En bref : pour vendre un lot de copropriété à Marseille, le vendeur remet dès la promesse les documents prévus à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, informe l’acquéreur des travaux votés et des procédures en cours, puis règle au syndic les sommes exigibles à la date de la vente. Deux arrêts publiés de la Cour de cassation, vérifiés sur Légifrance, éclairent deux risques fréquents : la contestation d’une assemblée générale et le vice caché invoqué pour un défaut de gestion.
La plupart des appartements vendus à Marseille sont en copropriété. Le régime est fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967. Cet article réunit les règles qui comptent au moment de vendre, puis deux décisions de la Cour de cassation et ce qu’elles changent concrètement pour un vendeur.
L’état daté, l’opposition du syndic et le calcul du net vendeur sont détaillés sur notre page pour vendre un bien avec des charges de copropriété impayées à Marseille.
Méthode : chaque décision citée a été vérifiée sur Légifrance (juridiction, date, numéro de pourvoi). Mis à jour le 28 octobre 2026 par L’équipe GNE Immobilier.
Vous avez un bien à vendre à Marseille ? Présentez-le à GNE Immobilier : étude rapide, offre ferme, signature notariée en 30 jours.
Que doit préparer le vendeur d’un lot de copropriété ?
Les documents à annexer à la promesse
L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à la promesse, ou à défaut à l’acte de vente, une série de documents. Ce sont notamment :
- la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- le montant des charges courantes et des charges hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents ;
- les sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat, l’état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble et, s’ils existent, les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Un dossier incomplet retarde la signature : réunissez ces pièces auprès du syndic dès la mise en vente. La liste des diagnostics à joindre est détaillée dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour vendre à Marseille.
L’état daté et le règlement des sommes dues
Avant l’acte, le syndic établit l’état daté prévu à l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Il indique les sommes dues par le vendeur, celles que le syndicat pourrait lui devoir et celles qui incomberont à l’acquéreur. Son coût est à la charge du vendeur, dans la limite d’un plafond fixé par décret.
Après la vente, le notaire en avise le syndic. Celui-ci peut alors faire opposition sur le prix pour les sommes que le vendeur doit encore (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). En pratique, les arriérés du vendeur sont donc réglés sur le prix de vente.
Qui paie les appels de fonds autour de la date de vente ?
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 fixe la règle à l’égard du syndicat :
- la provision exigible du budget prévisionnel est due par le vendeur ;
- les provisions pour dépenses hors budget, comme les travaux votés, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles ;
- le solde révélé par l’approbation des comptes revient à celui qui est copropriétaire à la date de cette approbation.
Vendeur et acquéreur peuvent convenir d’une autre répartition dans l’acte. Cette clause ne vaut qu’entre eux : le syndic continue de réclamer les sommes selon la règle légale, et celui qui a payé se fait rembourser par l’autre. Les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur ; elles peuvent en revanche être prises en compte dans la négociation du prix.
Travaux votés et procédures : ce qu’il faut dire à l’acquéreur
Le vendeur doit communiquer toute information dont il sait l’importance déterminante pour l’acquéreur (article 1112-1 du Code civil). Taire volontairement une information de ce type peut constituer une réticence dolosive (article 1137). Signalez par écrit les travaux votés, les projets de travaux débattus en assemblée et les procédures en cours impliquant le syndicat. Notre article sur l’obligation d’information de l’acquéreur détaille ce point.
Ce que juge la Cour de cassation : deux arrêts vérifiés
Contester une assemblée générale : le délai de deux mois suppose une notification régulière
Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-23.552, publié au Bulletin. Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Dans cette affaire, la cour d’appel avait jugé régulière une notification qui ne reproduisait pas le texte de cet alinéa. La Cour de cassation casse l’arrêt : l’absence de reproduction de l’article 42, alinéa 2, rend la notification irrégulière, et le délai de deux mois ne court donc pas à partir d’elle.
