En bref : un marchand de biens qui s’engage à revendre sous cinq ans paie des droits de mutation de 0,715 % (article 1115 du CGI), contre environ 6,32 % pour un particulier dans les Bouches-du-Rhône en 2026. Sur un achat à un million d’euros, l’écart dépasse 56 000 €. Pour vous, vendeur, cette économie se traduit en capacité d’achat et en rapidité d’exécution.
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Lorsqu’un vendeur reçoit deux offres au même prix, l’une d’un particulier et l’autre d’un marchand de biens, il est rarement informé d’une différence pourtant essentielle : l’acquéreur professionnel ne paie pas les mêmes frais de notaire. Sur une transaction à un million d’euros à Marseille, l’écart atteint 56 035 euros. Cette économie ne disparaît pas dans un trou noir fiscal : elle se traduit pour l’acquéreur en capacité d’achat supplémentaire, et pour le vendeur en certitude de prix et en rapidité d’exécution.
Cet article démonte pièce par pièce le mécanisme. Composition exacte des frais de notaire en 2026 dans les Bouches-du-Rhône, fondement juridique de la réduction (article 1115 du CGI), conditions d’éligibilité, barème dégressif des émoluments notariaux, calculs comparatifs détaillés sur quatre tickets de prix typiques de Marseille intra-muros (200 k€, 500 k€, 1 M€, 2 M€), et lecture finale pour le vendeur qui veut comprendre ce que cela change concrètement dans la négociation. Chez GNE Immobilier, marchand de biens marseillais, ce levier est intégré à chaque offre que nous formulons : il est l’un des trois piliers qui rendent notre proposition compétitive face à un acheteur classique, à côté de la rapidité et de la certitude.
Ce que vous appelez « frais de notaire » est en réalité un empilement fiscal
Le terme courant est trompeur. Sur une acquisition immobilière à 500 000 euros à Marseille en régime normal, vous payez environ 38 500 euros de frais d’acquisition, dont seulement 5 200 à 5 800 euros vont effectivement au notaire. Le reste est composé de taxes et de débours dont l’État, le département, la commune et divers organismes sont les bénéficiaires.
Le décomposé exact comprend quatre blocs :
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), parfois appelés droits d’enregistrement, représentent la part la plus lourde. Ils sont collectés par le notaire et reversés intégralement aux collectivités locales et à l’État. Dans les Bouches-du-Rhône en 2026, le taux global est d’environ 6,32 %, décomposé en 5,00 % de taxe départementale (article 1594 D du CGI, plafond relevé par la loi de finances pour 2025), 1,20 % de taxe communale additionnelle (article 1584 du CGI) et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État, égaux à 2,37 % de la part départementale (article 1647 du CGI). Les Bouches-du-Rhône appliquent ce taux de 5 % depuis le 1er mai 2025. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale reste à 4,50 %, soit environ 5,81 % au total.
Les émoluments du notaire proprement dits, c’est-à-dire sa rémunération réglementée pour l’acte de vente, sont fixés par le tarif national issu de l’arrêté du 26 février 2016, plusieurs fois modifié, applicable uniformément en France. Le barème est dégressif par tranches : 3,870 % HT jusqu’à 6 500 €, 1,596 % HT de 6 501 à 17 000 €, 1,064 % HT de 17 001 à 60 000 €, et 0,799 % HT au-delà de 60 000 €. Sur un acte de 500 000 €, les émoluments tarifés représentent environ 4 400 € HT, soit 5 280 € TTC.
Les débours et formalités couvrent les sommes avancées par le notaire pour le compte du client : demande d’état hypothécaire, copie de cadastre, formalités de publicité foncière au service de la publicité foncière, contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix, article 879 du CGI), inscriptions diverses. Ils représentent typiquement 1 200 à 1 800 euros.
La contribution de sécurité immobilière (CSI), anciennement salaire du conservateur des hypothèques, est due au taux de 0,10 % du prix de cession. Elle ne se confond pas avec les frais d’assiette de l’État au sein des DMTO.
