d’office : la collectivité peut faire réaliser les travaux et vous en refacturer le coût, garanti par une hypothèque légale.
- L’arrêté suit le bien, pas la personne : vendre ne l’efface pas, sauf mainlevée après constat d’exécution des travaux.
Pour les marchands de sommeil, les sanctions vont jusqu’à 7 ans de prison, 200 000 € d’amende et 15 ans d’interdiction d’acheter : le sujet n’est plus un contentieux administratif de second rang.
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Pourquoi les acheteurs particuliers disparaissent
Le problème n’est pas juridique, il est bancaire. Un particulier achète avec un prêt. Or une banque finance mal, et souvent pas du tout, un bien sous arrêté : garantie hypothécaire dévalorisée, interdiction d’habiter incompatible avec un prêt de résidence principale, travaux non chiffrés. Ajoutez la copropriété : si l’immeuble entier est visé, il faut voter des travaux lourds avec des copropriétaires parfois insolvables ou introuvables.
Résultat sur le terrain : des annonces en ligne pendant des mois, des compromis qui tombent au refus de prêt. Vous avez perdu un semestre et l’astreinte, elle, a continué de courir. C’est le mécanisme observé sur un bien dégradé qui ne trouve pas preneur à Marseille, en plus dur : ici, l’administration a mis un calendrier sur la table.
Le marchand de biens : l’acheteur qui reste
Un marchand de biens n’a pas ces contraintes. Il achète sur fonds propres ou sur une ligne bancaire dédiée, sans condition suspensive de prêt. Il sait lire un arrêté, chiffrer les prescriptions, dialoguer avec les services de la Ville et porter le dossier jusqu’à la mainlevée. Il achète en l’état : avec l’arrêté, les occupants à reloger, la copropriété bloquée.
En pratique, chez GNE Immobilier : une visite, une offre ferme sous 48 h, une signature notaire en 3 à 6 semaines quand le dossier est prêt. Aucune commission à votre charge : nous ne sommes pas une agence, nous sommes l’acheteur ; vous financez seulement vos diagnostics. Notre statut de marchand de biens impose un engagement de revente et une fiscalité propre (TVA sur marge, article 1115 du CGI).
La contrepartie : la décote
Soyons directs : nous n’achetons pas au prix du marché rénové. La décote se situe généralement entre 10 et 25 % selon l’état, l’ampleur des travaux prescrits et le délai souhaité, davantage quand l’arrêté impose une reprise de structure ou un relogement. Elle couvre le coût des travaux, le portage pendant les mois de chantier et d’instruction, et notre marge.
Pour situer les travaux : à Marseille, une rénovation complète tourne entre 700 et 1 200 €/m², une rénovation lourde touchant structure, réseaux et cloisons entre 1 200 et 2 000 €/m², le coût local restant environ 23 % sous la moyenne nationale (fourchettes usuelles, août 2026). Sur un immeuble à trois fenêtres du centre (façade d’environ 7 m, planchers bois, pierre de Cassis, typique des boulevards Longchamp ou Chave) la reprise d’un plancher ou d’un mur porteur pèse vite plus lourd que la valeur du lot.
Côté références de prix : l’appartement marseillais se situe autour de 3 300 €/m², avec de forts écarts par arrondissement, environ 3 220 €/m² dans le 1er, 3 300 dans le 2e, 1 800 dans le 3e (estimations à partir des ventes notariales DVF, 1er septembre 2026). Mais ces chiffres décrivent des biens sains : un bien sous arrêté ne se valorise pas au €/m² du quartier, il se valorise par soustraction du coût de remise en état.
Vendre un lot ou vendre l’immeuble entier ?
Si l’arrêté vise les parties communes, vendre votre seul lot ne règle rien : l’acquéreur hérite d’une quote-part de travaux et d’une copropriété parfois défaillante. Marseille compte 87 grandes copropriétés de plus de 80 lots fragiles ou dégradées, dont 9 en programme de redressement. Dans ces cas, la vente de l’immeuble entier à un acheteur unique est souvent plus rapide qu’une succession de ventes de lots.