En pratique : avant de vendre, ou d’acheter, vérifiez auprès du syndic si une décision récente est contestée et comment les procès-verbaux ont été notifiés. Une décision de travaux contestée peut modifier les appels de fonds à venir, ce que l’acquéreur voudra connaître.
Une copropriété sans syndic n’est pas, à elle seule, un vice caché
Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 14-27.986 et 15-16.494, publié au Bulletin. L’acquéreur de lots invoquait la garantie des vices cachés en raison de l’absence de syndic. La Cour de cassation approuve la cour d’appel : l’absence de syndic n’est pas un vice rendant l’immeuble impropre à son usage d’habitation, ni ne diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre. L’action est rejetée.
En pratique : un défaut de gestion de la copropriété relève surtout de l’information due à l’acquéreur. Le vendeur a intérêt à le signaler clairement dans la promesse plutôt qu’à le passer sous silence.
Les règles de la loi de 1965 à connaître avant de vendre
- Parties privatives et travaux (article 9) : chaque copropriétaire use librement de son lot, mais il ne peut pas faire obstacle aux travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale, même lorsqu’ils doivent être réalisés dans ses parties privatives.
- Rôle du syndic (article 18) : il est chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. Sa responsabilité peut être recherchée s’il ne le fait pas.
- Copropriété en difficulté (article 29-1 A) : lorsque, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (15 % au-delà de 200 lots), le syndic en informe le conseil syndical et saisit le juge pour faire désigner un mandataire ad hoc. L’acquéreur le découvrira dans les documents annexés à la promesse.
Vendre un lot dans une copropriété difficile à Marseille
Travaux lourds votés, impayés importants au sein du syndicat, procédure en cours : ces situations font fuir une partie des acheteurs particuliers et compliquent le financement bancaire. GNE Immobilier, marchand de biens à Marseille, achète ces lots en l’état, sans condition suspensive de prêt.
Exemple type : un T3 dans un immeuble ancien où un ravalement vient d’être voté. L’offre tient compte de la quote-part de travaux restant à appeler et de la situation financière du syndicat, chiffrées à partir des procès-verbaux et de l’état daté. Le vendeur sait dès l’offre ce qu’il percevra.
Pour aller plus loin : vendre un bien avec des charges de copropriété impayées, le comparateur vente à un marchand de biens ou en agence et notre synthèse de jurisprudence sur la vente immobilière.
FAQ : vendre un lot de copropriété à Marseille
Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). La Cour de cassation a jugé qu’une notification qui ne reproduit pas ce texte est irrégulière (3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-23.552) : le délai de deux mois ne court alors pas.
Qui paie les travaux votés avant la vente mais appelés après ?
À l’égard du syndicat, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 met les provisions hors budget à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles. Vendeur et acquéreur peuvent prévoir une autre répartition dans l’acte, mais elle ne vaut qu’entre eux : le syndic réclame les sommes selon la règle légale.
Quels documents faut-il fournir pour vendre un lot de copropriété ?
Dès la promesse, les documents de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation : fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées, charges payées sur les deux derniers exercices, situation financière du syndicat et carnet d’entretien. Avant l’acte, le syndic établit l’état daté, aux frais du vendeur.
Faut-il l’accord de l’assemblée générale pour vendre son lot ?
Non. Le copropriétaire vend librement son lot. Après la vente, le notaire en avise le syndic, qui peut faire opposition sur le prix pour les sommes encore dues par le vendeur (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). L’acquéreur répond ensuite des charges qui deviennent exigibles après la vente.
GNE Immobilier rachète-t-il des lots dans une copropriété en difficulté ?
Oui. GNE Immobilier achète des lots en l’état, y compris avec des travaux votés ou des impayés au sein du syndicat. L’offre est calculée à partir des procès-verbaux, de l’état daté et de la quote-part de travaux, sans condition suspensive de prêt. Il n’y a pas de commission d’agence : GNE Immobilier achète directement.
Vendez votre lot en copropriété en 30 jours avec GNE Immobilier. Expertise copropriété, offre cash sécurisée, signature express. Écrivez-nous via notre formulaire de contact ou au 07 60 66 74 38.