Sur ces quatre blocs, seul le premier est concerné par la réduction de l’article 1115. Les trois autres sont identiques pour le particulier et le marchand de biens. C’est pourquoi parler de « frais de notaire à 2 ou 3 % » pour un MDB est juste, mais ne signifie pas que le notaire travaille moins cher : cela signifie que la part DMTO chute, et entraîne mécaniquement le total vers le bas.
Article 1115 du CGI : le mécanisme de la réduction à 0,715 %
L’article 1115 du Code général des impôts dispose, dans sa rédaction issue de la loi de finances rectificative pour 1998 codifiée et plusieurs fois retouchée depuis, que les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ou d’actions ou parts de sociétés à prépondérance immobilière réalisées par des personnes assujetties à la TVA au sens de l’article 256 A, sont exonérées des droits et taxes de mutation à titre onéreux lorsque l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Seule subsiste la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 %, augmentée de la majoration de 2,14 % au titre des frais d’assiette et de recouvrement, ce qui aboutit à un taux global de 0,715 %.
Concrètement, sur une acquisition à 800 000 euros à Marseille, le marchand de biens paie 5 720 € de DMTO réduits au lieu de 50 548 € en droit commun. L’économie est immédiate, prélevée le jour de l’acte authentique, et sans contrepartie de trésorerie tant que l’engagement est respecté.
La référence doctrinale principale est BOI-ENR-DMTOI-10-90 (publication foncière des acquisitions destinées à la revente, marchands de biens). Elle précise les conditions de forme et de fond, ainsi que les conséquences de la rupture d’engagement. Une connaissance fine de cette doctrine est indispensable pour ne pas se voir reprendre l’avantage en cas de contrôle.
Les trois conditions cumulatives à respecter
Trois conditions doivent être réunies simultanément pour ouvrir le bénéfice du régime, et la défaillance sur l’une seule suffit à exposer l’acquéreur au rappel.
Première condition : l’engagement écrit dans l’acte authentique d’acquisition. L’engagement de revendre doit figurer dans la rédaction même de l’acte de vente, en termes explicites visant le bien acquis et précisant le délai de cinq ans. Une formulation orale ou un engagement pris dans un acte annexe ne suffisent pas. Le notaire rédige généralement une clause dédiée intitulée « Engagement de revendre : article 1115 du CGI » qui mentionne l’identité de l’acquéreur, sa qualité d’assujetti à la TVA, le bien concerné, le délai et la sanction en cas d’inexécution.
Deuxième condition : la revente effective dans le délai de cinq ans. Le délai court à compter de la date de l’acte authentique d’acquisition (et non du compromis), s’apprécie à la date de l’acte authentique de revente, et ne supporte pas de marge de tolérance significative. Une revente intervenue le lendemain de l’échéance entraîne en principe le rappel intégral. Pour un détail des conséquences, voir notre guide de l’engagement de revente 5 ans et notre analyse des risques juridiques de l’achat-revente.
Troisième condition : la qualité d’assujetti à la TVA et l’immatriculation MDB. L’acquéreur doit être un opérateur professionnel : entreprise individuelle, SAS, SARL, SNC, SCI à l’IS ou autre structure exerçant à titre habituel l’activité d’achat-revente d’immeubles. L’immatriculation au RCS avec le code APE 6810Z (« Activités des marchands de biens immobiliers »), l’inscription à la TVA et la souscription d’une RCP couvrant l’activité sont les marqueurs vérifiés par l’administration. Un particulier ne peut pas, même de bonne foi, se prévaloir de l’article 1115 sans avoir préalablement basculé sous le statut professionnel.
Une quatrième exigence, plus discrète, mérite d’être citée : l’absence de revente fractionnée problématique. Si l’acquéreur revend une partie de l’immeuble dans les cinq ans et l’autre après, l’administration retient une revente partielle qui peut entraîner un rappel partiel sur la quote-part non revendue dans le délai. Il faut donc piloter le bouclage de l’opération en intégrant ce risque, notamment lorsqu’on divise un immeuble en plusieurs lots qui se vendent à des rythmes différents.
