Mis à jour le 05/09/2026
Vous avez un appartement, un local ou un immeuble autour de la place Jean-Jaurès, la Plaine, et vous voulez vendre sans y passer six mois. Deux options : la vente classique, qui dépend d’un acquéreur, de sa banque et d’une condition suspensive de prêt, ou la vente directe à un marchand de biens, qui achète pour son compte, comptant, sans commission. GNE Immobilier achète sur ce secteur : après une visite, vous recevez une offre d’achat ferme sous 48 h, et l’acte se signe chez le notaire en 3 à 6 semaines si le dossier est prêt.
Où commence et où finit le secteur de la Plaine ?
La place Jean-Jaurès est l’une des plus vastes places de Marseille et l’un des rares points hauts du centre-ville. Elle tombe au croisement de trois arrondissements, ce qui a des conséquences très concrètes sur la valeur de votre bien : côté nord, on est dans le 1er (rue des Trois-Mages, rue Saint-Savournin) ; côté est, dans le 5e (rue Saint-Michel, boulevard Salvator, vers le boulevard Chave) ; côté sud, dans le 6e, à quelques centaines de mètres du cours Julien et de la rue d’Italie.
Deux immeubles séparés par une largeur de place peuvent donc relever de deux marchés différents. Le métro (station Notre-Dame-du-Mont : Cours Julien, ligne M2) et le marché trois fois par semaine, mardi, jeudi et samedi, tirent la fréquentation piétonne et rendent les pieds d’immeuble recherchés. Le bâti est majoritairement XIXe, avec des immeubles de rapport de quatre à six niveaux et quelques ensembles des années 1930.
Combien vaut un bien place Jean-Jaurès en 2026 ?
Il n’existe pas de « prix de la Plaine ». Les seuls repères solides sont ceux des trois arrondissements qui se rejoignent sur la place, à partir des ventes notariales DVF, au 1er septembre 2026 :
- 13001 (Trois-Mages, Saint-Savournin, haut de la Canebière) : environ 3 220 €/m² pour un appartement.
- 13005 (Saint-Michel, Salvator, Camas, boulevard Chave) : environ 3 490 €/m².
- 13006 (cours Julien, Notre-Dame-du-Mont, rue d’Italie) : environ 3 870 €/m².
À l’échelle de la ville, le marché s’est stabilisé après la baisse de 2023-2024 et repart légèrement en 2026 : de l’ordre de +2,8 % sur douze mois selon une source, mais −3,3 % sur deux ans en DVF glissant, et environ +11 % sur cinq ans. Autrement dit : ne calez pas votre prix sur ce que valait votre bien en 2022, et ne le calez pas non plus sur la moyenne. Dans le même immeuble, un T3 traversant refait avec vue sur la place et un T3 sombre sur cour, sans ascenseur, dans une copropriété endettée, peuvent afficher un écart de 30 à 40 %.
La rénovation de la place, engagée en 2019 et achevée au début des années 2020, a supprimé le stationnement de surface et redécoupé l’espace public. Elle a soutenu la demande, mais elle n’a pas transformé un immeuble fatigué en immeuble sain : ce que regarde un acheteur en 2026, c’est le DPE, l’état des parties communes et le montant des travaux votés.
Pourquoi une vente traîne-t-elle sur ce secteur ?
Le quartier est demandé, ce qui masque mal quatre blocages récurrents.
L’état du bâti ancien. Une grande partie du parc date d’avant 1949 : plomb, réseaux électriques hors d’âge, planchers bois, humidité par remontées capillaires en rez-de-chaussée. À Marseille, un rafraîchissement se situe autour de 250 à 500 €/m², une rénovation complète entre 700 et 1 200 €/m², et 1 200 à 2 000 €/m² dès qu’on touche à la structure et aux réseaux. Peu d’acheteurs particuliers ont ce budget en plus du prix d’achat et d’un apport.
La copropriété. Ravalement voté, fonds de travaux, charges lourdes, procédure en cours : tout cela ressort au pré-état daté et fait reculer les acquéreurs, souvent après plusieurs semaines de négociation perdues.
Le DPE. Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028. Sur un secteur où beaucoup d’acheteurs sont des investisseurs, cela pèse directement sur le prix. À vérifier avant de brader : la réforme du DPE du 1er janvier 2026 a abaissé le coefficient de l’électricité de 2,3 à 1,9, ce qui fait gagner une classe à environ 850 000 logements chauffés à l’électricité, sans aucun travaux, via une attestation de recalcul gratuite de l’ADEME.
Le bruit et l’exposition. Un premier étage sur la place, jour de marché, ne se vend pas comme un quatrième sur cour. C’est un paramètre de prix, pas un défaut rédhibitoire, à condition de l’assumer dès l’annonce.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : décrivez votre bien via notre formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38. Visite, offre écrite, aucun engagement.
Comment fonctionne la vente à un marchand de biens ?
GNE Immobilier n’est pas une agence et ne cherche pas d’acheteur pour vous : nous achetons le bien nous-mêmes, avec nos fonds propres ou une ligne bancaire, puis nous le rénovons et le revendons. Trois conséquences pour vous.
- Aucune commission. Ni honoraires, ni frais de dossier. Vous restez redevable des diagnostics et, en copropriété, du pré-état daté puis de l’état daté (plafonné à 380 € TTC).
- Aucune condition suspensive de prêt. C’est la première cause d’échec d’une vente classique ; ici, elle n’existe pas.
- Vendu en l’état. Pas de travaux, pas de vidage, pas de remise aux normes. Nous reprenons le bien tel quel, y compris occupé, en indivision ou issu d’une succession.