Si l’arrêté vise votre lot seul (plancher, réseau, ventilation) la vente isolée reste jouable. C’est fréquent dans le centre : Noailles, dont la requalification phase 1 s’est achevée début 2026, Belsunce, ou la Belle de Mai, que le futur tramway rue Loubon redessine.
Les trois erreurs qui coûtent le plus cher
- Attendre. L’astreinte court, les travaux d’office peuvent être engagés à vos frais, la créance publique s’inscrit sur le bien. Le patrimoine que vous pensez préserver se réduit chaque mois.
- Sous-déclarer. Taire un arrêté ou une interdiction d’habiter, c’est fabriquer un contentieux. Un acheteur professionnel préfère un dossier complet dès le premier rendez-vous : plus l’information est claire, plus l’offre est haute.
- Multiplier les mises en vente auprès d’acheteurs qui ne peuvent pas financer : cela date l’annonce et affaiblit votre position. Mieux vaut arbitrer entre vitesse et prix maximal dès le départ.
Par où commencer, concrètement
- Vérifier votre adresse dans le registre des arrêtés de la Ville et récupérer l’arrêté complet, prescriptions et délais.
- Réunir les procès-verbaux d’assemblée générale, les devis, les rapports d’expert et l’état des impayés de copropriété.
- Commander les diagnostics obligatoires : DPE, amiante avant 1997, plomb avant 1949, électricité et gaz, termites, ERP.
- Consulter votre notaire : lui seul peut sécuriser la rédaction et vérifier l’état hypothécaire. Le cadre général figure sur service-public.fr.
- Faire chiffrer une offre d’achat par un opérateur qui achète en l’état, et la comparer au coût réel des travaux prescrits.
Cet article décrit un cadre général : il ne remplace ni l’avis de votre notaire, ni l’analyse des services de la Ville.
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Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement frappé d’une interdiction d’habiter ?
Oui. L’interdiction d’habiter empêche l’occupation, pas la cession. Elle doit être portée à la connaissance de l’acquéreur et figurer dans l’acte. En revanche, elle exclut de fait le financement bancaire classique : l’acheteur devra payer sans prêt, ce qui restreint le marché aux investisseurs et aux marchands de biens.
L’arrêté disparaît-il quand je vends ?
Non. L’arrêté est attaché au bien, pas au propriétaire. Il se transmet à l’acquéreur avec les travaux prescrits et leurs délais. Seule une mainlevée, prononcée après constat de l’exécution complète des travaux, y met fin. Les astreintes échues avant la vente restent en principe à la charge du vendeur : à faire vérifier par votre notaire.
Quelle différence entre péril et insalubrité ?
Le péril, devenu arrêté de mise en sécurité depuis l’ordonnance 2020-1144, concerne la solidité du bâti : structure, planchers, façades, escaliers. Il est pris par le maire. L’insalubrité concerne la santé des occupants : humidité, ventilation, plomb, suroccupation. Elle relève du préfet sur rapport de l’ARS, la Ville pouvant l’exercer par convention.
Qui paie les travaux si je vends avant de les avoir faits ?
Cela se négocie et se rédige dans l’acte. En pratique, un acheteur professionnel intègre le coût des travaux prescrits dans son offre : vous ne les avancez pas, ils sont déduits du prix. Attention aux sommes déjà engagées par la collectivité au titre des travaux d’office, qui restent recouvrables sur le bien.
Combien de temps faut-il pour vendre dans cette situation ?
Avec un acheteur qui finance sans prêt, une offre ferme peut être remise sous 48 h après visite, et l’acte signé chez le notaire en 3 à 6 semaines si le dossier est complet. Avec un particulier, comptez plusieurs mois et un risque élevé de refus bancaire en fin de parcours.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