Le barème dégressif des émoluments notariaux : ce qui ne change pas
Beaucoup pensent à tort que le marchand de biens « négocie » des honoraires de notaire réduits. C’est faux. Le notaire est tenu d’appliquer le tarif national sans pouvoir consentir de remise au-delà des plafonds réglementaires (la remise de 20 % maximum sur la fraction du prix supérieure à 100 000 euros, prévue par l’article R. 444-10 du Code de commerce, étant facultative et identique pour tous les acquéreurs).
Le barème des émoluments tarifés applicable en 2026 reste celui de l’arrêté du 26 février 2016 modifié :
- Tranche de 0 à 6 500 € : 3,870 % HT
- Tranche de 6 501 à 17 000 € : 1,596 % HT
- Tranche de 17 001 à 60 000 € : 1,064 % HT
- Tranche au-delà de 60 000 € : 0,799 % HT
Sur une acquisition à 1 000 000 €, le calcul détaillé est : 6 500 × 3,870 % + (17 000 − 6 500) × 1,596 % + (60 000 − 17 000) × 1,064 % + (1 000 000 − 60 000) × 0,799 % = 252 + 168 + 457 + 7 511 = 8 388 € HT, soit environ 10 066 € TTC. Cette somme est due par tout acquéreur, particulier ou marchand de biens, sans distinction.
Le notaire perçoit également des émoluments de formalités (sommes forfaitaires pour les actes annexes, copies, lettres, etc.) qui s’ajoutent aux émoluments tarifés et sont également non négociables.
Calculs détaillés sur quatre acquisitions typiques de Marseille intra-muros
Reprenons quatre tickets représentatifs de notre activité, du studio à l’immeuble de rapport.
Acquisition à 200 000 € (studio ou T2 dans le 13007 ou 13002)
Particulier : DMTO 6,32 % = 12 637 €. Émoluments notaire (barème dégressif) ≈ 1 988 € HT, soit environ 2 386 € TTC. Débours et CSI ≈ 1 200 € + 200 € = 1 400 €. Total frais d’acquisition ≈ 16 423 € (8,21 % du prix).
Marchand de biens article 1115 : DMTO 0,715 % = 1 430 €. Émoluments identiques 2 386 € TTC. Débours et CSI 1 400 €. Total ≈ 5 216 € (2,61 % du prix).
Économie : 11 207 €. Sur un studio en division où la marge brute attendue est de 25 à 35 000 €, cette économie représente près d’un tiers de la marge.
Acquisition à 500 000 € (immeuble divisé ou grand T4 dans le 13006)
Particulier : DMTO 6,32 % = 31 593 €. Émoluments ≈ 4 405 € HT (5 286 € TTC). Débours et CSI ≈ 1 600 €. Total ≈ 38 479 € (7,70 %).
Marchand de biens : DMTO 0,715 % = 3 575 €. Émoluments 5 286 €. Débours 1 600 €. Total ≈ 10 461 € (2,09 %).
Économie : 28 018 €. Sur une opération de division en trois lots dans le quartier Notre-Dame-du-Mont ou la Conception, cette économie sert directement à financer une part des travaux ou à serrer le prix d’offre pour décrocher l’affaire.
Acquisition à 1 000 000 € (petit immeuble rue Sainte ou rue de la République)
Particulier : DMTO 6,32 % = 63 185 €. Émoluments 8 388 € HT (10 066 € TTC). Débours et CSI ≈ 2 200 €. Total ≈ 75 451 € (7,55 %).
Marchand de biens : DMTO 0,715 % = 7 150 €. Émoluments 10 066 €. Débours 2 200 €. Total ≈ 19 416 € (1,94 %).
Économie : 56 035 €. Sur un immeuble de quatre lots loués dans le 1er ou le 2e arrondissement, ces 56 000 euros peuvent financer le ravalement, la mise aux normes du tableau électrique général, ou tout simplement permettre une offre d’achat supérieure de 30 à 40 000 euros à ce qu’un acheteur classique pourrait soutenir.