En contrepartie, notre prix est inférieur au prix d’un bien rénové présenté sur le marché : généralement 10 à 25 % de décote selon l’état, les travaux à prévoir et le délai souhaité. Cette décote couvre le chantier, le portage, la fiscalité et notre marge, et nous vous la détaillons ligne par ligne. Si votre bien est en bon état et que vous n’êtes pas pressé, une vente classique vous rapportera davantage : nous vous le dirons franchement. Le sujet est développé dans notre comparatif vendre rapidement ou au meilleur prix.
Quels biens rachetons-nous autour de la Plaine ?
Sur ce périmètre, nous regardons en priorité les T2 et T3 anciens à rafraîchir ou à restructurer dans les immeubles XIXe, les grands appartements bourgeois à redécouper, les immeubles de rapport entiers ou en monopropriété côté 1er et 6e, les lots occupés par un locataire en place, les logements classés F ou G, les biens dégradés ou visés par un arrêté de mise en sécurité, et les locaux commerciaux en pied d’immeuble sur le pourtour de la place et les rues de desserte.
La surface compte peu : un studio comme un immeuble à trois fenêtres de six lots entrent dans notre périmètre. Pour un bien très abîmé, la méthode est détaillée dans notre guide sur la vente d’un bien dégradé à Marseille. Pour les repères de prix et de rendement du secteur, voyez prix et rendement dans le 13005. Nous achetons également juste à côté, au cours Julien et à Noailles.
Quelles erreurs coûtent le plus cher aux vendeurs de la Plaine ?
La première est de fixer le prix sur une estimation en ligne calée sur des biens rénovés avec vue sur la place, puis de baisser de 10 000 € tous les deux mois. Au bout de neuf mois, l’annonce est grillée et les acheteurs négocient plus bas que la première offre, celle que vous aviez refusée.
La deuxième est de lancer des travaux « pour mieux vendre ». Une cuisine à 12 000 € ne se récupère quasiment jamais en totalité sur le prix, et elle repousse la mise en vente de plusieurs mois.
La troisième est de repousser les diagnostics. Le dossier de diagnostic technique doit être complet au plus tard à l’avant-contrat : DPE, amiante si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, plomb pour un immeuble d’avant 1949, c’est le cas de la plupart des immeubles du secteur, électricité et gaz si les installations ont plus de quinze ans, termites (les Bouches-du-Rhône sont concernés par arrêté préfectoral), état des risques et pollutions, loi Carrez en copropriété. Un diagnostic manquant vous fait perdre l’exonération de garantie des vices cachés sur ce point. Les règles à jour sont consultables sur service-public.fr.
La quatrième est de dissimuler un problème : infiltration connue, procédure de copropriété, arrêté visant l’immeuble. Dites-le à la visite. Cela change le prix, rarement la décision d’acheter ; découvert plus tard, cela fait tomber la vente.
Combien de temps prend la vente, étape par étape ?
Vous nous décrivez le bien, nous visitons dans les jours qui suivent. Une offre ferme écrite vous parvient sous 48 h après la visite, avec le prix et les conditions. Si vous l’acceptez, le compromis est signé chez le notaire de votre choix, puis l’acte définitif intervient en 3 à 6 semaines lorsque le dossier est prêt. Les délais s’allongent en cas d’indivision non réglée, de succession en cours ou de purge d’un droit de préemption. Les questions de fiscalité, en particulier la plus-value sur une résidence secondaire ou un bien locatif, se traitent avec votre notaire ; les barèmes officiels sont publiés sur notaires.fr.
Recevez une offre d’achat ferme sous 48 h : présentez votre bien via la page vendre un bien ou le formulaire de contact, ou appelez-nous au 07 60 66 74 38.
Questions fréquentes
Achetez-vous des biens dans les trois arrondissements de la place ?
Oui. La place Jean-Jaurès touche le 1er, le 5e et le 6e, et nous achetons dans les trois. L’arrondissement change les repères de prix mais pas notre intérêt : ce qui compte, c’est l’immeuble, l’étage, l’exposition, l’état des parties communes et les travaux votés. Décrivez-nous le bien, la visite tranche.
Mon appartement est classé G au DPE : est-il vendable ?
Oui. L’interdiction porte sur la location, pas sur la vente. Un logement G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, ce qui réduit le nombre d’acheteurs investisseurs. Vérifiez d’abord si la réforme du DPE de janvier 2026 vous fait gagner une classe. Sinon, nous achetons en l’état, travaux à notre charge.
Puis-je vendre un lot occupé par un locataire ?
Oui, et vous n’avez aucun congé à donner : le bail se poursuit avec l’acquéreur. Nous rachetons régulièrement des lots occupés, y compris avec un locataire protégé de plus de 65 ans sous plafonds de ressources, situation qui bloque souvent une vente classique. Préparez le bail, les quittances récentes et le dernier avis d’échéance.
Un local commercial en pied d’immeuble vous intéresse-t-il ?
Oui. Le pourtour de la place et les rues de desserte concentrent des commerces de bouche et de la restauration, et ces murs se revendent bien. Nous étudions les locaux vacants comme ceux loués avec bail commercial en cours. Fournissez le bail, le montant du loyer et l’état des charges.
Que se passe-t-il si un arrêté de mise en sécurité vise l’immeuble ?
La vente reste possible, mais l’arrêté suit le bien et vous devez en informer l’acquéreur. Les travaux prescrits, les astreintes éventuelles et les délais entrent dans la négociation du prix. C’est précisément le type de dossier que nous traitons, là où un acheteur particulier renonce.
Combien la vente me coûte-t-elle ?
Aucune commission de notre part. Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Vous payez les diagnostics, le pré-état daté et l’état daté en copropriété, une éventuelle mainlevée d’hypothèque et, si vous soldez un prêt, une indemnité de remboursement anticipé plafonnée à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.
Par l’équipe GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille.