Acquisition à 2 000 000 € (immeuble de rapport six lots dans le 13008)
Particulier : DMTO 6,32 % = 126 370 €. Émoluments ≈ 16 378 € HT (19 654 € TTC). Débours et CSI ≈ 3 200 €. Total ≈ 149 224 € (7,46 %).
Marchand de biens : DMTO 0,715 % = 14 300 €. Émoluments 19 654 €. Débours 3 200 €. Total ≈ 37 154 € (1,86 %).
Économie : 112 070 €. À ce niveau de prix, l’écart de frais d’acquisition représente l’équivalent d’une opération annexe à part entière. C’est précisément ce qui rend les MDB compétitifs sur les beaux immeubles du 6e, 7e et 8e arrondissements, où les acheteurs particuliers reculent souvent devant l’enveloppe globale.
Sur l’ensemble de ces quatre exemples, les frais d’acquisition du marchand de biens représentent entre 1,86 % et 2,61 % du prix, contre 7,46 % à 8,21 % pour un acquéreur particulier (hors primo-accédant). C’est un facteur 3 à 4 sur le poste « frais d’acquisition ». Pour le détail des taux DMTO et des évolutions à Marseille, voir aussi notre guide DMTO droits de mutation Marseille.
Pourquoi cette économie change tout pour vous vendeur
Vous pourriez penser que ces économies bénéficient au seul acquéreur. En réalité, elles modifient profondément l’arithmétique de l’offre que vous recevez.
Effet 1 : capacité d’achat plus élevée à enveloppe budgétaire égale. Un investisseur particulier qui mobilise 1 070 000 € d’enveloppe totale ne peut financer qu’un immeuble à environ 1 000 000 € (compte tenu des 70 000 € de frais). Un MDB sur la même enveloppe finance un bien à 1 050 000 € : 50 000 euros de marge supplémentaire qu’il peut, soit garder en marge d’opération, soit reverser au vendeur sous forme de prix d’offre supérieur. Dans une négociation tendue, ces 50 000 euros peuvent être la différence entre une vente conclue et un refus.
Effet 2 : compétitivité face aux primo-accédants et investisseurs locatifs particuliers. Sur des immeubles de rapport en bon état, le MDB n’est pas toujours plus offrant qu’un investisseur particulier. Mais grâce à ses frais réduits, il peut faire jeu égal ou légèrement supérieur sans dégrader sa marge prévisionnelle. Sur des biens à travaux, le MDB devient mécaniquement plus compétitif puisque l’acheteur particulier ajoute aux 7 % de frais les coûts de travaux qu’il financera sur ses fonds propres.
Effet 3 : certitude de financement. Le MDB qui acquiert en article 1115 finance souvent une part importante en fonds propres (la banque étant plus prudente sur l’opération marchand de biens que sur un achat patrimonial classique). Une fois l’offre formulée, le risque de défaut de financement est très inférieur à celui d’un particulier qui dépend d’un prêt bancaire à 80 ou 90 % du prix. Pour un vendeur en succession, en indivision ou pressé pour une autre raison, c’est un avantage majeur qui justifie souvent une légère décote.
Les pièges de l’article 1115 et les sanctions en cas de rupture
Le régime de faveur n’est pas une rente : il s’accompagne d’un système de sanction lourde qui dissuade les abus.
En cas de non-revente dans le délai de cinq ans, l’administration fiscale procède au rappel intégral des DMTO de droit commun, soit la différence entre le taux de droit commun (environ 6,32 %) et 0,715 %, applicable au prix d’acquisition initial. Sur une opération à un million d’euros, ce rappel s’élève à 56 035 €, somme à laquelle s’ajoutent les intérêts de retard de 0,20 % par mois prévus à l’article 1727 du CGI (soit environ 12 % sur cinq ans, environ 6 700 €). Une majoration de 40 % peut être appliquée en cas de manquement délibéré ou de défaut de réponse à une mise en demeure (article 1729 du CGI), portant le coût total au-delà de 77 000 euros.
L’administration peut également remettre en cause le bénéfice du régime si elle considère que l’engagement n’a pas été pris sérieusement (achat sans intention réelle de revendre, conservation locative prolongée, transformation en résidence personnelle du dirigeant, etc.). La doctrine BOI-ENR-DMTOI-10-90 admet toutefois la location à titre temporaire pendant la période de portage, à condition qu’elle ne masque pas une intention de conservation à long terme.
Un risque secondaire concerne les opérations atypiques : démembrement temporaire, apports en société, restructurations de portefeuille. Chacune de ces situations doit faire l’objet d’une analyse au cas par cas, idéalement avec un avocat fiscaliste, avant signature de l’acte authentique. Une erreur d’aiguillage en amont peut coûter à elle seule plus que la marge prévisionnelle de l’opération.
L’articulation avec la TVA sur la marge : le schéma classique du MDB
L’article 1115 ne fonctionne pas isolément. Il s’inscrit dans une combinaison fiscale plus large qui caractérise l’opération marchand de biens.
À l’achat, le MDB paie DMTO réduits 0,715 % sans TVA déductible (l’acquisition initiale étant typiquement réalisée auprès d’un vendeur particulier non assujetti). À la revente, deux régimes sont possibles selon la nature du bien et des travaux : la TVA sur le prix total au taux de 20 % (article 257 I 2 du CGI) si l’immeuble a fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, ou la TVA sur la marge (article 268 du CGI) si la revente ne fait pas naître un immeuble neuf et que l’acquisition initiale n’a pas ouvert droit à déduction de TVA.
Le schéma le plus fréquent à Marseille intra-muros est : acquisition d’un immeuble ancien auprès d’un particulier ou d’une indivision, application de l’article 1115 (DMTO 0,715 %), rénovation lourde sans atteindre le seuil de l’immeuble neuf, revente en lots avec TVA sur la marge. Pour un détail technique, voir notre guide TVA sur la marge mode d’emploi.
Le notaire, pièce maîtresse du dispositif
Le notaire joue un rôle central dans l’application de l’article 1115. C’est lui qui rédige la clause d’engagement, calcule et collecte les DMTO réduits, et procède à la publication foncière. Sa responsabilité professionnelle est engagée sur le respect formel des conditions du régime : une clause mal rédigée, un délai mal mentionné, une qualité d’assujetti non vérifiée constituent des fautes qui peuvent lui être imputées en cas de rappel ultérieur.
En pratique, les notaires marseillais ayant une pratique régulière du marchand de biens (Sainte-Anne, Saint-Charles, Périer, Castellane) maîtrisent parfaitement le sujet et travaillent souvent avec les mêmes opérateurs depuis des années. Pour un vendeur particulier, le fait que son acquéreur dispose d’un notaire familier de l’article 1115 est un gage de fluidité supplémentaire sur le déroulé de la vente : pas d’hésitation sur les pièces à fournir, pas de retard sur la levée des conditions suspensives, signature de l’authentique souvent calée 30 à 45 jours après le compromis.
Préparer la transaction côté vendeur : ce qu’il faut vérifier
Si vous vendez à un marchand de biens et qu’il invoque l’article 1115, vous n’avez aucune démarche fiscale à effectuer de votre côté. Le régime concerne uniquement l’acquéreur. Vous restez sous votre régime de plus-value habituel (voir notre guide complet sur la plus-value à la revente d’un immeuble).
En revanche, quatre vérifications sont utiles pour sécuriser votre vente :
Vérifier l’immatriculation du MDB. Un Kbis récent (moins de 3 mois) avec code APE 6810Z et inscription RCS active doit pouvoir vous être présenté. C’est la base de la légitimité à invoquer l’article 1115.
Vérifier l’attestation de TVA. Le MDB doit pouvoir produire son numéro de TVA intracommunautaire actif. À défaut, il ne remplit pas la condition d’assujettissement.
Vérifier la garantie financière et la RCP. Une RCP professionnelle adaptée et, le cas échéant, une garantie financière (obligatoire au-delà de 110 000 € de fonds détenus pour le compte de tiers) sont des marqueurs de sérieux. Voir notre guide garantie financière marchand de biens.
Lire la clause d’engagement dans l’acte authentique. Au moment de la signature, votre notaire vous présentera l’acte et vous pourrez constater la clause article 1115. Elle ne crée aucune obligation à votre charge : c’est purement un engagement de l’acquéreur envers l’administration fiscale. Mais sa présence est un indicateur que la transaction est correctement structurée.
FAQ : frais de notaire réduits du marchand de biens
1. La réduction s’applique-t-elle à tous les types de biens immobiliers ?
Oui, en principe, l’article 1115 vise tous les immeubles bâtis, les terrains à bâtir et les fonds de commerce immobiliers, ainsi que les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Certaines exclusions ciblent les immeubles d’habitation déjà neufs (qui suivent un régime TVA spécifique) et les biens classés.
2. Le marchand de biens peut-il revendre une fraction et conserver le reste ?
Oui, mais l’engagement de revente porte sur l’intégralité du bien acquis. Si une partie n’est pas revendue dans le délai, l’administration applique le rappel sur cette fraction au prorata du prix d’origine. Une division en lots avec revente échelonnée est possible, à condition que tous les lots soient cédés avant l’échéance des cinq ans.
3. La date butoir des 5 ans est-elle stricte ou indicative ?
Elle est stricte. Le délai court de date à date entre l’acte authentique d’acquisition et l’acte authentique de revente. Un compromis de revente signé avant l’échéance mais dont l’authentique est postérieur ne suffit pas. La doctrine et la jurisprudence sont constantes sur ce point.
4. Que se passe-t-il en cas de cession du fonds de commerce de MDB pendant la période de portage ?
La cession de l’entreprise n’efface pas l’engagement, qui reste attaché à l’immeuble. Le repreneur reprend l’engagement et doit revendre dans le délai initial. Si le repreneur n’est pas lui-même MDB assujetti à la TVA, le régime peut être remis en cause.
5. Le régime s’applique-t-il aux opérations en VEFA ou en CCMI ?
Non, l’article 1115 vise les acquisitions d’immeubles existants. Les VEFA et les CCMI relèvent de régimes distincts (TVA sur le prix total, taxe de publicité foncière à 0,715 % pour le neuf, mais selon une mécanique différente).
6. Comment l’administration vérifie-t-elle le respect de l’engagement ?
Le notaire transmet l’acte au service de la publicité foncière qui enregistre l’engagement. Au terme du délai, l’administration croise les bases pour identifier les biens acquis sous article 1115 et non revendus. Un courrier de demande de justification précède le rappel formel, laissant à l’opérateur la possibilité de produire les justificatifs (acte de revente, en cours de vente, etc.).
7. Un MDB acquéreur peut-il négocier une décote au vendeur sur la base de l’économie de frais ?
En pratique, oui, mais la négociation se fait surtout dans l’autre sens : grâce à ses frais réduits, le MDB peut proposer un prix d’offre supérieur à ce qu’un acquéreur classique soutiendrait, à enveloppe budgétaire identique. La capacité de payer plus est intégrée à l’offre, et le vendeur perçoit cet écart comme un effet positif de la vente à un professionnel.
8. Le régime existe-t-il dans tous les départements français ?
Oui, le régime est national. Les taux DMTO de droit commun peuvent toutefois varier d’un département à l’autre (la plupart appliquent désormais le taux plafond de 5 %, soit environ 6,32 % au total). À Marseille (Bouches-du-Rhône), le taux global est d’environ 6,32 % en 2026, 5,81 % pour un primo-accédant. Le taux réduit article 1115, lui, est uniforme : 0,715 % partout en France.
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Au-delà de la mécanique fiscale, ce qu’apporte un MDB sérieux à votre vente est triple : rapidité (signature 30-45 jours, sans visite multiple ni délai d’instruction bancaire long), certitude (offre ferme adossée à des fonds propres, pas de condition suspensive de prêt à 90 %), simplicité (pas de désistement, pas de chaîne, prise en charge des contraintes techniques et locataires).
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